Trappstigen 4
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Områdesbild: Jan Ainali, CC BY-SA 3.0. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Stor sekelskiftesvilla i Islinge, tillbyggd 2002 och med nytt övre plan och kök. Priset ligger i nivå med jämförelserna; det som avgör är golvet med mögellukt, gammal el och avlopp.
För och emot
Talar för
- 295 m² boarea enligt mätbevis, varav 39 m² i en separat lägenhet med egen ingång, kök och duschrum
- Sällskapsdel på ca 100 m² med öppen spis och platsbyggt kök från KFK Snickerier
- Övre plan ombyggt och isolerat 2016 med två badrum; balkong med sjöglimt
- Yttertak med betongpannor, papp och läkt från 2003; inget att notera i besiktningen
- 1 218 m² tomt med terrass i söder, uterum och uppfart för tre bilar med två laddare
- Gångavstånd till Islingeviken och en busshållplats till Ropsten
Talar emot
- Besiktningen noterade mögellukt vid golvlisterna i biorummet och bedömer att golvet ovan betongen behöver rivas
- Elinstallationer äldre än 45 år och avloppsledningar äldre än 50 år i den gamla bottenplattan har nått teknisk livslängd
- Dräneringen är gjord i omgångar; de äldsta delarna är från före 1997 och bedöms ha nått sin livslängd
- Direktverkande el och luftvärmepump; el för ca 56 tkr per år enligt annonsen
- Våtrummen på övre plan från 2016 saknar våtrumsintyg; i badrummet mynnar ett dräneringsrör i väggen vid badkaret
- Glastaket i uterummet läcker lokalt och södra gaveln har en spricka efter sprängning på granntomten
Besiktningen
- Grund, ursprunglig delRisk
- Grundsulor med mellangjutna betonggolv. Vid stickprov luktade det mögel vid golvlisterna i biorummet; besiktningen bedömer att golvkonstruktionerna ovan betongen behöver rivas och rekommenderar fortsatt teknisk utredning av orsak och omfattning.
- Grund, tillbyggnadBra
- Betongplatta på mark med 100 mm isolering under och elektrisk golvvärme. Inget att notera.
- DräneringKontrollera
- Isodrän och ny dränering mot norr och öster 2016. Övriga delar är äldre än 1997 och bedöms ha nått teknisk livslängd. Blandade utföranden ökar risken för läckande skarvar. Marken lutar lokalt mot huset.
- FasadKontrollera
- Puts på trästomme (revetering) i ursprungsdelen och enstegstätad puts på tillbyggnaden; båda är riskkonstruktioner. Lokala sprickor, en större på södra gaveln som enligt ägaren uppstod vid sprängning på granntomten.
- Tak och vindKontrollera
- Betongpannor från 2003 utan anmärkning. Delvis parallelltak som inte går att besiktiga. Lokala fuktfläckar på råsponten på oinredd vind, men inga förhöjda värden vid mätning.
- VåtrumKontrollera
- Två badrum på övre plan från 2016 utan kvalitetsdokument; dräneringsrör mynnar i våtzon vid badkaret och blandarna är inbyggda. Tvättstugan: brunnsduk synlig under klämringen och bastuns tilluftsventil i våtzon. Lägenhetens duschrum från ca 2002 har små emaljsprickor.
- El och VARisk
- Blandad ålder. Äldre elinstallationer över 45 år och avloppsledningar över 50 år i den gamla bottenplattan har nått teknisk livslängd enligt besiktningen. Rörkopplingar delvis ingjutna i golvet i wc på entréplan.
- Uterum och terrassKontrollera
- Glastaket på uterummet läcker lokalt. Terrassen på övre plan har gummiduk under trätrall som inte kunde inspekteras.
- RadonKontrollera
- Ingen mätning enligt besiktning, energideklaration och frågelista. Självdrag i stora delar av huset.
Utred golvet i biorummet före bud. Besiktningen hittade mögellukt i biorummets golv och rekommenderar fortsatt teknisk utredning, medan frågelistan inte nämner några kända fel. Utöver det har el och avlopp i den gamla delen nått teknisk livslängd. Begär att utredningen görs före budgivningen och räkna med 0,7–1,6 Mkr i åtgärder de närmaste tio åren. Utgångspriset motsvarar ca 101 000 kr per effektiv m², i nivå med sålda sekelskiftesvillor i Hersby.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Utredning av mögellukt, rivning och nytt fuktsäkert golv i biorummet | 150–300 tkr | 0–1 år |
| Filmning av avlopp i gamla bottenplattan | 5–10 tkr | före köp |
| Avlopp: relining eller byte i äldre delen | 150–400 tkr | 0–10 år |
| El: ny central och byte av äldre installationer | 150–300 tkr | 0–5 år |
| Dränering av äldre delar | 200–400 tkr | 5–15 år |
| Glastak på uterummet | 10–40 tkr | 0–1 år |
| Laga fasadspricka och måla fönster | 50–150 tkr | 0–3 år |
| Vattenburet system med luft/vatten-värmepump | 400–700 tkr | valfritt |
| Radonmätning (långtid) | ca 1 tkr | första vintern |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,2–0,4 / 0,7–1,6 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Drottvägen 6, Hersby | 302+16 | 30 000 000 | 96 800 | okt 2026 |
| Capellavägen 5, Hersby | 300+44 | 33 500 000 | 104 000 | aug 2026 |
| Norrstigen 9E, Islinge | 267+48 | 30 000 000 | 103 100 | sep 2026 |
| Ugglebostigen 5, Islinge | 267+109 | 29 000 000 | 90 200 | apr 2026 (lagfart) |
| Hagkroken 10, Islinge | 225+138 | 31 000 000 | 105 400 | sep 2025 (lagfart) |
| Hersby (adress ej angiven) | 260+121 | 34 500 000 | 107 600 | feb 2026 |
| Lokevägen 4, Hersby | 225+100 | 30 250 000 | 110 000 | maj 2026 |
| Drottningvägen 30, Hersby | 305+13 | 27 000 000 | 86 700 | sep 2026 (lagfart) |
| Trappstigen 4, utgångspris | 295 + 85 | 34 000 000 | – | till salu |
Stora villor (225–305 m² boarea) i Islinge och Hersby har sålts för 27–34,5 Mkr det senaste året, 87 000–110 000 kr per effektiv m² (boarea plus halva biarean). Tre av dem är sekelskiftesvillor från 1909–1910 i Hersby, de närmaste motsvarigheterna. Utsikten räknas inte som tillägg: balkongen har sjöglimt men huset ligger inte vid vattnet, och Hagkroken 10 närmare Lilla Värtan är justerad ned. Marknaden är splittrad: Drottvägen 6 och Lokevägen 4 gick över utgångspris på några dagar, medan Norrstigen 9E i Islinge, med samma mäklare, sänktes från 37 till 30 Mkr efter 171 dagar. Villorna för 42–79 Mkr i närheten (Hagkroken 12, Fylgiavägen 6, Danavägen 3) ligger i en annan prisklass och är inte med.
Budstrategi
Att göra före bud
- Låt en fuktutredare undersöka biorummets golv och omgivande källarväggar före bud; vad orsakar lukten och hur långt sträcker den sig?
- Finns bygglov och slutbevis för tillbyggnaden 2002–2003 och för lägenheten som separat bostad?
- Filma avloppet i den gamla bottenplattan.
- Låt en elektriker gå igenom elcentralen och de äldre installationerna.
- Våtrumsintyg eller dokumentation för badrummen 2016, och varför dräneringsröret mynnar i väggen vid badkaret.
- Stadsplanen för Islinge är senast ändrad 2024-11-05: vad ändrades och hur mycket byggrätt återstår?
- Vad är de 12 700 kWh verksamhetsel i energideklarationen (vinkällarens kylaggregat, laddare)?
- Har glastaket på uterummet åtgärdats av Willab Garden?
- Mätbeviset är från maj 2025: har huset varit till salu tidigare?
- Gör en långtidsmätning av radon första vintern.
Underlag: Mattsson & Miöens annons (grunddata, byggnad, renoveringar, taxering, driftkostnader, planer, 19 okt 2026), besiktningsprotokoll (Inspect Group, överlåtelsebesiktning 10 sep 2026), energideklaration (12 sep 2026), mätbevis (Kvadratmätning i Stockholm, 28 maj 2025), frågelista (29 sep 2026), sammanställning av tillbyggnad och renovering, tomtkarta och situationsplan Dahlia 11, slutpriser från Booli (19 okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi