Vendevägen 17
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Arkitektritad sekelskiftesvilla från 1910 på 1 716 m² hörntomt i Hersby, genomrenoverad 2001 och uppdaterad sedan dess. Utgångspriset 55 Mkr ligger långt över vad liknande villor i området har sålts för.
För och emot
Talar för
- Villa från 1910 ritad av Nils Gustafson, med stuckatur, kakelugn och braskaminer bevarade
- Genomgripande renovering 2001: ny el, nytt vatten och avlopp, omlagt tegeltak, ny puts och utgrävd källare med golvvärme
- Ny bergvärmeanläggning 2021 (Viessmann, dubbla aggregat, extra borrhål); 67 kWh/m² redan med förra pumpen
- 1 716 m² insynsskyddad hörntomt med rostfri pool (2021), inrett poolhus, garage och bevattning
- Kök uppdaterat 2019, nya balkongdörrar i ek 2023, walk in closets och platsbyggda snickerier
- Mätbevis från augusti 2026: 310 m² boarea och 81 m² biarea, Atemp 392 m² stämmer
Talar emot
- 55 Mkr är 177 000 kr per m² boarea; sekelskiftesvillor om 300 m² i Hersby har sålts för 30–34,5 Mkr det senaste året
- Huset såldes för 28,0 Mkr i november 2017, sedan dess främst pool, bergvärme och ytskikt
- Badrum och duschrum på övre plan är från 2001 med felskurna brunnsmanschetter och inbyggda blandare utan dränage
- Krypgrund under entré och matsal; saltutfällningar på grundmuren och ingen markfolie under matsalen
- Självdrag, kopplade tvåglasfönster och puts på trästomme
- Energideklarationen är från 2017, före bytet av värmepump, och radon är inte mätt
Besiktningen
- GrundKontrollera
- Källaren under huvuddelen grävdes ur 2001 och har betonggolv utan fuktkänsliga mattor, inget att notera. Tillbyggnaden står på uteluftsventilerad krypgrund: under matsalen saknas plastfolie på marken och under entrén syns saltutfällningar på Leca-muren. Krypgrund är riskkonstruktion och ingen fuktmätning är gjord.
- Dränering och dagvattenKontrollera
- Dränering gjordes 2001 i delar av huset. Stuprör mynnar intill grunden och entrétrappan till köket har satt sig något. Led bort stuprörsvattnet.
- FasadKontrollera
- Träfasad och puts på trästomme, omputsad 2001 och målad 2019. Enstaka sprickor, en vid köksentrén ska lagas. Puts på trä kan dölja fukt i syll och bottenstock; fönsterblecken saknar putskant.
- TakKontrollera
- Tvåkupigt lertegel och plåt från 2001–2002, kontrollerat från mark och balkong utan anmärkning. Underlagspappen har ca 30 års livslängd och är 25 år gammal. Vinden är parallelltak och inte åtkomlig.
- BalkongerKontrollera
- Tätskikt från 2002–2003, papp på den mindre balkongen. Trallen ovan entrén gick inte att lyfta, så tätskiktet är inte kontrollerat. Räckena är för låga och träräcket har mindre rötskador.
- Våtrum övre planRisk
- Badrummet och duschrummet är från 2001. I båda är brunnsmanschetten felskuren under klämringen och de inbyggda blandarna saknar dränage och tätskikt. Ytskikten byttes 2019, tätskiktet inte. Räkna med att båda görs om inom några år.
- Övriga våtrumKontrollera
- Källarens dusch och bastu är från 2021 men kvalitetsdokument saknas och bruk täcker klämringen. Vindsduschen från 2002–2003 har sprickor i plattor och fogar. Toaletten i källare/entréplan saknar tätskikt på golvet.
- InstallationerBra
- El och vatten/avlopp gjordes om helt 2001–2002. Bergvärme från 2021. Ventilationen är självdrag med frånluft i två våtrum. Installationerna ingår inte i besiktningen.
- Pool och uthusKontrollera
- Rostfri pool 2021, poolhus, garage, vedbod och förråd ingår inte i besiktningen. Fråga efter poolens teknik, garanti och bygglov för poolhuset.
- RadonKontrollera
- Ingen mätning enligt besiktningen och energideklarationen. Natursten i grundmurarna och självdrag; gör en långtidsmätning.
Bjud på vad området betalar, inte på utgångspriset. Villor i samma storlek och ålder i Hersby har sålts för 30–47 Mkr det senaste året; bara Fylgiavägen 6, som är 95 m² större, nådde 55 Mkr. Huset såldes för 28,0 Mkr 2017 och har sedan dess fått pool, bergvärme och nya ytskikt, men våtrummen på övre plan är från 2001 och har fel som ska åtgärdas. Utgå från 38–40 Mkr och gå inte över ca 40,6 Mkr.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Badrum och duschrum övre plan, nytt tätskikt | 500–800 tkr | 0–5 år |
| Vindsduschen och toaletten i källaren | 150–300 tkr | 0–5 år |
| Balkonger: tätskikt, räcken, röta | 100–250 tkr | 0–3 år |
| Krypgrund: markfolie, ev. avfuktare, stuprör | 30–80 tkr | 0–1 år |
| Putslagning och putskant vid fönsterbleck | 30–80 tkr | 0–2 år |
| Omläggning av tak (ny underlagspapp, tegel återanvänds) | 600–1 000 tkr | 5–10 år |
| Radonmätning (långtid) | ca 1 tkr | första vintern |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,8–1,4 / 1,4–2,5 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Fylgiavägen 6, Hersby | 405+45 | 55 000 000 | 128 700 | aug 2026 (lagfart) |
| Gustafsvägen 10, Hersby | 370+108 | 47 000 000 | 110 800 | okt 2026 |
| Danavägen 3, Hersby | 241+114 | 42 000 000 | 140 900 | mar 2026 |
| Månvägen 16, Herserud | 345+210 | 46 000 000 | 102 200 | mar 2026 |
| Capellavägen 5, Hersby | 300+44 | 33 500 000 | 104 000 | aug 2026 |
| Drottvägen 6, Hersby | 302+16 | 30 000 000 | 96 800 | okt 2026 |
| Hersby (adress ej angiven) | 260+121 | 34 500 000 | 107 600 | feb 2026 |
| Vendevägen 17, utgångspris | 310 + 81 | 55 000 000 | – | till salu |
Stora villor (241–405 m² boarea) i Hersby och Herserud, de flesta från 1907–1911, har sålts för 30–55 Mkr det senaste året, 97 000–141 000 kr per effektiv m² (boarea plus halva biarean). Medianen efter justering, 113 000 kr/m², ger knappt 40 Mkr för Vendevägen 17. Utgångspriset motsvarar 157 000 kr per effektiv m², mer än någon jämförelse. Närmast kommer Fylgiavägen 6, 400 m bort, med samma mäklare och nästan samma taxeringsvärde: 55 Mkr men för 405 + 45 m². Grannen Vendevägen 15 (292 + 118 m²) gick för 39,0 Mkr i juni 2024, 7 % under utgångspris, och huset självt för 28,0 Mkr 2017. Bragevägen 2 (60 Mkr, 417 + 144 m²) är för stor för att räknas; byts Drottvägen 6 mot den blir mitten 40,1 Mkr, och omdömet är Högt i alla varianter. Kontroller eftersom värdet ligger mer än 15 % under utgångspriset: HemExtras panel skulle köpa för 50 Mkr. Taxeringsvärdet 16,4 Mkr / 0,75 ger 21,9 Mkr men säger lite här, där marken (11,2 Mkr) är det mesta. Boolis värdering visas inte för annonsen. Mäklarens senaste affärer i området: Fylgiavägen 6 för 55 Mkr, Månvägen 16 för 46 Mkr och Danavägen 6 för 27,1 Mkr. Läget är inte vid vattnet: huset ligger på ca 20 m höjd i korsningen Vendevägen–Fjällvägen, utan strandtomt, brygga eller redovisad sjöutsikt. Wrede säljer samtidigt Fylgiavägen 5, en totalrenoverad villa från 1911, utan angivet pris.
Budstrategi
Att göra före bud
- Varför 55 Mkr när huset såldes för 28,0 Mkr 2017 och grannen Vendevägen 15 gick för 39,0 Mkr 2024? Vilka investeringar har gjorts sedan 2017 och till vilka kostnader?
- Kvalitetsdokument för källarens dusch och bastu (2021) och dokumentation av tätskikten i badrummen från 2001.
- Detaljplan och bygglov: tillbyggnaden 2001–2002, vindsinredningen 2002–2003 och poolhuset. Registret anger 223 m², mätbeviset 310 m².
- Hur mycket byggrätt återstår enligt planen (byggnadsvolym i kubikmeter = tomtarea) och gäller rätten till grindstuga?
- Poolens teknik, garanti och driftkostnad; bergvärmens servicehistorik.
- Ny energideklaration: den nuvarande är från 2017 och gäller till november 2027.
- Låt en egen besiktningsman fuktmäta krypgrunderna och lyfta trallen på balkongen ovan entrén.
- Gör en långtidsmätning av radon första vintern.
Underlag: Wredes annons (beskrivning, renoveringar, byggnad, taxering, driftkostnader, 19 okt 2026), besiktningsprotokoll (Eminenta, överlåtelsebesiktning 19 aug 2026), energideklaration (Ekbacken Fastigheter, 8 nov 2017), mätbevis (Areakorrekt, 19 aug 2026), situationsplan (Lidingö stad, aug 2026), Booli (annons, försäljning 2017, slutpriser 19 okt 2026), Wredes annons för Fylgiavägen 6, HemExtra (Vendevägen 17, Fylgiavägen 5). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
