Bergsätravägen 2
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Villa Granliden från 1914, q-märkt med rivningsförbud. Tomten är stor men byggrätten är låst vid dagens hus. Ingen besiktning, säljs med friskrivning och behöver renoveras.
För och emot
Talar för
- En av Bergsätras bäst bevarade 1910-talsvillor: falurött, tvåluftsfönster med spröjs, brutet tegeltak och balkonger mot sydväst
- 953 m² naturtomt i hörnläge med två skyddade tallar och en ek
- Uthus från samma tid får stå kvar, högst 20 m² komplementbyggnad tillåts
- Ny detaljplan (laga kraft dec 2024) utan servitut eller ledningsrätter; kommunalt VA
- Skärsätra station på Lidingöbanan ca 500 m, låg trafik på Bergsätravägen (ca 800 fordon/dygn)
Talar emot
- 77 m² boarea; 45 m² biarea är en oinredd källare
- Utgångspriset är 155 800 kr/m² boarea, högre än nästan alla villor i Skärsätra och Kottla
- Rivningsförbud och skyddsbestämmelser: ingen tillbyggnad, inga attefallsåtgärder, bygglov krävs för solceller, fasadfärg och takbyte
- Ingen besiktning, säljs med friskrivning; köparen bär alla dolda fel
- Direktverkande el som huvudsaklig uppvärmning, ingen fiber indragen
- Lågpunkt i tomtens södra del kan översvämmas vid 100-årsregn
Besiktningen
- BesiktningRisk
- Huset besiktas inte och säljs med friskrivningsklausul. Köparen kan inte reklamera dolda fel; låt göra en egen besiktning före bud.
- Grund och källareKontrollera
- Stensockel med källare från 1914. Bilderna visar en oinredd källare med flagnande färg och äldre rör. Ingen fuktmätning redovisas.
- Stomme och fasadKontrollera
- Trästomme och spåntad träpanel. Enligt detaljplanen ska underhåll göras med material som liknar originalet, och ny fasadfärg kräver bygglov.
- TakKontrollera
- Brutet sadeltak med enkupigt lertegel. Ålder på underlagstak okänd. Byte av taktäckning kräver bygglov och ska göras med lertegel.
- VåtrumKontrollera
- Ett kaklat badrum av äldre standard och en enkel toalett med högspolande cistern. Ålder på tätskikt okänd; räkna med byte.
- Värme och elKontrollera
- Direktverkande el enligt annonsen och planbeskrivningen, plus en luft/luft-värmepump. Elcentral och ledningar är inte redovisade.
- DetaljplanRisk
- Plan från 2024: rivningsförbud, högst 65 m² byggnadsarea (dagens hus), en bostad, minsta tomt 900 m². Tomten kan inte styckas och huset kan inte byggas till.
- Mark och dagvattenKontrollera
- Takvatten ska infiltreras på tomten och minst 60 % ska vara genomsläpplig. Lågpunkten i söder kan översvämmas vid 100-årsregn; källaren har enligt planbeskrivningen inte haft vatteninträngning.
Du köper ett hus, inte en byggtomt. Detaljplanen från 2024 låser byggrätten vid dagens hus (65 m² byggnadsarea), förbjuder rivning och styckning och kräver bygglov för fasadfärg, solceller och takbyte. Tomtens storlek går alltså inte att använda till mer hus. Till det kommer friskrivning utan besiktning och ett renoveringsbehov på 1,4–2,2 Mkr. Taxeringsvärdet för mark (8,6 Mkr) bygger på en vanlig villatomt och säger lite om vad den här tomten är värd.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Egen besiktning och fuktmätning före bud | 15–25 tkr | före bud |
| Kök | 300–500 tkr | 1–3 år |
| Badrum och toalett | 300–450 tkr | 1–3 år |
| El: ny central och ledningar | 150–250 tkr | 0–2 år |
| Värme: luft/vatten- eller bergvärme med vattenburet system | 250–450 tkr | 0–3 år |
| VA-ledningar, dränering och källare | 250–450 tkr | 1–5 år |
| Fönster, fasad och tak enligt antikvariska krav | 150–300 tkr | 5–10 år |
| Fiberanslutning och radonmätning | 20–30 tkr | första året |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,6–1,0 / 1,4–2,4 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Parksätravägen 7, Mölna | 121+60 | 14 500 000 | 96 000 | sep 2026 |
| Törnrosvägen 42, Kappsta | 137 | 14 900 000 | 108 800 | aug 2026 |
| Eddavägen 4, Kottla | 116+40 | 12 600 000 | 92 600 | mar 2026 |
| Kottlavägen 15, Kottla | 130+51 | 12 800 000 | 82 300 | jan 2026 |
| Törnrosvägen 36, Kappsta | 125+26 | 15 000 000 | 108 700 | okt 2025 |
| Primulavägen 4, Parksätra | 127+40 | 15 950 000 | 108 500 | sep 2025 |
| Kyttingevägen 20, Sticklinge | 63+63 | 10 000 000 | 105 800 | jul 2025 |
| Vråkvägen 8, Mosstorp | 83+57 | 13 400 000 | 120 200 | maj 2025 |
| Bergsätravägen 2, utgångspris | 77 + 45 | 12 000 000 | – | till salu |
Villor i Skärsätra, Kottla, Kappsta och Parksätra har sålts för 82 000–109 000 kr/m² effektiv area det senaste året, men de är 120–160 m². Små hus får högre kr/m², därför är de justerade upp; två små villor på liknande tomter i Sticklinge och Mosstorp är med som kontroll. Lägervägen 1, en större Bergsätravilla, gick för 19,2 Mkr i juni (182 + 35 m², ca 96 000 kr/m² effektivt). Jämförelserna är vanliga villor i normalskick där köparen kan bygga till; renoveringsbehovet och den låsta byggrätten dras av separat. Boolis värdering, 13,8 Mkr, är statistisk utan referensförsäljningar och ser varken skick eller detaljplan.
Budstrategi
Att göra före bud
- Låt göra en egen överlåtelsebesiktning med fuktmätning i källare och syll; fråga mäklaren om säljaren tillåter det före bud.
- Energideklaration: den ska finnas vid försäljning. Begär den.
- Elcentralens ålder, om huset har vattenburet system (radiatorerna) och vad luft/luft-värmepumpen värmer.
- Kända fel, vattenskador och åtgärder under hyrestiden; säljaren är Lidingö stads tomt AB, som har hyrt ut huset.
- Ålder på tak, VA-ledningar och badrum.
- Radonmätning; om ingen finns, mät första vintern.
- Prata med stadsbyggnadskontoret om vad som går att få bygglov för invändigt och på uthuset innan du budar.
Underlag: Fastighetsbyråns annons (driftkostnad, taxeringsvärde 2024, byggnadsbeskrivning, friskrivning), mäklarens bilder (bara för bedömning av skick), detaljplan för Vitmossan 8 med planbeskrivning (LS 2023/28, laga kraft 17 dec 2024), Boolis annons och värdering, slutpriser från Booli (hämtade 19 okt 2026). Ingen besiktning, energideklaration, frågelista eller radonmätning finns. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
