Fältstigen 3
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Rymlig 70-talsvilla med källare på 1 322 m² i Hersby, med tak från 2017 men badrum, ventilation och uppvärmning i originalskick. Huset har varit ute i ett år utan att säljas.
För och emot
Talar för
- 1 322 m² tomt i Hersby, nära buss, Hersby skola och Lidingö centrum
- 173 m² boarea och 122 m² biarea i källaren, 10 rum varav 5–7 sovrum
- Taket omlagt ca 2017 av entreprenör med ny papp, läkt och betongpannor; fuktkvot 11–12 % i underlagstak och takbjälkar
- Isolerfönster mot söder, takfönster och altandörr 2017; huset målat utvändigt ca 2018
- Källarens dusch, tvättstuga och wc renoverade 2019–2020 efter en försäkringsskada, med ny varmvattenberedare och elgolvvärme
- Driftkostnad 53 244 kr/år för tre personer, trots direktverkande el
Talar emot
- Badrummet på entréplan har äldre tätskikt, gammal golvbrunn och fönster i badzonen; besiktningen rekommenderar renovering
- Wc på entréplan och dusch/wc på övre plan (1998) har också äldre tätskikt och rörgenomföringar i golvet
- Självdrag utan tilluftsventiler i de flesta rum: kondens på fönster och mikrobiell påväxt på underlagstaket
- Direktverkande el i 295 m², energiklass F (171 kWh/m² och år)
- Rötskador i två fönster, källardörren och altanen; utvändigt fuktskydd runt källaren är äldre
- Ytorna kommer från taxeringen, inget mätbevis; ingen frågelista, energideklaration eller radonmätning bland handlingarna
Besiktningen
- Källare och grundKontrollera
- Betongplatta med flytande golv på platonmatta och cellplast med elgolvvärme. Konstruktionen kunde inte kontrolleras med borrhål på grund av golvvärmen. Utvändigt fuktskydd och dränering är äldre. I bastun gav påreglade väggar FK 12 %, under riskgränsen. Vattenskada från varmvattenberedaren 2019–2020 åtgärdad av försäkringsbolaget.
- Badrum entréplanRisk
- Äldre yt- och tätskikt och golvbrunn, mattan sticker fram under klämringen, fönster i badzonen och gamla hål i spolzonen. Utrymmet har passerat sin tekniska livslängd och bör renoveras. Inga förhöjda fuktindikationer.
- Wc entréplan och dusch övre planKontrollera
- Äldre yt- och tätskikt, rörgenomföringar i golv. Duschen på övre plan fick ny plastmatta och brunn ca 1998. Inga förhöjda fuktindikationer.
- Dusch, tvätt och bastu i källarenKontrollera
- Renoverat 2019–2020 men utan kvalitetsdokument. Tätskiktet sticker fram under klämringen i duschbrunnen, klämring saknas under bänkskåpet och i bastun, och tröskel saknas. I pannrummet saknas klämring och varmvattenberedaren står under golvnivå.
- Vind och ventilationKontrollera
- Sidovind 1 och 2: FK 11–12 %, men mikrobiell påväxt ställvis på underlagstaket, tecken på fukt inifrån. Sidovind 3 saknar lucka och besiktigades inte. Tilluftsventiler saknas i de flesta rum och kondens finns på fönster; besiktningen rekommenderar en ventilationsentreprenör.
- TakKontrollera
- Omlagt ca 2017. Äldre plåtdetaljer byttes inte, färgsläpp på huvar, trasiga pannor på farstukvisten, mossa och skräpfyllda hängrännor med läckage på baksidan.
- Fönster, dörrar och altanRisk
- Rötskador i ett källarfönster, gavelfönstret i sovrummet på övre plan och källardörrens karm; fördjupad undersökning rekommenderas. Otäta fönsterbleck, målningsbehov. Rötskador i altanens trall och räcke.
- Spricka i allrummetKontrollera
- Spricka i väggen i källarens allrum/biorum. Säljarna uppger att den fanns 1994 och är oförändrad. Besiktningen rekommenderar fördjupad undersökning.
- ElKontrollera
- Uppenbara brister i elinstallationen i matkällaren och ojordade uttag i pannrummet med klinkergolv. Elektriker behövs. Jordfelsbrytare finns.
- Ej besiktigatKontrollera
- Övriga byggnader på tomten, sidovind 3 och sockeln bakom altanen och växterna. Sprickor i sockeln.
Marknaden har redan sagt nej två gånger. Huset låg ute för 19,5 Mkr hösten 2025 och för 18,5 Mkr från mars 2026, och är nu nere i 17,75 efter sju månader. Samtidigt behöver badrummen, ventilationen och flera fönster åtgärdas inom några år, och källarens golv kunde inte fuktkontrolleras. Räkna med 0,4–0,8 Mkr direkt efter köp och bjud inte över utgångspriset.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Badrum entréplan: totalrenovering | 250–350 tkr | 0–2 år |
| Wc entréplan och dusch/wc övre plan | 200–350 tkr | 2–5 år |
| Källarens golvbrunnar, trösklar, el i matkällare och pannrum | 30–80 tkr | 0–1 år |
| Ventilation: tilluftsventiler, tätning av vindsbjälklaget, ev. frånluft | 30–150 tkr | 0–2 år |
| Fönster och dörrar: rötskador, bleck, målning | 80–200 tkr | 0–3 år |
| Altan: trall och räcke | 60–150 tkr | 0–3 år |
| Tak: plåtdetaljer, pannor på farstukvisten, mossa, hängrännor | 20–60 tkr | 0–2 år |
| Dränering och utvändigt fuktskydd runt källaren | 300–500 tkr | 5–10 år |
| Lucka till sidovind 3 och kompletterande besiktning | 5–15 tkr | före köp |
| Radonmätning (långtid) | ca 1 tkr | första vintern |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,4–0,8 / 1,0–1,9 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Fältstigen 8, Hersby | 194 | 17 920 000 | 92 400 | jun 2026 |
| Riddarvägen 5A, Hersby | 170+70 | 20 500 000 | 100 000 | sep 2026 |
| Lokevägen 6, Hersby | 199+91 | 22 750 000 | 93 000 | aug 2026 |
| Björkvägen 1, Hersby | 185+44 | 15 500 000 | 74 900 | jun 2026 |
| Rådjursvägen 2, Hersby | 222+24 | 15 200 000 | 65 000 | jan 2026 |
| Oskarsvägen 46A, Hersby | 170+30 | 17 015 000 | 92 000 | sep 2025 |
| Antilopvägen 10, Hersby | 150+53 | 16 300 000 | 92 400 | sep 2025 |
| Riddarvägen 38, Hersby | 140+114 | 16 600 000 | 84 300 | jun 2025 |
| Fältstigen 3, utgångspris | 173 + 122 | 17 750 000 | – | till salu |
Villor i Hersby på 140–225 m² boarea har sålts för 15–23 Mkr de senaste 18 månaderna, 65 000–100 000 kr/m² räknat på boarea plus halva biarean. 1920–30-talsvillorna på Riddarvägen och Lokevägen är justerade ned eftersom Fältstigen 3 är ett enklare 70-talshus med renoveringsbehov. Grannen Fältstigen 8 (194 m², pool) gick för 17,92 Mkr i juni efter sänkning från 20,0; nr 2 och 10 har legat ute länge utan att säljas. Fältstigen 3 låg ute för 19,5 Mkr hösten 2025 och för 18,5 från mars 2026 (HemExtra anger 17,995 i augusti); det har dragits av som egen justering. Boolis värdering är 18,2 Mkr (16,4–20,0), HemExtras panel säger 18,0, och taxeringsvärdet 12,63 Mkr / 0,75 ger ca 16,8.
Budstrategi
Att göra före bud
- Varför huset inte såldes för 19,5 Mkr 2025 eller 18,5 Mkr i våras, och om det finns bud nu.
- Energideklarationen (utförd 2 okt 2025) och fördelningen av driftkostnaden.
- Mätbevis eller ritningar: ytorna är från taxeringen, och hur mycket av källarens 122 m² som är inrett.
- Vilka övriga byggnader som finns på tomten och om de har bygglov.
- Dokumentation från försäkringsskadorna 2012 och 2019–2020 och vem som gjorde våtrummen i källaren.
- Fördjupad undersökning av sprickan i allrummet och rötskadorna i fönstren före bud.
- Lucka till sidovind 3 och kompletterande besiktning.
- Radonmätning: stommen innehåller lättbetong och huset är från 1970.
- Stadsplanen från 1976: byggrätt och om källaren får användas som egen bostad.
Underlag: Länsförsäkringar Fastighetsförmedlings annons (Om bostaden, Ekonomi, hämtad 19 okt 2026), besiktningsprotokoll (Anticimex nivå 2, 2 okt 2025), Hemnet-annonsen (energiklass F), HemExtra om Fältstigen 3, 2, 8 och 10, Boolis värdering och slutpriser från Booli (19 okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
