Apeltunet 13
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Områdesbild: Holger Ellgaard, CC BY-SA 4.0. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Tunområdets radhus ombyggt till hög standard 2025, gavel mot naturmark. Utgångspriset ligger 2,3 Mkr över dyraste radhuset i Rudboda, och det finns ingen besiktning.
För och emot
Talar för
- Om- och tillbyggt 2025 med nya fönster (Elitfönster), tilläggsisolerad vind och luft/vatten-värmepump (Nibe S2125) med vattenburen golvvärme i alla rum
- Kök från Kvänum med Gaggenau och Miele, två nya badrum, bastu och tvättstuga
- Gavelläge med 433 m² hörntomt som gränsar mot naturmark, ungefär dubbelt så stor som de flesta radhustomter i tunområdet
- Garage 23 m² (renoverat, elbilsladdare) och inglasat uterum 15 m² utöver boarea och biarea
- Beräknad energiprestanda 45 kWh/m² (primärenergi), energiklass A
- Fyra–fem sovrum, varav tre på nedre plan
Talar emot
- Ingen besiktning och ingen frågelista: inget i handlingarna säger något om grund, fukt eller tak
- Källarväggarna i Leca är isolerade på insidan enligt energiberäkningen, en känd fuktrisk i souterrängplan med badrum och bastu
- Utgångspriset 115 000 kr/m² boarea; inget radhus i Rudboda har sålts över 13,7 Mkr senaste 18 månaderna
- Huset såldes för 9,5 Mkr 2023 (130 m²); priset bygger på renoveringen
- Energiklassen kommer från en beräkning för bygglovet, inte från uppmätt förbrukning
- Taket nämns inte i annonsen och ingen radonmätning finns
Besiktningen
- BesiktningRisk
- Ingen besiktning eller frågelista redovisas. Beställ en egen besiktning med fuktmätning före bud.
- Grund och källareKontrollera
- Nedre plan ligger delvis under mark. Energiberäkningen anger källarväggar av Leca med 45 mm mineralull och gips på insidan, och betongplatta med golvvärme på cellplast. Invändig isolering av källarvägg kan ge fukt och mögel bakom skivorna; kräver mätning.
- VåtrumKontrollera
- Två badrum renoverade (Bricmate, Vola, INR), bad med bubbelbadkar och bastu på nedre plan. Inga kvalitetsdokument eller våtrumsintyg bifogade.
- Tak och vindKontrollera
- Vinden tilläggsisolerad 2025 (U 0,085). Takets ålder och skick framgår inte.
- Fönster och värmeBra
- Nya fönster 2025 (U 1,1), luft/vatten-värmepump och vattenburen golvvärme 2025, extra varmvattenberedare.
- VentilationKontrollera
- Mekanisk frånluft utan värmeåtervinning enligt energiberäkningen. Krav på återkommande ventilationskontroll anges inte.
- BygglovKontrollera
- Energiberäkningen gäller ”om- och tillbyggnad av enbostadshus” 2025. Boarean har ökat från 130 m² (2023) till 139 + 49 m². Slutbesked är inte bifogat.
Betala för huset, inte för renoveringskvittot. Huset köptes för 9,5 Mkr 2023 och har byggts om till en standard som inte finns bland sålda radhus i Rudboda, där taket hittills gått vid 13,7 Mkr. Utan besiktning vet ingen hur källarväggarna mår bakom de nya skivorna. Kräv besiktning med fuktmätning på nedre plan och slutbesked för tillbyggnaden innan du lägger bud.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Egen besiktning med fuktmätning nedre plan | 15–30 tkr | före bud |
| Radonmätning (långtid) | ca 1 tkr | första vintern |
| Service värmepump, spabad och bastu | 5–15 tkr/år | löpande |
| Om källarväggarna visar fukt: utvändig dränering och isolering | 300–700 tkr | vid behov |
| Nödvändigt / allt inom 10 år (utan fuktåtgärd) | 0,03 / 0,1–0,2 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Videtunet 9, Rudboda | 135+21 | 13 100 000 | 90 000 | okt 2026 |
| Syrentunet 2, Östra Rudboda | 119 | 13 100 000 | 110 100 | apr 2026 |
| Slåntunet 2, Rudboda (kedjehus) | 113 | 12 300 000 | 108 800 | aug 2026 |
| Nypontunet 4, Rudboda | 117 | 11 850 000 | 101 300 | maj 2026 |
| Nilstorpsvägen 74, Rudboda | 161+31 | 13 700 000 | 77 600 | apr 2026 |
| Yxvägen 1, Rudboda | 163+26 | 13 200 000 | 75 000 | sep 2026 |
| Piltunet 2, Rudboda (kedjehus) | 141+34 | 13 000 000 | 82 300 | jun 2026 |
| Sporrvägen 18, Hersby (kedjehus) | 135+4 | 14 150 000 | 103 300 | jun 2026 |
| Apeltunet 13, utgångspris | 139 + 49 | 16 000 000 | – | till salu |
Radhus och kedjehus i Rudboda, Östra Rudboda och Hersby från de senaste 18 månaderna. De små husen (113–119 m²) har högst kr/m² och är justerade ned för storleken; de stora (160+ m²) är justerade upp för att vårt är nyrenoverat. Närmast är Videtunet 9, en gavel med 402 m² tomt i samma tunområde, som gick för 13,1 Mkr i oktober. Rudboda har inte sålt något radhus över 13,7 Mkr på 18 månader, därför en extra avdragsjustering. Samfälligheten GA:7 kostar 625 kr/mån.
Budstrategi
Att göra före bud
- Besiktningsprotokoll eller rätt att besiktiga före bud; fuktmätning bakom källarväggarnas invändiga isolering.
- Bygglov, slutbesked och relationsritningar för om- och tillbyggnaden 2025.
- Vem som utfört våtrummen och om det finns våtrumsintyg och kvalitetsdokument.
- Takets ålder, och om fasad eller tak hanteras av samfälligheten (GA:7).
- Uppmätt elförbrukning senaste året, jämfört med beräknade 4 243 kWh för värme och varmvatten.
- Radonmätning; om ingen finns, mät första vintern.
- Om spabad, markiser och larm ingår i köpet.
- Vad stadsplanen Östra Rudboda I (1974, ändrad 1990) tillåter, eftersom tillbyggnaden redan gjorts.
Underlag: Anna Ski Mäkleris annons (fakta, driftkostnad, taxering, planritningar), energideklaration (Energikompetens, 17 apr 2025), energiberäkning för om- och tillbyggnad (VIP Energy, 17 apr 2025), fastighetskarta (16 sep 2026), Boolis säljhistorik (lagfart aug 2023, 9 500 000 kr) och slutpriser från Booli. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
