Kosmosvägen 9
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Påkostad villa från 1996 med sjöutsikt högt upp i Käppalaberget. Utgångspriset 28 Mkr ligger 5 Mkr över allt som sålts i Käppala; grannen på nr 4, samma mäklare och samma säljargument, gick för 22,5.
För och emot
Talar för
- Högt läge längst in på en återvändsgata med utsikt åt sydost mot inloppet och sol från morgon till kväll
- Kök från Kvänum 2007, tvättstuga 2008, duschrum i marmor 2022; ytskikt renoverade löpande, senast 2025
- Luft/vatten-värmepump och luftkonditionering från 2019; specifik energianvändning 59 kWh/m², ca 13 200 kWh/år för värme och varmvatten
- Garage ca 25–35 m² med laddbox och isolerad, uppvärmd friggebod ca 10 m²; 35 A trefas
- Trädgård av Zetas med spabad, bevattning och staket runt tomten
- Besiktningen hittar bara mindre fel ovan mark; fasad, vind, fönster och inga fuktfläckar i rummen utan anmärkning
Talar emot
- 28 Mkr motsvarar 126 000 kr/m²; dyraste villan i Käppala utanför strandtomterna har gått för 22,5 Mkr
- Kosmosvägen 4, ett större hus med samma utsikt och samma mäklare, sänktes 19 % till 22,5 Mkr i juni 2026
- Uteluftsventilerad krypgrund med misstänkt beläggning på blindbotten och fuktgenomslag i grundmuren; del av krypgrunden kunde inte besiktigas
- Takpannor, papp och dränering är från 1996, nära 30 års livslängd
- Badrummet på övre plan är från 2002; tätskiktets livslängd är uppnådd enligt besiktningen
- Boarean 222 m² är säljarens uppgift; fastighetsregistret anger 215 m², och inget mätbevis finns
Besiktningen
- KrypgrundRisk
- Uteluftsventilerad krypgrund på grundmur av Leca, en riskkonstruktion. Misstänkt beläggning på blindbotten (svår att bedöma på mörka skivor), fuktgenomslag på grundmuren och plastfolie som behöver kompletteras. Delen innanför förrådet kunde inte besiktigas och inga fuktkvoter mättes.
- YttertakKontrollera
- Mansardtak med betongpannor på papp och råspont från byggåret, bara besiktigat med stickprov. Trasig damask runt antennstolpen (läckagerisk), flagad ränndalsplåt, skadade pannhörn och mossa. Räkna med omläggning inom några år.
- Badrum och bastu övre planKontrollera
- Renoverat 2002 i natursten utan kvalitetsdokument. Djupt liggande brunnar utan förhöjningsring, tätskiktets livslängd uppnådd, ventilationsgenomföring till bastun i väggen under badkaret och inbyggd blandare med okänd skvallerfunktion. Bastugolvet har troligen inget tätskikt.
- TvättstugaKontrollera
- Renoverad 2008. Rörgenomföringar i golvet saknar hylsor mot tätskiktet, rörklacken saknar tätskikt, brunnen sitter nära väggen och tröskeln är låg.
- Duschrum entréplanBra
- Renoverat 2022 i marmor med elektrisk golvvärme. Enda anmärkningen är att skvallerröret från WC-inbyggnaden inte dragits fram. Kvalitetsdokument saknas.
- Kök och installationerKontrollera
- Droppskydd saknas under kyl/frys och okänt under diskmaskin, botten i diskbänksskåpet otät. Golvvärmefördelarna i trappförråd och sovrum har äldre utförande utan läckagedetektering.
- Sockel, fönster och utvändigtKontrollera
- Dekorationssten på sockeln går utanför fasadlivet och samlar vatten; droppbleck rekommenderas. Fuktspår i bröstningen på en altandörr, en regel vid altanen ligger dikt mot offerbrädan och ett stuprör mynnar utanför lövsilen.
- Ombyggnader och byggrättKontrollera
- En vägg är borttagen och en balkong inbyggd; inga bygglov redovisas. Detaljplanen (Käppalaberget 1993, e1) tillåter 130 m² byggnadsarea för huvudbyggnaden och 40 m² för uthus, sammanlagt 150 m². Garaget anges som både 25 och 35 m².
- Ej besiktigatKontrollera
- Del av vinden (inga krypbrädor), slutna sidovindar, krypgrunden innanför förrådet, garage, friggebod, el, värme och ventilation.
Betala för Käppala, inte för utsikten två gånger. Inget hus i Käppala utanför strandtomterna på Vädurstigen har sålts över 22,5 Mkr. Det var grannhuset Kosmosvägen 4: 240 + 90 m², samma utsikt, pool och samma mäklare, ute för 27,5 Mkr och sålt 19 % lägre efter 153 dagar. Kosmosvägen 9 är mindre men bättre renoverat. Vår bedömning landar på 18,7–20,1 Mkr, taxeringsvärdet pekar mot ca 17,6 Mkr och HemExtras panel säger 24,5. Lägg till att taket och badrummet uppe snart ska göras, och att krypgrunden inte är undersökt.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Krypgrund: fuktmätning, kompletterad plastfolie, avfuktare; sanering om det behövs | 50–300 tkr | 0–1 år |
| Tak: omläggning av mansardtak med ny papp, plåt och damasker | 400–650 tkr | 0–5 år |
| Badrum med bastu på övre plan: nytt tätskikt och brunnar | 350–500 tkr | 0–5 år |
| Tvättstuga: tätning av rörgenomföringar och klack, högre tröskel | 30–80 tkr | 0–3 år |
| Fasad: målning (målats löpande enligt säljaren) | 150–250 tkr | 5–10 år |
| Golvvärmefördelare med läckageskydd, droppskydd, droppbleck, damask, stuprör | 30–60 tkr | 0–1 år |
| Radonmätning (långtid) om resultatet från 2025–26 saknas | ca 1 tkr | första vintern |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,1–0,35 / 1,0–1,7 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Kosmosvägen 4, Käppala | 240+90 | 22 500 000 | 78 900 | jun 2026 |
| Kosmosvägen 1, Käppala | 190 | 19 750 000 | 103 900 | okt 2025 |
| Kosmosvägen 6, Käppala | 172+50 | 19 000 000 | 96 400 | okt 2025 |
| Kometvägen 6, Käppala | 250 | 20 000 000 | 80 000 | mar 2026 |
| Östervägen 13, Käppala | 208+77 | 19 875 000 | 80 600 | okt 2025 |
| Lagmansvägen 13, Högberga | 275+80 | 26 000 000 | 82 500 | feb 2026 |
| Musselvägen 14, Gåshaga | 227 | 20 500 000 | 90 300 | jun 2026 |
| Kosmosvägen 9, utgångspris | 222 | 28 000 000 | – | till salu |
Käppalaberget byggdes ut på 1990-talet enligt en detaljplan från 1993; de bästa jämförelserna är grannarna på Kosmosvägen och Kometvägen. Villor på 170–330 m² i Käppala, Gåshaga och Brevik har sålts för 79 000–104 000 kr/m² räknat på boarea plus halva biarean, och de med sjöutsikt (Kosmosvägen 4, Kometvägen 6, Östervägen 13) har alla stannat på 19,9–22,5 Mkr, flera 12–19 % under utgångspris. Jämförelserna är justerade upp för vårt hus utsikt, renoveringar och mindre storlek. Södra Kungsvägen 313 är inte med: Booli och Hemnet anger olika ytor. Bara strandtomterna på Vädurstigen (57–64 Mkr) ligger i nivå med eller över utgångspriset. Wrede anger 28 Mkr som budstart.
Budstrategi
Att göra före bud
- Säljarens medgivande till fördjupad undersökning av krypgrunden med fuktkvotsmätning, även delen innanför förrådet.
- Resultatet av radonmätningen som pågick vid besiktningen i november 2025.
- Mätbevis eller ritning för boarean: 222 m² enligt säljaren, 215 m² i fastighetsregistret.
- Bygglov eller anmälan för den inbyggda balkongen och den borttagna väggen, och garagets verkliga yta (25 eller 35 m²) mot planens 40 m² för uthus.
- Vad det kostar att gräva ut källaren till 110 m²: krypgrund på berg, och planen sätter lägsta schaktnivå över Käppalaverkets bergrum. Räkna inte med det i priset.
- Hur länge huset har varit till salu: besiktning och energideklaration gjordes i november 2025, elva månader före annonsen.
- Kvalitetsdokument eller hantverkarintyg för badrummet 2002, tvättstugan 2008 och duschrummet 2022.
- Om lukt från Käppala reningsverk märks vid tomten; detaljplanen nämner luktstörningar.
Underlag: Wrede Fastighetsmäkleris annons (renoveringslista, taxeringsvärde, driftkostnad), överlåtelsebesiktning för säljare (Densia AB, SBR, 13 nov 2025), energideklaration (Densia AB, 13 nov 2025), detaljplan Käppalaberget (laga kraft 17 jun 1993), situationsplan (Lidingö stad), stadsdelsbeskrivning, Hemnets annons, HemExtras panelkommentar, slutpriser från Booli och Hemnet (hämtade 19 okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
