Riddarvägen 9
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Stor 50-talsvilla i tegel med inomhuspool och grindstuga på 1 563 m² i centrala Hersby. Huset har varit ute i över ett år och saknar besiktning; skicket är okänt.
För och emot
Talar för
- 1 563 m² tomt i Hersby, nära Lidingö centrum och buss; markens taxeringsvärde är 9,6 Mkr
- Två hus: huvudvilla med 296 m² boarea och en fristående grindstuga från 2009 med egen adress
- Bergvärme och 3-glasfönster utom altandörr och ett köksfönster
- Tegelfasad, lertegeltak och bjälklag i betong
- Inomhuspool, bastu och vinrum i souterrängen; stor altan från vardagsrummet
- Garage och flera parkeringsplatser
Talar emot
- Ingen besiktning, energideklaration eller frågelista bland handlingarna
- Annonsen anger 379 m² boarea, men mätbeviset ger 296 + 32 = 328 m²; grindstugan har 32 m² boarea och 51 m² biarea, inte 83 m² boarea
- Har legat ute sedan hösten 2025 med en annan mäklare, i våras för 25,0 Mkr, och togs bort i juni utan att säljas
- Självdragsventilation i ett hus med inomhuspool ger risk för fukt i souterrängen
- Korttidsmätning av radon 170 ± 30 Bq/m³ i vardagsrummet, nära referensvärdet 200
- Huset ligger nära Vasavägen, där altanen vetter mot vägen
Besiktningen
- BesiktningRisk
- Ingen besiktning redovisas. Byggnadsdelar, våtrum, stammar och poolen är inte kontrollerade av någon besiktningsman. Beställ en egen besiktning (nivå 2 med fuktmätning i souterrängen) före bud.
- Souterräng och poolRisk
- Inomhuspool, bastu, dusch och pannrum ligger i souterrängen i ett hus från 1954 med självdrag. Varm, fuktig luft och kalla källarväggar är en känd riskkombination. Fråga efter avfuktning, poolteknikens ålder och om källarväggarna är fuktmätta.
- VentilationKontrollera
- Självdrag enligt annonsen. Med pool och bastu bör ventilationen ses över; ett FTX- eller frånluftssystem kostar 150–300 tkr.
- RadonKontrollera
- Elektronisk korttidsmätning (Radonova, 23–25 apr 2026) gav 170 ± 30 Bq/m³ i vardagsrummet. Korttid i april ger ingen årsmedelhalt och självdrag kan dölja högre vinterhalter. Rapporten avser ”Byggnad 2” och bara sidan 1 av 2 är bifogad.
- AreorKontrollera
- Mätbevis (Areakorrekt, 10 sep 2025): huvudbyggnad 296 m² boarea, 92 m² biarea, 16 m² ej mätvärd yta; extrahus 32 m² boarea, 51 m² biarea, 5 m² ej mätvärd yta. Annonsens 379 m² räknar hela grindstugan som boarea.
- Tak, fasad, fönsterKontrollera
- Lertegeltak och tegelfasad, 3-glasfönster. Takets ålder och skick är inte redovisade. Säljaren erbjuder att putsa fasaden, vilket är en smakfråga och inte en reparation.
- GrindstugaKontrollera
- Uppförd 2009 med eget värdeår 2010 i taxeringen. På kommunens tomtkarta är den ritad som komplementbyggnad. Begär bygglov och slutbesked för bostad innan den räknas som uthyrningsbar.
- DetaljplanKontrollera
- Stadsplan nr 1 (1913) och stadsplan för kv. Loke (1947). Gamla planer har ofta bestämmelser om antal bostäder och gårdsbyggnader; plankartan är inte bifogad.
Besikta själv, och bjud efter förra årets marknadssvar. Huset har legat ute sedan hösten 2025 och gick inte att sälja för 25,0 Mkr i våras. Nu finns varken besiktning, energideklaration eller frågelista, och annonsens 379 m² boarea är 51 m² för högt enligt mätbeviset. Låt en besiktningsman fuktmäta souterrängen med poolen och ta reda på grindstugans bygglov innan du bjuder över utgångspriset.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Egen besiktning nivå 2 med fuktmätning | 15–30 tkr | före bud |
| Ventilation (FTX eller frånluft) i huvudvillan | 150–300 tkr | 0–3 år |
| Pool: avfuktning, teknik, ytskikt | 100–400 tkr | 0–5 år |
| Våtrum: badrum övre plan, bad och dusch i souterrängen | 300–600 tkr | 5–10 år |
| Radonåtgärd om långtidsmätning visar över 200 | 20–60 tkr | 0–2 år |
| Radonmätning (långtid), båda husen | ca 2 tkr | första vintern |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,02 / 0,6–1,3 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Läroverksvägen 11B, Hersby | 337+114 | 21 600 000 | 54 800 | apr 2026 |
| Klippuddsvägen 2B, Brevik | 305+114 | 23 250 000 | 64 200 | feb 2026 |
| Bergsvägen 51, Hersby | 263+79 | 17 000 000 | 56 200 | maj 2025 |
| Drottningvägen 30, Hersby | 305+13 | 27 000 000 | 86 700 | sep 2026 (lagfart) |
| Karlavägen 3, Hersby | 231+77 | 20 000 000 | 74 200 | sep 2026 (lagfart) |
| Tunavägen 5B, Brevik | 280+7 | 20 300 000 | 71 600 | okt 2026 |
| Södra Kungsvägen 260B, Brevik | 249+67 | 20 500 000 | 72 600 | maj 2026 |
| Trädgårdsvägen 44, Brevik | 255+34 | 22 250 000 | 81 800 | sep 2026 (lagfart) |
| Riddarvägen 9, utgångspris | 328 + 143 | 22 500 000 | – | till salu |
Stora villor (230–340 m² boarea) i Hersby, Brevik och Islinge har sålts för 20–27 Mkr det senaste året, 55 000–87 000 kr/m² räknat på boarea plus halva biarean. Större hus får lägre kr/m², därför är jämförelser under 300 m² justerade ned. De dyraste husen i Hersby (Gustafsvägen 10, 47 Mkr; Drottvägen 6, 30 Mkr) är nya eller nyrenoverade och inte med. Riddarvägen 9 låg ute för 25,0 Mkr i april–juni 2026 utan att säljas; det är dragits av som egen justering.
Budstrategi
Att göra före bud
- Besiktningsprotokoll, energideklaration och frågelista: finns de från förra försäljningen?
- Varför annonsen anger 379 m² boarea när mätbeviset ger 328 m² (grindstugan 32 + 51 m²).
- Bygglov och slutbesked för grindstugan som bostad, och vad stadsplanen för kv. Loke säger om två bostadshus.
- Poolens ålder, teknik och avfuktning; har souterrängens väggar fuktmätts?
- Radonrapportens sida 2 och vilken byggnad ”Byggnad 2” är; långtidsmätning finns?
- Driftkostnad per år, bergvärmepumpens ålder och fabrikat.
- Takets ålder och senaste renoveringar av badrum, kök och stammar.
- Hur långt budgivningen gick förra gången huset var ute.
Underlag: Gadelius Fastighetsbyrås annons (taxering, byggnadssätt, planbestämmelser, 19 okt 2026), mätbevis (Areakorrekt, 10 sep 2025), radonmätning korttid (Radonova, 29 apr 2026), tomtkarta (Lidingö stad), planritningar, Hemnets tidigare annons via Wrede (25,0 Mkr, borttagen 15 jun 2026), slutpriser från Booli (19 okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
