Hästhovsvägen 11A
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Områdesbild: Jan Ainali, CC BY-SA 3.0. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Halva parhuset från 1940 som bostadsrätt i en förening med tre bostäder. Andra halvan såldes för 9,75 Mkr i september; frågan är föreningens ekonomi och vinden.
För och emot
Talar för
- Grannhalvan Hästhovsvägen 11B (142 m², egen pool) såldes för 9 750 000 kr 4 september 2026 efter 21 dagar, 2,5 % under utgångspris
- Invändigt totalrenoverat 2015 när huset delades i två bostäder; de flesta fönster bytta till 3-glas samma år
- Bergvärme, bytt 2025; energideklarationen 2015 gav 59 kWh/m²·år för hela byggnaden
- Garage om ca 40 m² som kan tas in i bostaden, enligt annonsen bara inte som separat bostad
- 202 m² inhägnad trädgård upplåten till bostaden, i slutet av en återvändsgata nära Lidingöbron
- Föreningen har låg belåning: 2,5 Mkr i lån, 8 389 kr/m², soliditet 84 %
Talar emot
- Mikrobiell påväxt på råsponten och ingen diffusionsspärr på vinden; besiktningen tolkar det som fukt inifrån bostaden
- Takpannor spruckna och dåligt fästa, nocktätning, fotplåt och vindskiveplåt saknas; skorstenen har fogsläpp
- Föreningen har gått med förlust varje år, 89 tkr 2025, och har inget sparande; underhållsfonden är 108 tkr
- Årsavgifterna har mer än fördubblats: 546 kr/m² 2022, 1 278 kr/m² 2025
- Souterrängen har reglade väggar mot mark och garaget platta på mark utan isolering, båda riskkonstruktioner
- Ute sedan 18 maj 2026 utan sänkning, medan grannhalvan såldes på tre veckor
Besiktningen
- Vind och yttertakRisk
- Mikrobiell påväxt och torra missfärgningar på råsponten, bristfällig luftning i takfoten, ingen diffusionsspärr och otät vindslucka. Spruckna och dåligt fästa pannor, bristande nocktätning, fotplåt och vindskiveplåt saknas. Taket är föreningens ansvar, kostnaden delas av tre bostäder.
- Souterräng och grundKontrollera
- Reglade väggar mot mark i souterrängen och krypgrund under entréhallen. Sprickor i grundmuren och putssläpp vid baksidans entré. Ingen fuktmätning gjordes.
- GarageKontrollera
- Platta på mark utan underliggande isolering, låglutande papptak och parallelltak, blottlagda armeringsjärn. Tas garaget in i bostaden behöver golv och tak utredas.
- VåtrumKontrollera
- Duschrummet på entréplan har felaktigt avslutad brunnsmanschett. I souterrängens duschrum var manschetten och tvättmaskinens avlopp inte synliga. Rörkopplingar utan läckageskydd i allrummet.
- KökKontrollera
- Otätt mellan bänkskiva och vägg, dåligt fästa rör, felvänt avrinningsskydd under diskmaskinen och inget skydd under kyl, frys och diskho.
- Fasad och fönsterKontrollera
- Underhållet av snickerier är punktvis eftersatt, fönsterbleck saknas vid entréhall och vind, stuprörens fals är felvänd. Fasaden målades 2015.
- Föreningens ekonomiKontrollera
- Brf Hästhoven 11 har tre bostäder. Lån 2,5 Mkr hos Handelsbanken (3,15 och 3,30 %, villkorsändring jan 2026), avsättning 12 tkr/år, förlust varje år sedan minst 2022. Taxeringsvärde 13,92 Mkr för hela fastigheten.
- AvgiftKontrollera
- Annonsen anger 6 376 kr/mån inklusive värme och VA, samma som för grannhalvan. Årsredovisningens nyckeltal ger 1 278 kr/m² eller ca 14 700 kr/mån för 138 m². Andelstalen sätts av styrelsen och följer inte ytan.
- Energi och radonKontrollera
- Energideklarationen från 2015 gäller hela byggnaden och gick ut i mars 2025. Radon 30 Bq/m³ vid långtidsmätning 2014, före renoveringen.
Grannhalvan visar priset. Hästhovsvägen 11B, andra halvan av samma hus i samma förening, gick för 9 750 000 kr i september: 68 700 kr/m², med pool men utan garage. Samma kr/m² ger 9,5 Mkr för 138 m². Begär föreningens underhållsplan, en förklaring till avgiften mot årsredovisningen och vad föreningen tänker göra åt vinden och taket innan du bjuder över grannhalvans pris.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Vind och tak: luftning, vindslucka, pannor, plåt (bostadens andel via föreningen) | 50–150 tkr | 0–3 år |
| Brunnsmanschett i duschrummet på entréplan | 10–30 tkr | 0–1 år |
| Kök: avrinningsskydd, rörinfästning, fogning | 5–15 tkr | före inflytt |
| Fasad: snickerier, fönsterbleck, stuprör (andel) | 20–60 tkr | 2–5 år |
| Tilluftsventiler, läckageskydd för rörkopplingar | 5–15 tkr | 0–1 år |
| Inreda garaget som bostadsyta | 400–700 tkr | valfritt |
| Radonmätning (långtid) | ca 1 tkr | första vintern |
| Nödvändigt / allt inom 10 år (utan garaget) | 0,1 / 0,3 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Hästhovsvägen 11B | 142 | 9 750 000 | 68 700 | sep 2026 |
| Höguddsvägen 24B, Högberga | 120 | 12 000 000 | 100 000 | aug 2026 |
| Höguddsvägen 24C, Högberga | 111 | 9 250 000 | 83 300 | okt 2025 |
| Herrgårdsstigen 21, Brevik | 131+16 | 11 500 000 | 82 700 | okt 2025 |
| Ängsklockevägen 48, Gångsätra | 152+12 | 11 500 000 | 72 800 | maj 2026 |
| Törners väg 104, Kottla | 156+25 | 11 500 000 | 68 200 | jul 2025 |
| Korsfararvägen 202, Gångsätra | 111 | 8 200 000 | 73 900 | maj 2026 |
| Hästhovsvägen 11A, utgångspris | 138 | 9 975 000 | – | till salu |
Bästa jämförelsen är grannhalvan Hästhovsvägen 11B i samma hus och förening, såld för 9,75 Mkr i september efter 21 dagar. Övriga är äldre parhus i Högberga, Brevik, Gångsätra och Kottla, alla äganderätter; de är nedjusterade 5–10 % för att vår bostad bär ca 1,16 Mkr av föreningens lån (8 389 kr/m²). Inget annat parhus i Islinge har sålts de senaste 18 månaderna. Boolis värdering är 9,61 Mkr (9,04–10,2, utan referensförsäljningar). Taxeringsvärdet 13,92 Mkr för hela fastigheten / 0,75 ger ca 8,6 Mkr för bostadens ytandel, ca 7,4 Mkr efter lånet. Bostaden har legat ute sedan 18 maj utan sänkning medan grannhalvan såldes; Hemnet och Anna Ski visar nu ”budgivning pågår”. Känslighet: utan Höguddsvägen 24B blir mitten 9,5 Mkr och omdömet Högt; utan Hästhovsvägen 11B blir mitten 9,9 Mkr och omdömet Rimligt. Utgångspriset ligger alltså på gränsen.
Budstrategi
Att göra före bud
- Vilken avgift som gäller: 6 376 kr/mån enligt annonsen eller ca 14 700 enligt årsredovisningens 1 278 kr/m²? Begär bostadens andelstal och styrelsens avgiftsbeslut för 2026.
- Underhållsplan och vad föreningen planerar för vinden (mögelpåväxt, luftning) och taket; finns offerter, och ska det betalas med lån eller höjd avgift?
- Vad är tredje bostaden (LGH 3, 71 m² mark i trädgården), vem äger den och hur stor är dess andel?
- Bygglov och föreningens godkännande för att ta in garaget i bostaden; vad säger detaljplanen?
- Vilka mark- och altanytor som ingår i upplåtelsen enligt tomtfördelningen från 2021, och om den är registrerad.
- Låg Hästhovsvägen 11 ute för 14,4 Mkr 2022 (131 + 39 m²), och var det denna bostad?
- Var står budgivningen, och hur många budgivare finns?
- Ny energideklaration; den från 2015 har gått ut.
- Fuktmätning i souterrängens reglade väggar och duschrum före bud.
- Ny radonmätning; den senaste är från 2014.
Underlag: Anna Ski Mäkleris annons, överlåtelsebesiktning (Enspecta, 17 jun 2026), årsredovisningar för Brf Hästhoven 11 (2024 och 2025), stadgar (reg. 29 aug 2018), tomtfördelning (rev. 23 mar 2021), energideklaration (22 mar 2015), Hemnets annons (driftkostnad, budgivning pågår) och sålda-sida för Hästhovsvägen 11B, HusmanHagbergs annons för 11B, Boolis tidigare annons för Hästhovsvägen 11 (2022), Boolis värdering och slutpriser från Booli (19 okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi