Elfviksvägen 58
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Nybyggt parhus som bostadsrätt vid Kyrkviken, ritat av Thomas Sandell. Projektet har sålts sedan 2022 utan att en enda bostad gått; 26,5 Mkr ligger långt över allt som sålts i radhus på Lidingö.
För och emot
Talar för
- Nybyggt parhus från Medvind med fasad ritad av Thomas Sandell: danskt tegel och Velfac-fönster i trä och aluminium
- Strandläge vid Kyrkviken; föreningens brygga har sex båtplatser, upplåtna som egna bostadsrätter med 1 000 kr/mån i avgift
- 180 m² och 6 rum varav 5 sovrum, två badrum en suite; takterrass enligt planritningen för Hus A2
- Kök från Arclinea, vitvaror från Gaggenau, vattenburen golvvärme, FTX-ventilation och egen luftvärmepump
- Låg belåning i föreningen: 7,8 Mkr eller 9 330 kr/m², ca 1,36 Mkr på bostadens andel (17,465 %)
- Två parkeringsplatser med laddstolpe
Talar emot
- Bostadsrätt utan egen tomt: avgift 6 925 kr/mån enligt ekonomiska planen (annonsen säger 6 500), plus parkering och båtplats
- Projektet har sålts sedan 2022 via New Nest, Residence Christie's (26,9 Mkr) och Skeppsholmen Sotheby's; föreningen hade inga medlemmar 1 oktober 2026
- 147 200 kr/m² i utgångspris, mot 123 500 kr/m² för Gåshaga Brygga 17 som gick för 20 Mkr i augusti
- Ingen besiktning, slutbesked, garantiutfästelse eller energideklaration bland handlingarna
- Värme och varmvatten betalas utöver avgiften; mäklaren anger ingen driftkostnad
- Underhållsfonden får 42 tkr/år för sex bostäder och en brygga
Besiktningen
- BesiktningRisk
- Ingen besiktning. Nyproduktion utan slutbesiktningsprotokoll, slutbesked eller garantiutfästelse bland handlingarna. Inflyttning var planerad till Q3 2023, sedan Q3 2025, nu hösten 2026.
- Ekonomisk planRisk
- Reviderad plan 1 okt 2026, signerad av styrelsen men utan intygsgivarnas intyg i handlingen. Föreningen saknar medlemmar. Anskaffningskostnad, insatser och upplåtelseavgifter redovisas inte.
- Föreningens ekonomiKontrollera
- Lån 7,8 Mkr (rörligt 3,44 % och 1 år 3,85 %), amortering 1 %. Drift 149 tkr/år, avsättning till underhåll 42 tkr/år. Årsavgifter 476 tkr plus 78 tkr i parkeringshyra.
- AvgiftKontrollera
- A1002: 83 097 kr/år, 6 925 kr/mån, andelstal 17,465 %. Annonsen anger 6 500 kr/mån och andelstal 18,95 %. Värme och varmvatten ingår inte.
- StyrningKontrollera
- Styrelsen är utsedd av byggherren. Stadgarna låter Hamam Fastighets AB utse ledamöter fram till första stämman efter slutfinansiering.
- UnderhållsansvarKontrollera
- Enligt stadgarna 35 § svarar bostadsrättshavaren för mark som ingår i upplåtelsen, våtrummens tätskikt, golvvärme och varmvattenberedare.
- InstallationerBra
- Separat luftvärmepump per bostad, vattenburen golvvärme, FTX-ventilation. Gira-brytare, Flos-armaturer.
- RadonKontrollera
- Ingen mätning. Mät första vintern.
Fyra år utan köpare. Bostäderna lanserades 2022 för omkring 29 Mkr, låg ute för 26,9 Mkr hos Residence Christie's till november 2025 och hos Skeppsholmen Sotheby's till juli 2026. Enligt den reviderade ekonomiska planen från 1 oktober 2026 har föreningen fortfarande inga medlemmar. Inget radhus på Lidingö har sålts med mäklare för mer än 20 Mkr de senaste 18 månaderna. Begär slutbesked, insatsgaranti och byggherrens åtagande för osålda bostäder före bud.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Egen besiktning före tillträde | 15–25 tkr | före bud |
| Tillval: köksö, öppen spis, spabad | enligt offert | vid köp |
| Båtplats (egen bostadsrätt) | insats okänd + 12 tkr/år | vid köp |
| Parkering, två platser med laddstolpe | 12–16 tkr/år | löpande |
| Radonmätning (långtid) | ca 1 tkr | första vintern |
| Nödvändigt / allt inom 10 år (utan tillval) | 0,02 / 0,05 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Gåshaga Brygga 17 | 158+8 | 20 000 000 | 123 500 | aug 2026 |
| Gåshaga Brygga 12 | 229+4 | 19 000 000 | 82 300 | sep 2025 |
| Lyckostigen 4B, Brevik | 194+45 | 18 900 000 | 87 300 | okt 2026 |
| Antilopvägen 5B, Hersby | 134 | 16 600 000 | 123 900 | feb 2026 |
| Herserudsvägen 49A | 181+38 | 15 900 000 | 79 500 | maj 2026 |
| Vikbyvägen 13, Näset | 150 | 15 350 000 | 102 300 | sep 2026 |
| Elfviksvägen 58, utgångspris | 180 | 26 500 000 | – | till salu |
Inget i närheten är jämförbart. De närmaste är Thomas Sandells radhus i Gåshaga Brygga (2001, äganderätt vid vattnet) och nyare bostadsrättsparhus i Brevik och Hersby. Äganderätterna är nedjusterade för bostadens andel av föreningens lån, 1,36 Mkr, och de andra är uppjusterade högst 10 % för strandläge och nyproduktion; därför ett tillägg på 0,8 Mkr för takterrass och brygga. Gåshaga Brygga 47 har en lagfart på 22,25 Mkr i oktober 2026 utan mäklare och är inte med. Utgångspriset ligger 35 % över mitten av bedömt värde, och kontrollerna pekar åt samma håll: Boolis värdering är 19,4 Mkr (17,5–21,3, utan referensförsäljningar); taxeringsvärde saknas för nyproduktionen; Anna Ski sålde bostadsrättsparhuset Antilopvägen 5B för 16,6 Mkr i februari. Projektet lanserades 2022 för omkring 29 Mkr och har legat ute hos tre mäklare utan att sälja; tomten med den gamla villan gick för 25 Mkr 2019. Känslighet: utan Gåshaga Brygga 12 blir mitten ca 21 Mkr, utan Antilopvägen 5B ca 18 Mkr; omdömet är Högt i båda fallen.
Budstrategi
Att göra före bud
- Är det lägenhet A1002 eller B1002? Annonsen anger A1002, länken B1002; har bostaden takterrass?
- Slutbesked från Lidingö stad, slutbesiktningsprotokoll och vem som står för garantibesiktning och garantitid.
- Insatsgaranti och förskottsgaranti enligt bostadsrättslagen, och om den reviderade ekonomiska planen är intygad och registrerad hos Bolagsverket.
- Insats och upplåtelseavgift för bostaden, och om priset gäller hela beloppet som insats.
- Har byggherren ett köpeåtagande för osålda bostäder, och vem betalar avgifterna för dem tills de sålts?
- Vilken avgift som gäller: 6 925 kr/mån enligt planen eller 6 500 enligt annonsen, och andelstal 17,465 % eller 18,95 %.
- Insats och avgift för båtplatsen, och vilka mark- och uteplatsytor som ingår i upplåtelsen.
- Energideklarationen från april 2023 och beräknad förbrukning för värme och varmvatten.
- Underhållsplan för föreningen och bryggan; 42 tkr/år i avsättning.
- Radonmätning; mät annars första vintern.
Underlag: Anna Ski Mäkleris annons (fakta, förening, kostnader), reviderad ekonomisk plan för Brf 14/18 Kyrkviken (1 okt 2026), stadgar (reg. 15 dec 2021), registreringsbevis (15 jun 2023), prospekt och rumsbeskrivning (Medvind, 2023), Hemnets borttagna annonser (Residence Christie's 26,9 Mkr, borttagen 14 nov 2025; Skeppsholmen Sotheby's, borttagen 20 jul 2026), Nya Projekt (30 nov 2022), Medvinds webbplats, Boolis värdering och slutpriser från Booli (19 okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
