Tallstigen 8
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Stor trävilla från 1970 i tre plan med glimt av Stockholms inlopp och få anmärkningar i besiktningen. Tomten är liten och en tredjedel av boarean är souterräng som var biarea 2022.
För och emot
Talar för
- 323 m² boarea enligt Anticimex areamätning (jun 2026): 136 m² entréplan, 78 m² övre plan och 109 m² souterräng
- Besiktningen har bara anmärkningar på taket; souterrängens golv FK 12 % och RF 62 %, vinden FK 8 %
- Dusch/wc på entréplan renoverat 2024 och badrum med bastu i souterrängen 2026, båda med kvalitetsdokument; tvättstuga nyrenoverad
- Altan och fasad renoverade 2024, luft/luft-värmepump 2022
- Utsikt mot Stockholms inlopp från entréplan och övre plan enligt annonsen; HemExtra beskriver sjöutsikt eller sjöglimt
- Radon 80 Bq/m³ i långtidsmätning från april 2026
Talar emot
- Tomt 580 m², ungefär hälften av jämförelsernas; HemExtra kallar den en större radhustomt och läget trångt
- Såldes i maj 2022 för 15,5 Mkr med 234 m² boarea och 83 m² biarea; souterrängen räknas nu som boarea
- Underlagspapp och läkt är från byggåret under pannor som lades om för ca 20–25 år sedan; bultar och sprickor i pappen på kupornas låglutande tak
- Energiklass E (133 kWh/m²) med direktverkande el och luft/luft-värmepump; driftkostnad 6 688 kr/mån för fem personer
- Kök från 1995 och delvis kopplade 2-glasfönster
- 68 dagar på Booli och sänkt från 20,45 till 18,9 Mkr
Besiktningen
- Souterräng och grundKontrollera
- Betongplatta utan underliggande isolering med uppreglat, isolerat golv direkt på betongen. Uppmätt FK 12 % och RF 62 %, under riskgränsen, men konstruktionen bedöms som riskkonstruktion för fukt och lukt i syllar och golv. Dränering från 1980–90-talet (Platon).
- TakKontrollera
- Betongpannor omlagda för ca 20–25 år sedan på papp och läkt från byggåret. På kupornas låglutande tak finns bultar nedskruvade i pappen och sprickor vid en genomföring, som kan ge läckage. Plåthuvar och plåtdetaljer från 1970.
- VindBra
- Sidovindarna kontrollerade, fuktkvot 8 % i underlagstak och takbjälkar, långt under riskgränsen 17 %.
- VåtrumBra
- Dusch/wc och tvättstuga på entréplan (2024) och badrum med bastu i souterrängen (2026). Inga förhöjda fuktindikationer. Toaletten på övre plan utan anmärkning.
- Fasad, fönster och balkongBra
- Liggande träpanel, dörrar, fönster, hängrännor och balkong utan anmärkning. Fönstren är kopplade 2-glas och 3-glas isolerrutor.
- Kök och rumBra
- Inget att notera i kök och övriga rum. Köket är från 1995 med senare delrenoveringar.
- InstallationerKontrollera
- Direktverkande el och luft/luft-värmepump (2022). Besiktningen anger FTX, annonsen mekanisk frånluft. Installationerna kontrolleras inte i en Anticimex-besiktning.
- Ej besiktigatKontrollera
- Utomhusförrådet och övriga byggnader ingick inte.
Fråga hur souterrängen blev boarea. Vid försäljningen 2022 var huset 234 m² boarea och 83 m² biarea; i dag 323 m² boarea. Be om vad som gjorts i souterrängen sedan 2022 (golv, isolering, fönster, takhöjd) och om bygglov eller anmälan behövts. Golvet ligger på oisolerad platta, så kräv dokumentation av golvkonstruktionen. Betala för 323 m² bara om ytan håller standard som övriga plan.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Kupornas låglutande tak: ta bort bultar, laga papp vid genomföring | 10–30 tkr | 0–1 år |
| Tak: ny underlagspapp och läkt, pannorna läggs tillbaka | 250–450 tkr | 5–10 år |
| Plåtdetaljer och plåthuvar från 1970 | 20–50 tkr | 0–5 år |
| Fönster: byte av kopplade 2-glas | 150–400 tkr | 5–10 år |
| Luft/luft-värmepump (från 2022) | 30–50 tkr | 8–12 år |
| Kök (från 1995) | 300–600 tkr | efter smak |
| Dränering (1980–90-tal) | 250–400 tkr | 10–20 år |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,01–0,03 / 0,8–1,6 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Barrstigen 19, Högberga | 264+37 | 21 800 000 | 77 200 | jun 2025 |
| Tunavägen 5B, Brevik | 280+7 | 20 300 000 | 71 600 | okt 2026 |
| Södra Kungsvägen 260B, Brevik | 249+67 | 20 500 000 | 72 600 | maj 2026 |
| Hattmurklevägen 3, Gångsätra | 248+72 | 17 050 000 | 60 000 | maj 2026 |
| Murarstigen 19, Bo | 316+41 | 20 025 000 | 59 500 | sep 2026 |
| Roburvägen 20, Torsvik | 296+76 | 20 600 000 | 61 700 | jun 2026 |
| Karpvägen 49, Sticklinge | 284+93 | 19 000 000 | 57 500 | feb 2026 |
| Läroverksvägen 11B, Hersby | 337+114 | 21 600 000 | 54 800 | apr 2026 |
| Tallstigen 8, utgångspris | 323 + 17 | 18 900 000 | – | till salu |
Stora villor på 250–340 m² boarea har sålts för 55 000–77 000 kr/m² effektiv yta det senaste året; median efter justering ca 60 000 kr/m². Jämförelserna i Högberga och Brevik är mindre och ger högre kr/m², så de är justerade ned. Flera gick under utgångspris (Södra Kungsvägen 260B −8,9 %, Tunavägen 5B −7,7 %, Murarstigen 19 −6,9 %); Hattmurklevägen 3 med lika liten tomt gick 7,2 % över. Tallstigen 10 (182 + 17 m², 709 m² tomt) såldes 2024 för 14,75 Mkr. Huset självt såldes 2021 för 16,0 Mkr och 2022 för 15,5 Mkr, då med souterrängen som biarea. Kontroller: Boolis värdering 17,4 Mkr (15,7–19,1), taxeringsvärde 13,6 Mkr / 0,75 ≈ 18,1 Mkr, HemExtras panel köper för 19,2 Mkr. Första utgångspris 20,45 Mkr gav ingen affär. Barrstigen 34 i samma område ligger ute för 16,95 Mkr.
Budstrategi
Att göra före bud
- Vad som gjorts i souterrängen sedan 2022, när den räknades som biarea, och om bygglov eller anmälan behövdes.
- Golvkonstruktionen i souterrängen: isolering, fuktspärr och syllar på den oisolerade plattan.
- Ventilationen: FTX enligt besiktningen, mekanisk frånluft enligt annonsen. Fabrikat, ålder och OVK.
- Frågelista om kända fel och försäkringsskador; ingen finns bland handlingarna.
- Vad den andra adressen (Höguddsvägen 73) innebär, och vad detaljplanen (stadsplan 1966, ändrad 1990) säger om verksamhet och byggrätt.
- Var ledningen i avtalsservitutet går på tomten.
- Vad Anticimex Säljarförsäkrat innebär för köparen; boka besiktningsgenomgång eller egen besiktning.
- Varför besiktningen och areamätningen är från juni när huset kom ut i augusti, och om det bjudits på 20,45 Mkr.
Underlag: Anna Ski Mäkleris annons (Byggnad, Kostnader, Taxering, Rättigheter & Belastningar, hämtad 19 okt 2026), besiktningsprotokoll (Anticimex Säljarförsäkrat, 17 jun 2026), areamätning (Anticimex, 18 jun 2026), energideklaration (Anticimex, 17 jun 2026), fastighetskarta (8 jun 2026), Boolis annons, värdering, säljhistorik och slutpriser, HemExtra (Tallstigen 8). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
