Canadastigen 39
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Radhus från 1909 i Canadahusen vid Kyrkviken, sålt av ett dödsbo. Tak, båda våtrummen och fönstren är vid slutet av sin livslängd; priset måste rymma ungefär 1 Mkr i renovering.
För och emot
Talar för
- Del av Kvarteret Canada (Rudolf Arborelius, 1907–1908), en av Sveriges första radhusbebyggelser, några hundra meter från Kyrkviken
- En extra fastighet ingår och kan användas som trädgård, utöver husets 114 m² tomt
- 97 m² boarea enligt mätbevis, större än grannarna nr 35 och 37 (84–85 m²)
- Luft/vatten-värmepump från 2021 och låg uppmätt förbrukning, 8 379 kWh för värme och varmvatten 2025
- Fasaden mot gatan tilläggsisolerad och omputsad för 10–15 år sedan; ny elcentral
- Driftkostnad ca 37 tkr/år, låg för ett hus
Talar emot
- Taket lades om 1986: rötskadad vattbräda, papp saknar uppvik och en panna ligger ur läge
- Vinden är självdragsventilerad med spår av läckage och lokal mikrobiell påväxt på underlagstaket
- Båda våtrummen är av äldre standard med rostiga gjutjärnsbrunnar och rörgenomföringar i duschzonen
- Inklädd källarvägg i sovrummet med fuktfläck under fönstret; säljaren uppger spår av inträngande fukt i källaren
- Fönstren är original från 1909, med färg- och kittsläpp
- Av 47 m² biarea är 42 m² källare med låg takhöjd som mätbeviset kallar ej mätvärt
Besiktningen
- Grund och källareRisk
- Grundsulor med mellangjutna golv och äldre dränering. Inklädd källarvägg i sovrummet är riskkonstruktion; fuktfläck på väggen under fönstret och putssläpp i hall och matkällare. Säljaren uppger spår av inträngande fukt.
- VindKontrollera
- Självdragsventilerat hus, vinden besiktad från lucka. Spår av tidigare läckage och lokal mikrobiell påväxt på underlagstaket. Delvis parallellisolerat, inte inspekterbart.
- TakKontrollera
- Tegel på läkt och papp, omlagt 1986. Rötskadad vattbräda, papp saknar uppvik mot vindskivorna, en takpanna ur läge. Fuktfläck i garderobstaket på övervåningen (torr vid besiktningen).
- VåtrumKontrollera
- Bad/tvätt i källaren och duschrum på övervåningen är äldre med uppnådd livslängd. Rostiga gjutjärnsbrunnar, rörgenomföringar i duschzon och golv, bågnande innertak och ingen frånluft i källarbadet.
- Fasad och fönsterKontrollera
- Sprickor i putsen. Fönster från byggåret med färg- och kittsläpp, uppvik saknas på fönsterbleck på övervåningen. Framsidans fönster renoverade för 7–10 år sedan.
- KökKontrollera
- Skador på golvet under kyl och frys, ingen tät botten i diskbänksskåpet och inget droppskydd under diskmaskinen.
- InstallationerBra
- Luft/vatten-värmepump 2021, ny elcentral och delvis omdragen el (omfattning okänd). Kommunalt VA, avloppet spolat några gånger.
- RadonKontrollera
- Ingen radonmätning. Självdragshus med källare; mät första vintern.
Räkna med en miljon i renovering. Huset säljs av ett dödsbo och ägdes av samma familj sedan 1991. Tak, vind, båda våtrummen och fönstren behöver åtgärdas inom några år, och källarväggen i sovrummet har fuktfläck bakom inklädnaden. Grannen nr 37 gick för 13,6 Mkr för ett år sedan; ta reda på dess skick innan den används som riktmärke, och låt öppna källarväggen eller fuktmäta före bud.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Tak: omläggning med ny papp, läkt, vattbrädor och plåt | 250–400 tkr | 0–5 år |
| Bad/tvätt i källaren, nytt tätskikt, brunn och frånluft | 250–350 tkr | 0–3 år |
| Duschrum på övervåningen | 150–250 tkr | 0–5 år |
| Fönsterrenovering (kitt, färg, bleck) | 80–150 tkr | 0–3 år |
| Vind: kontroll och åtgärd av påväxt, bättre ventilation | 20–80 tkr | 0–1 år |
| Fuktmätning bakom inklädd källarvägg | 10–20 tkr | före bud |
| Om källarväggen är fuktskadad: rivning, dränering, utvändig fuktisolering | 200–400 tkr | vid behov |
| Kök: tät botten, droppskydd, golv under kyl/frys | 10–30 tkr | 0–1 år |
| Radonmätning (långtid) | ca 1 tkr | första vintern |
| Nödvändigt / allt inom 10 år (utan källaråtgärd) | 0,1 / 0,8–1,3 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Canadastigen 37 (samma länga) | 85+43 | 13 600 000 | 127 700 | okt 2025 |
| Mastvägen 19, Bo-Gärde | 108+50 | 12 250 000 | 92 100 | apr 2026 |
| Dannemansvägen 4, Hersby Åker | 104+25 | 11 750 000 | 100 900 | sep 2025 |
| Dannemansvägen 22, Hersby Åker | 126+43 | 14 000 000 | 94 900 | sep 2026 |
| Skotstigen 25, Bo-Gärde | 106+50 | 11 700 000 | 89 300 | dec 2025 |
| Hagtornstunet 15, Rudboda | 99+27 | 10 350 000 | 92 000 | jun 2026 |
| Sporrvägen 33, Stockby | 124+10 | 11 350 000 | 88 000 | aug 2026 |
| Canadastigen 39, utgångspris | 97 + 47 | 12 750 000 | – | till salu |
Bästa jämförelsen är grannen Canadastigen 37 i samma länga: 13,6 Mkr i oktober 2025, 5 % över utgångspris (Booli visar också en lagfartsrad mars 2026 för samma affär). Mäklaren angav 129 m² boarea, lagfarten 85 + 43 m²; vi räknar på det senare som för vårt hus. Canadastigen 35 (84 + 48 m²) gick för 11,1 Mkr i mars 2025, strax utanför 18 månader. Övriga jämförelser är radhus från 1960–70-talen i Bo-Gärde, Hersby Åker, Stockby och Rudboda, uppjusterade 10–12 % för läget i Canadahusen. Radhusen på Stureplatån i Torsvik är bostadsrätter och är inte med. Boolis värdering 13,5 Mkr (12,2–14,9) ser inte skicket; taxeringsvärdet 9,3 Mkr / 0,75 ger ca 12,4 Mkr. Utgångspriset sänktes från 13,75 till 12,75 Mkr före visningen.
Budstrategi
Att göra före bud
- Den extra fastighetens beteckning, area och om den ingår i taxeringsvärdet 9,3 Mkr (markvärdet 7,6 Mkr är högt för 114 m²).
- Om detaljplanen (stadsplan 1944) eller kulturmiljöprogrammet begränsar fönsterbyte, takomläggning och fasadändringar i Kvarteret Canada.
- Fuktmätning eller öppning av den inklädda källarväggen i sovrummet före bud.
- Om dödsboet säljer med friskrivning från fel; ingen frågelista finns.
- Skick och renoveringar i Canadastigen 37 vid försäljningen 2025, för att kunna jämföra.
- Var budgivningen står och hur många budgivare som är registrerade.
- När och av vem elen drogs om, och vad som gjordes med elcentralen.
- Radonmätning; om ingen finns, mät första vintern.
Underlag: Gadelius Fastighetsbyrås annons (beskrivning, taxering, driftkostnad, planritningar), besiktningsutlåtande (Marcus Holmström Byggteknik, SBR överlåtelsebesiktning för säljare, 3 sep 2026), energideklaration (3 sep 2026), mätbevis (Areakorrekt, 21 sep 2026), Hemnet (prissänkning, Canadastigen 37 såld 22 okt 2025), Boolis värdering och slutpriser från Booli. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
