Norrstigen 9F
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Områdesbild: Jan Ainali, CC BY-SA 3.0. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Ett råbygge som stått stilla i flera år på en brant tomt med sjöutsikt vid Lidingöbron. Stomme och tak finns; resten, uppskattningsvis 14–24 Mkr, återstår för köparen.
För och emot
Talar för
- Fri utsikt mot väster och söder över Lilla Värtan, 75–150 m från stranden enligt taxeringen
- En minut från Lidingöbron och fem minuters promenad till bussen mot Ropsten
- Det dyraste och mest riskfyllda markarbetet är gjort: sprängning, pålning, stödmur mot granne, grundläggning, kommunalt vatten och avlopp
- Nytt bygglov (Millimeter Arkitekter, MSN-B 2025-000097) med fyra plan, hiss, garagebyggnad, takterrass och pool
- Detaljplanen från 2011 är skräddarsydd för tomten: byggnadsarea 100 m², huvudbyggnad i tre plan plus källare
- Köparen kan välja inredning och installationer själv
Talar emot
- Inget att besiktiga eller deklarera: inga ritningar på konstruktion, installationer eller fuktskydd bifogade
- Stommen har stått oskyddad sedan bygget pausades omkring 2020; HemExtra beskriver skador från en grävskopa i fasaden
- Årslång konflikt med grannar om insyn, sprängskador och träd i naturreservatet nedanför; polisutredning om skadegörelse på kommunens träd
- Ytan är osäker: huvudbyggnaden har ca 100 m² byggnadsarea per plan, så 410 m² boarea förutsätter att garagebyggnad och ett attefallshus räknas in
- Den tillfälliga byggvägen genom Sticklinge naturreservat hade dispens till 1 oktober 2026 och ska återställas
- Värderingen på 90 Mkr är ett förhandsvärde för ett färdigt hus, jämfört med strandvillor i Danderyd och på Lidingö
Besiktningen
- BesiktningRisk
- Det finns ingen besiktning, och värderarens okulärbesiktning är från juni 2021. Köparen behöver en egen byggteknisk genomgång av stomme, tak och fuktskydd innan bud, särskilt efter flera år utan arbete.
- Vad som är byggtKontrollera
- Enligt annonsen: stomme, väggar och tak på huvudbyggnaden, sprängning och bortforsling av berg, pålning, cementsprutning, övre stödmur mot grannen, grundläggning och nytt vatten och avlopp. Inget sägs om fönster, installationer, garagebyggnaden eller poolen; räkna med att de återstår.
- Stomme och fasadRisk
- Bygget har stått still sedan omkring mars 2020 enligt Mitt i och staden. HemExtra beskriver skador i fasaden från en grävskopa. Hur stommen klarat flera vintrar, och om den är betong eller trä i alla delar, framgår inte.
- Bygglov och detaljplanKontrollera
- Detaljplan för Ravinen 15 och s:1 (2011) med byggnadsarea 100 m². Bygglov 2017 (MSN/2017:262), beslut om stödmurar 2019 och nytt bygglov 2025 enligt ritningarna (MSN-B 2025-000097, ankom 17 juni 2025). Grannarnas överklaganden av första bygglovet avslogs av stad, länsstyrelse och mark- och miljödomstol. Begär beslutet från 2025 med laga kraft och startbeskedet.
- Ytor och rumKontrollera
- Boarea 410 och biarea 33 m² är arkitektens uppgift; värderaren frånsäger sig ansvar för den. Ritningarna visar fyra plan på ca 100 m² bruttoarea, fem sovrum och en garagebyggnad med förråd och garage. Attefallshuset är struket på ritningarna från maj 2025. Vi räknar med ca 340 m² boarea i huvudbyggnaden.
- Mark och grannarKontrollera
- Tomten sluttar kraftigt mot väster. Avtalsservitut till och från grannfastigheten Ravinen 15, som tomten styckades av från 2014 och vars funkisvilla anses ha högt kulturhistoriskt värde. Byggväg genom naturreservatet med återställningskrav.
- Energi och radonKontrollera
- Ingen energideklaration och ingen radonmätning, eftersom huset inte är färdigt. Uppvärmningssystem är inte angivet.
Du köper ett halvfärdigt projekt, inte ett hus. Stomme och mark är klara, men installationer, fasad, våtrum, kök, hiss, garage, pool och trädgård återstår; vi uppskattar det till 14–24 Mkr och 1,5–3 års bygge. Ett färdigt hus här är värt ungefär 40–45 Mkr enligt jämförelserna, inte 90. Kräv en oberoende byggteknisk besiktning av stommen, alla bygglovsbeslut och en kalkyl från en entreprenör före bud.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Byggteknisk besiktning av stomme, tak och fuktskydd | 50–150 tkr | före bud |
| Installationer: el, VVS, ventilation, värmesystem, hiss | 4–7 Mkr | 1–3 år |
| Fönster, fasad, takterrass och tätskikt | 3–5 Mkr | 1–2 år |
| Invändigt: väggar, golv, fem badrum, kök, snickerier | 5–8 Mkr | 1–3 år |
| Garagebyggnad, pool, terrasser, trappor och mark | 2–4 Mkr | 1–3 år |
| Åtgärda skador i fasad och stomme efter flera års stillestånd | 0,2–1,5 Mkr | 0–1 år |
| Projektering, byggledning, kontrollansvarig, återställning av byggvägen | 0,5–1,5 Mkr | 0–3 år |
| Nödvändigt / allt för att bli färdigt | 14 / 24 Mkr (grov uppskattning) |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Norrstigen 9E | 267+48 | 30 000 000 | 103 100 | sep 2026 |
| Kräftvägen 20 | 368+139 | 45 500 000 | 104 000 | maj 2025 |
| Seglarvägen 44 | 374+157 | 50 000 000 | 110 500 | sep 2025 |
| Trädgårdsvägen 38 | 300+226 | 38 500 000 | 93 200 | mar 2026 |
| Fagusvägen 8 | 250+125 | 34 250 000 | 109 600 | jan 2026 |
| Stövarstigen 4 | 246+9 | 39 100 000 | 156 100 | maj 2026 |
| Gustafsvägen 10 | 370+108 | 47 000 000 | 110 800 | okt 2026 |
| Danavägen 3 | 241+114 | 42 000 000 | 140 900 | mar 2026 |
| Norrstigen 9F, utgångspris | ca 340 + 33 (410 enligt ritning) | 49 500 000 | – | till salu |
Inget ofärdigt hus i den här klassen har sålts på Lidingö, så vi värderar ett färdigt hus och drar av vad som återstår. Jämförelserna är nyare eller stora villor med eller utan sjöutsikt sålda för 30–50 Mkr: 103 000–156 000 kr per effektiv m² (boarea plus halva biarean). Grannhuset Norrstigen 9E (2007, annan mäklare) gick för 30 Mkr i september efter att ha sänkts från 37. Ett färdigt hus på ca 340 m² med pool och utsikt landar runt 43 Mkr. Från det dras uppskattningsvis 18 Mkr för att bygga klart och 2,5 Mkr för byggtid, ränta och projektrisk. Säljaren köpte tomten för 7,5 Mkr i mars 2016 (utbjuden för 8,5 Mkr 2015). Värdet hamnar mer än 15 % under utgångspriset. Kontroller: taxeringsvärdet 9,1 Mkr är nästan bara mark (8,6 Mkr); 9,1 / 0,75 ger ca 12 Mkr. HemExtras panel köper för 30 Mkr. Booli visar ingen värdering. Mäklaren har enligt HemExtra sålt en villa på Hemnet på 36 månader. Förhandsvärderingen på 90 Mkr (Forum, okt 2025) förutsätter ett färdigt hus på 430 m² värdearea och jämför med strandvillor; den är ingen grund för priset i dag. Fylgiavägen 6 (55 Mkr) och Bragevägen 2 (60 Mkr) är lagfarter utan mäklare och inte med. Booli visar 214 dagar ute; Hemnet startade om annonsen 21 september. Känslighetskoll: utan Stövarstigen 4, som drar mest uppåt, sjunker mitten från 22,3 till 22,1 Mkr; omdömet är Högt i båda fallen. Hela värdet hänger på kostnaden att bygga klart: 4 Mkr hit eller dit flyttar värdet lika mycket.
Budstrategi
Att göra före bud
- Exakt vad som är byggt: fönster, installationer, isolering, garagebyggnad, pool? Begär fotodokumentation och konstruktionsritningar.
- Varför bygget stod stilla från 2020, och finns det tvister eller obetalda krav från entreprenörer eller grannar (sprängskador)?
- Det nya bygglovet 2025 med laga kraft-bevis, startbesked, kontrollplan och tekniskt samråd: vad gäller, och när löper bygglovet ut?
- Uppmätt eller beräknad boarea per plan och byggnad: hur blir 410 m² boarea av ca 100 m² byggnadsarea per plan?
- Status för den tillfälliga byggvägen i naturreservatet (dispens till 1 oktober 2026): ny dispens, och vem bekostar återställningen?
- Är grävskopsskadorna i fasaden och eventuell fukt i stommen undersökta?
- Båtplatsen i annonsen: ingår den, eller är det en hyrd plats på Lidingövarvet?
- Avtalsservituten med Ravinen 15: vad omfattar de (väg, ledningar, stödmur)?
Underlag: Gripsholms annons (beskrivning, fakta, taxering 2026, rättigheter och belastningar), värdeutlåtande Forum Fastighetsekonomi (förhandsvärde 17 okt 2025, okulärbesiktning 8 jun 2021, med fastighetsutdrag), bygglovsritningar Ravinen 22 (Millimeter Arkitekter, feb–maj 2025, MSN-B 2025-000097), Booli och Hemnet (19 okt 2026), Hemnets borttagna tomtannons (dec 2015), HemExtra om Norrstigen 9F, Mitt i ”Paus för omstritt husbygge i Islinge”, Lidingö Nyheter (insändare om Ravinen 22), Lidingö stads beslut om dispens för byggväg (via kommunkartan.se), slutpriser från Booli (hämtade 19 okt 2026). Ingen besiktning, energideklaration, radonmätning eller frågelista finns. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi