Herserudsvägen 50
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Betongvilla från 2011 med inomhuspool, takterrasser och sjöglimt över Lilla Värtan. Bra standard; läget på banans sida av Herserudsvägen och marknaden för hus kring 30 Mkr avgör.
För och emot
Talar för
- Byggt 2011 i betong med tegelfasad, treglasfönster, FTX-ventilation, bergvärme och vattenburen golvvärme i alla tre plan
- 228 m² boarea och 149 m² biarea enligt mätbevis från juni 2026; Atemp 370 m² i energideklarationen stämmer med det
- Inomhuspool (relinad 2024) med skjutparti mot trädgården, bastu, vinrum och fyra badrum
- Två takterrasser (den övre byggd 2023) med sjöglimt mot Lilla Värtan; vardagsrummet vetter mot syd och väst
- Tomt 1 107 m², huset indraget från gatan; ny värmepump 2022–23
- Gångavstånd till Torsvik, Lidingö centrum och Lidingöbron; Baggeby station ca 400 m
Talar emot
- Lidingöbanan går ca 85 m söder om huset, bakom två grannhus och en grönremsa; den ligger mellan huset och vattnet, så ingen strandtomt
- Energiklass E (primärenergital 149 kWh/m² mot kravet 90); driftkostnad 7 640 kr/mån, varav el 4 822 kr
- Kök, badrum och tvättstuga är original från 2011
- Sedumtaken, takterrassen och poolen gick inte att besiktiga, och takvattnet leds via inbyggda hängrännor och invändiga stuprör
- Liknande moderna villor på Lidingö har gått 12–20 % under första utropspris i år: Fagusvägen 8, Norrstigen 9E och Danavägen 6
- Utgångspriset motsvarar 131 500 kr/m² boarea; huset såldes för 25,0 Mkr 2020
Besiktningen
- Grund och fasadBra
- Betongplatta på mark med isolering under, betongstomme och tegelfasad. Inget att notera på mark, sockel eller fasad. Besiktningen är Anticimex nivå 1, alltså okulär med fuktindikering i våtrummen.
- Tak och takvattenKontrollera
- Låglutande sedumtak och trall på takterrassen gick inte att besiktiga. Hängrännor och stuprör är inbyggda, vilket ger ökad risk för fuktskador vid läckande skarvar eller igensatta takbrunnar.
- Fönster och dörrarKontrollera
- Lacksläpp och torrsprickor på fönster, dörrar och överliggare på träräcken; målning behövs för att undvika röta. Brister i plåtdetaljer och tätning vid poolens takfönster, plåtslagare rekommenderas.
- VåtrumBra
- Fuktindikering i badrummet och duschrummet på övre plan, duschrum/WC på entréplan och dusch/WC/bastu i källaren gav inga förhöjda värden. Alla våtrum är från 2011.
- PoolKontrollera
- Poolen ingick inte i besiktningen. Relinad 2024 enligt annonsen. Fråga efter poolteknik, avfuktning och service, och efter tätningen vid takfönstren ovanför.
- RadonKontrollera
- Korttidsmätning 28 maj–8 juni 2026: 160 ± 30 Bq/m³ i källarförrådet, under 50 på bottenplan och övre plan. Sommarmätning ger bara en indikation; källarplanet med pool och bastu används.
- Ej besiktigatKontrollera
- Carport/garage, lekstuga och övriga byggnader ingick inte. El, VA, värme och ventilation ingår inte i nivå 1.
Priset bygger på huset, men läget och marknaden sätter taket. Huset är byggt 2011 i betong och har få anmärkningar, men det ligger i Herserud med Lidingöbanan mellan tomten och vattnet. Sjöutsikten är en glimt från terrassen, inte en strandtomt. Tre moderna villor i bättre lägen gick i år 12–20 % under första utropspris, och huset såldes för 25,0 Mkr 2020. Begär frågelistan och svar på varför handlingarna är från juni när huset bara legat ute sedan september.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Målning och underhåll av fönster, dörrar och träräcken | 60–120 tkr | 0–2 år |
| Plåt och tätning vid poolens takfönster | 20–50 tkr | 0–1 år |
| Rensning av takbrunnar, kontroll av sedumtak och inbyggda stuprör | 10–30 tkr | 0–1 år |
| Radonmätning under eldningssäsong, ev. åtgärd | 1–60 tkr | första vintern |
| Poolteknik och avfuktning: genomgång, ev. byte | 50–200 tkr | 1–5 år |
| Kök och badrum från 2011 (valfritt) | 0,8–1,5 Mkr | 5–15 år |
| Nödvändigt / allt inkl. kök och bad | 0,1–0,2 / 0,9–2,0 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Fagusvägen 8, Torsvik | 250+125 | 34 250 000 | 109 600 | jan 2026 |
| Norrstigen 9E, Islinge | 267+48 | 30 000 000 | 103 100 | sep 2026 |
| Danavägen 6, Hersby | 227 | 27 100 000 | 119 400 | jun 2026 |
| Uddvägen 30D, Sticklinge | 259+10 | 28 000 000 | 106 100 | feb 2026 |
| Lokevägen 4, Hersby | 225+100 | 30 250 000 | 110 000 | maj 2026 |
| Oskarsvägen 46B, Hersby | 270+67 | 29 150 000 | 96 000 | sep 2026 |
| Roburvägen 20, Torsvik | 296+76 | 20 600 000 | 61 700 | jun 2026 |
| Tunavägen 5B, Brevik | 280+7 | 20 300 000 | 71 600 | okt 2026 |
| Herserudsvägen 50, utgångspris | 228 + 149 | 29 975 000 | – | till salu |
Moderna villor i storleken säljs sällan i Herserud; närmaste färska affär är Roburvägen 20 i Torsvik, ett äldre och större hus. Jämförelserna är därför villor kring 230–300 m² i Torsvik, Hersby, Islinge, Sticklinge och Brevik, och läget vid banan dras som egen justering. Marknaden för hus kring 30 Mkr har varit trög: Fagusvägen 8 (2022) gick 12 % under första utropspris efter 292 dagar, Norrstigen 9E (2007) 19 % under efter 171 dagar och Danavägen 6 20 % under. Huset såldes för 25,0 Mkr i augusti 2020 (200 m² då). Boolis värdering är 31,6 Mkr (28,6–34,7, utan referensförsäljningar) och HemExtras panel säger 27,8 Mkr. Taxeringsvärdet 16,8 Mkr / 0,75 ger ca 22,4 Mkr.
Budstrategi
Att göra före bud
- Frågelistan; den finns inte bland mäklarens dokument.
- Varför besiktning, mätbevis och radonmätning är från juni 2026 när huset legat på Booli sedan september; har det sålts underhand eller legat ute tidigare?
- Boarean var 200 m² vid köpet 2020 och är 228 m² nu: vilket rum tillkom 2021, och finns bygglov eller anmälan?
- Poolens teknik, avfuktning och servicehistorik, och vem som gjorde relining 2024.
- Sedumtakens och takterrassens tätskikt: vem byggde terrassen 2023, och när rensades takbrunnarna senast?
- Garage eller carport: annonsen och besiktningen säger olika.
- Vad de sex avtalsservituten (ledning, villa m.m., 1936–1970) innebär för tomten.
- Besök tomten när tågen går och kontrollera sjöglimten från terrassen; HemExtra nämner planerade industribyggen på andra sidan Lilla Värtan.
- Radonmätning under eldningssäsong i källarplanet.
- Köpargenomgång med Anticimex, gärna kompletterad med besiktning av tak och pool.
Underlag: ESNY:s annons med fakta, driftkostnad och servitut (läst 19 okt 2026, sparad som objektsbeskrivning.txt), besiktningsprotokoll (Anticimex nivå 1, 1 jun 2026), mätbevis (Areakorrekt, 4 jun 2026), radonmätning (Radonova, 11 jun 2026), energideklaration (Marcus Holmström Byggteknik, 19 maj 2020), tomtkarta (Lantmäteriet), HemExtras panelkommentar, Boolis värdering och säljhistorik, slutpriser från Booli, OpenStreetMap för avstånd till banan och vattnet. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
