Herserudsvägen 64
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
1920-talsvilla som byggts ut och renoverats 2018–2020, med energiklass A och garage med uthyrningsdel. Tekniskt bra; läget vid Lidingöbanan och den lilla tomten avgör priset.
För och emot
Talar för
- Enligt säljaren byggt ut 2020 och renoverat 2018–2020: tak, fönster, el, stambyte/VA, dränering (Isodrän 2018), kök 2020 och tre badrum 2016–2020
- Energiklass A: primärenergital 45 kWh/m² mot nybyggnadskravet 90, uppmätt 6 340 kWh/år för 251 m² Atemp
- Driftkostnad 3 643 kr/mån inklusive hushållsel för fyra personer; fastighetsavgift 10 425 kr/år
- Garage 45 m² i två plan med en del förberedd för uthyrning (badrum förberett), elektrisk grind och plats för 3–4 bilar på uppfarten
- Souterrängen (67 m² biarea) har egen ingång, sovrum/allrum, badrum och tvättstuga
- Herserud station ligger vid tomten och Lidingö centrum nås till fots
Talar emot
- Lidingöbanans dubbelspår går direkt bakom tomten; ett servitut ger rätt till bullerskärm. Bensinstation ca 150 m bort och Södra Kungsvägen ca 300 m (HemExtra)
- Tomten är 644 m², ungefär hälften av de flesta jämförelserna i Hersby
- Övre badrum och tvättstuga: klämring saknas och brunnsduken är skuren i höjd med brunnens fläns
- Självdrag i ett tätt renoverat hus; tvättstugan saknar ventilation och parallelltaket på övre plan går inte att besiktiga
- Frågelista, mätbevis och bygglov/slutbesked för tillbyggnaden 2020 finns inte bland mäklarens dokument
- Utgångspriset motsvarar 113 100 kr/m² boarea; grannhuset nr 62 gick enligt HemExtra 12 % under utgångspris vid förra försäljningen
Besiktningen
- Grund och dräneringKontrollera
- Betongplatta; enligt säljaren är den äldre delen omgjuten med isolering under, och dräneringen gjordes med Isodrän 2018. Dränering och plattans isolering kunde inte kontrolleras, ingen fuktmätning gjordes och del av sockeln döljs av altanen.
- Badrum övre planRisk
- Klämring saknas i golvbrunnen och brunnsduken är skuren i höjd med flänsen, alltså oklar anslutning mellan tätskikt och brunn. Spricka i en kakelplatta och handfatsavloppet sitter för nära väggen.
- TvättstugaRisk
- Samma brunnsfel som i övre badrummet: klämring saknas och duken är skuren. Brunnen sitter för nära väggen och rummet saknar ventilation.
- Badrum entréplan och souterrängKontrollera
- Väggnära designbrunnar i duscharna. Fog mot tröskel saknas på entréplanet, urslag i klinker under vägghängd wc och delvis otät botten i rörfördelarskåpet i souterrängen. Rörfördelaren i groventrén sitter inte i vattensäkert skåp. Bomljud i klinker på souterrängplanet.
- Tak och vindKontrollera
- Betongpannor omlagda 2020, kontrollerade från mark. Svep saknas på stuprör på baksidan. Övre plan har parallelltak, en dold konstruktion som besiktningsmannen tar upp i riskanalysen.
- VentilationKontrollera
- Självdrag. Energideklarationen (2023) säger att frånluftsfläktar i badrummen var planerade; besiktningen noterar att tvättstugan saknar ventilation. Ett tätt, välisolerat hus med självdrag ökar risken för fukt i tak och vind.
- Fönster och fasadKontrollera
- Fönster och träfasad från 2012–2020. Fönsterblecken saknar uppvik mot foder. Lokala lutningar i golvet i allrummet på övre plan.
- Ej besiktigatKontrollera
- Garage med uthyrningsdel och altaner ingick inte. El, VA, värme, eldstäder, skorsten och radon ingår inte i besiktningen; skorstenen besiktigades senast 2015.
Läget sätter taket, inte renoveringen. Huset är i gott skick och har energiklass A, men det ligger mellan Lidingöbanans dubbelspår och Södra Kungsvägen, på en tomt som är hälften så stor som de flesta jämförelserna. Säljarna har gjort om ett hus på 65 m² köpt för 4,65 Mkr 2012; renoveringen höjer standarden men inte läget. Grannhuset nr 62 och Södra Kungsvägen 56 gick under utgångspris. Besök tomten när tågen går och begär bygglov och slutbesked för tillbyggnaden före bud.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Övre badrum och tvättstuga: klämringar, brunnsanslutning, ev. ny brunn | 30–150 tkr | 0–1 år |
| Frånluftsfläktar i våtrum och tvättstuga | 20–50 tkr | 0–1 år |
| Rörfördelare i vattensäkert skåp, fuktskydd kök, fuktlarm | 10–25 tkr | 0–1 år |
| Fönsterbleck och stuprörssvep | 10–20 tkr | 0–2 år |
| Radonmätning (långtid) | ca 1 tkr | första vintern |
| Uthyrningsdel i garaget: kök och badrum (valfritt, bygglov krävs) | 300–600 tkr | valfritt |
| Nödvändigt / allt inkl. uthyrningsdel | 0,07–0,25 / 0,4–0,85 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Hersbyvägen 50, Hersby | 110+76 | 13 050 000 | 88 200 | sep 2025 |
| Vasavägen 17, Hersby | 142+65 | 18 000 000 | 103 200 | aug 2026 |
| Parksätravägen 7, Mölna | 121+60 | 14 500 000 | 96 000 | sep 2026 |
| Floravägen 10, Hersby | 184+77 | 18 700 000 | 84 000 | jun 2025 |
| Södra Kungsvägen 56, Herserud | 131+41 | 11 700 000 | 77 200 | okt 2025 |
| Björkvägen 1, Hersby | 185+44 | 15 500 000 | 74 900 | jun 2026 |
| Oskarsvägen 46A, Hersby | 170+30 | 17 015 000 | 92 000 | sep 2025 |
| Björkvägen 4, Hersby | 115+120 | 17 800 000 | 101 700 | feb 2026 |
| Herserudsvägen 64, utgångspris | 149 + 67 | 16 850 000 | – | till salu |
Få villor har sålts i Herserud de senaste 18 månaderna, så jämförelserna är främst 1900-talsvillor i Hersby, plus Mölna och Södra Kungsvägen 56 som har samma trafikläge. Hersby är lugnare och har större tomter, därför dras läget och tomten av som egna justeringar. Herserudsvägen 79 (145 + 35 m², 16,15 Mkr) och grannen nr 62 (104 m², 13,05 Mkr, enligt HemExtra 12 % under utgångspris) såldes för mer än 18 månader sedan och stöder samma nivå. Boolis värdering är 15,9 Mkr (14,3–17,4) och HemExtras panel säger 14,5. Taxeringsvärdet 10,56 Mkr / 0,75 ger ca 14,1 Mkr.
Budstrategi
Att göra före bud
- Bygglov och slutbesked för tillbyggnaden 2020 (huset gick från ca 65 till 149 m² boarea).
- Frågelistan som annonsen hänvisar till, och mätbevis för 149 + 67 m² (Atemp i energideklarationen är 251 m²).
- Vem som gjorde badrummen och om det finns kvalitetsdokument; varför klämring saknas i två brunnar.
- Varför bergvärmepumpen byttes i april 2026 när den installerades 2021.
- Om garagets uthyrningsdel har bygglov och vad detaljplanen tillåter.
- Bullernivåer och bullerskärmens skick; besök tomten vid rusningstid när tågen går.
- Radonmätning efter renoveringen; den senaste är från 2006.
- Köpargenomgång med Besiktningsbyrån i Mälardalen (möjlig till 28 mars 2027), annars egen besiktning.
Underlag: Anna Ski Mäkleris annons med faktaflikar (läst 19 okt 2026), besiktningsprotokoll (Besiktningsbyrån i Mälardalen, SBR för säljare, 28 sep 2026), energideklaration (Termisk analys, 5 jan 2023), HemExtras panelkommentarer, Boolis värdering och säljhistorik, slutpriser från Booli och Hemnet. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
