Barrstigen 34
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Välskött tegelvilla från 1972 i Högberga, med våtrum från 2013 och 2016 och bergvärme. Eternittaket är original och tomten liten; de två avgör priset.
För och emot
Talar för
- Murad tegelfasad med plåtar, hängrännor och stuprör i koppar; fasad, dörrar och balkong utan anmärkning
- Badrum på entréplan renoverat 2016, dusch, bastu, wc och tvättstuga 2013, inga förhöjda fuktindikationer
- Bergvärme 2012, FTX-ventilation och energiklass C (primärenergital 88)
- Dränering 2007, nya golv i souterrängen och nytt papptak på garaget 2021
- 206 m² boarea enligt Anticimex areamätning (aug 2026), fyra sovrum och garage i huset
- Utsikt mot Stockholms inlopp och Högberga gård från vardagsrummet enligt annonsen
Talar emot
- Yttertaket är från byggåret: två lager eternit, som från den tiden nästan alltid innehåller asbest; omläggning kräver sanering
- Tomt 587 m², ungefär 400 m² mindre än jämförelserna, och grannhuset i väster ligger nära
- Kopplade 2-glasfönster från 1972 med visst målningsbehov
- Ingen radonmätning, ingen frågelista och ingen energideklaration bland handlingarna
- Driftkostnad 71 653 kr/år för tre personer, varav uppvärmning 25 tkr och el 16 tkr
- Ute i 52 dagar och sänkt 1 Mkr till 16,95 Mkr utan att säljas
Besiktningen
- Grund och souterrängKontrollera
- Souterräng med dränering från 2007 och undertrycksventilerade golv på nygjutet golv (2008 enligt annonsen, 2016 enligt besiktningen). Protokollet redovisar ingen fuktmätning i souterrängens golv eller väggar. Undertrycksventilation brukar installeras efter fuktproblem.
- SockelKontrollera
- Sprickor i sockeln, som kan leda till fukt- och frostskador. Billigt att laga om det görs snart.
- TakRisk
- Valmat tak med råspont, papp och två lager eternit från byggåret. Besiktningen anger begränsad livslängd och risk för vatteninträngning. Eternit från 1972 innehåller troligen asbest, så omläggning kräver sanering av certifierad firma.
- VindBra
- Tilläggsisolerad med lösull. Fuktkvot 7 % i underlagstak och takbjälkar, långt under riskgränsen 17 %.
- VåtrumBra
- Badrum på entréplan (2016), dusch och bastu samt tvättstuga i souterrängen (2013). Inga förhöjda fuktindikationer i något av dem.
- KökKontrollera
- Kök från 2009. Fuktskydd saknas under vitvarorna och vridstopp saknas på blandaren. Jordade uttag utan anmärkning.
- Fönster och fasadKontrollera
- Kopplade 2-glasfönster från byggåret, mindre målningsbehov på ett par. Tegelfasad, kopparplåtar, dörrar och balkong utan anmärkning.
- InstallationerKontrollera
- Bergvärmepump från 2012, FTX, el bytt löpande och jordfelsbrytare finns. Installationerna kontrolleras inte i en Anticimex-besiktning.
- GarageBra
- Vidbyggt garage med förråd under, ny puts och papptak 2021. Inget att notera.
Räkna med nytt tak. Eternittaket är från 1972 och besiktningen pekar på begränsad livslängd. Eternit från den tiden innehåller nästan alltid asbest, så taket måste saneras av certifierad firma före ny taktäckning; räkna med 450–750 tkr. Be om offert eller asbestinventering före bud och dra av det från vad du är beredd att betala.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Tak: asbestsanering av eternit, ny papp och taktäckning | 450–750 tkr | 0–5 år |
| Bergvärmepump (från 2012) | 150–200 tkr | 3–8 år |
| Fönster: renovering eller byte av 2-glas från 1972 | 150–400 tkr | 5–10 år |
| Sockelsprickor, fönstermålning | 20–50 tkr | 0–2 år |
| Fuktskydd under vitvaror, vridstopp | 2–5 tkr | 0–1 år |
| Radonmätning (långtid) | ca 1 tkr | första vintern |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,03 / 0,8–1,4 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Barrstigen 3, Högberga | 225+100 | 23 800 000 | 86 500 | maj 2026 |
| Barrstigen 19, Högberga | 264+37 | 21 800 000 | 77 200 | jun 2025 |
| Säterstigen 8, Högberga | 238+67 | 27 500 000 | 101 300 | jul 2025 |
| Kapellbacken 10, Brevik | 220+59 | 15 495 000 | 62 100 | maj 2026 |
| Apelvägen 3, Brevik | 169+33 | 16 700 000 | 90 000 | maj 2026 |
| Trädgårdsvägen 11E, Brevik | 153+92 | 16 200 000 | 81 400 | aug 2026 |
| Musselvägen 21, Gåshaga | 186 | 17 600 000 | 94 600 | sep 2026 |
| Tunavägen 14, Brevik | 259+4 | 22 400 000 | 85 800 | nov 2025 |
| Barrstigen 34, utgångspris | 206 + 54 | 16 950 000 | – | till salu |
Större villor i Högberga, Brevik och Gåshaga har sålts för 62 000–101 000 kr/m² effektiv yta de senaste 18 månaderna; median efter justering ca 84 000 kr/m². De flesta gick 3–10 % under utgångspris (Barrstigen 3 −10 %, Säterstigen 8 −7 %, Barrstigen 19 −3 %). Jämförelserna har 780–1 420 m² tomt; den mindre tomten dras av separat. Nyare och mindre hus (Musselvägen 21, Apelvägen 3) är justerade ned. Kontroller: Boolis värdering 17,4 Mkr (15,7–19,0), taxeringsvärde 12,0 Mkr / 0,75 ≈ 16,0 Mkr, HemExtras panel köper för 16,8 Mkr. I Högberga ligger även Tallstigen 8 ute för 18,9 Mkr efter en sänkning på 7,6 %.
Budstrategi
Att göra före bud
- Varför undertrycksventilerade golv installerades i souterrängen, vilket år (2008 eller 2016), och om det finns fuktmätning.
- Offert eller asbestinventering för taket.
- Radonmätning; om ingen finns, kräv en korttidsmätning före bud eller mät första vintern.
- Energideklarationen från 18 aug 2026 och en frågelista om kända fel och försäkringsskador.
- Bergvärmepumpens fabrikat, service och borrhålsdjup.
- Vad Anticimex Säljarförsäkrat innebär för köparen; boka besiktningsgenomgång eller egen besiktning.
- Var ledningen i avtalsservitutet går på tomten (01-IM4-68/3213.1).
Underlag: HusmanHagbergs annons (hämtad 19 okt 2026), besiktningsprotokoll (Anticimex Säljarförsäkrat, 21 aug 2026), areamätning (Anticimex, 21 aug 2026), situationsplan, stadsplan för del av Brevik (1966) med tomtindelning (1968), Boolis annons, värdering och slutpriser, Hemnets sålda-sidor, HemExtra (Barrstigen 34). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
