Saturnusringen 18
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Strandtomt på 2 204 m² med brygga, bastu och utsikt över inloppet, villa från 2000 på 334 m². Utgångspriset ligger 15–20 Mkr över de två grannarna på Vädurstigen som sålts vid vattnet.
För och emot
Talar för
- Södervänd strandtomt på 2 204 m² som går ned till vattnet, med brygga, badstege, båtlyft och en liten egen strand
- Högt läge med fri utsikt över Stockholms inlopp och kvällssol; insynsskyddat enligt annonsen
- Villa från 2000 på 334 m² boarea: sex sovrum, studio med egen entré och badrum, spa med hamam och japanskt bad, gym och biorum
- Ny fasad (Moelven) och ny bergvärmepump 2025, nya fönster 2013, tre våtrum och spa renoverade 2020
- Energiklass B (59 kWh/m²), FTX och solceller 90 m² som gav 12 331 kWh 2025
- Vedeldad bastu på klippan, pooldäck med jacuzzi, växthus och fruktträd
Talar emot
- Utgångspriset 80 Mkr är ca 230 000 kr per effektiv m²; Vädurstigen 17 och 16, strandtomter några hus bort, gick för 57 och 64 Mkr
- Ingen besiktning, frågelista eller radonmätning bland handlingarna; bara mäklarens prospekt
- Boarean kommer från taxeringen och är inte uppmätt; gym och bio är inredda i det tidigare garaget
- Inget garage kvar efter ombyggnaden 2020
- Driftkostnad ca 90 000 kr/år, varav försäkring 25 000–26 000 kr
- Kök från 2010; tak, FTX-aggregat och plåt från byggåret
Besiktningen
- BesiktningRisk
- Ingen besiktning, frågelista eller energideklaration finns bland mäklarens dokument, bara prospektet. Ett hus på 360 m² i souterräng med spa, hamam och pool har många fuktkänsliga delar. Låt göra en egen överlåtelsebesiktning med fuktmätning före bud.
- Grund och souterrängKontrollera
- Betongplatta och grundmur i betong enligt prospektet; sovrumsdelen, spa och gym ligger i det undre planet mot sluttningen. Hur utvändigt fuktskydd och dränering är gjorda framgår inte.
- Våtrum och spaKontrollera
- Tre våtrum renoverades 2020 och spa invid master bedroom byggdes samma år, med ång- och torrbastu, vattenfalls- och regndusch. Fråga efter våtrumsintyg och vem som utförde arbetet; hamam och ångbastu ställer höga krav på tätskikt och ventilation.
- Tak och fasadKontrollera
- Betongpannor och plåt från 2000 har normalt mycket kvar. Fasaden byttes 2025 till liggande träpanel från Moelven. Solcellerna från 2020 sitter på taket och måste tas ned vid en framtida omläggning.
- InstallationerBra
- Ny bergvärmepump 2025 med vattenburen golvvärme i båda planen, FTX, fiber, Savant-styrning, AC i master bedroom och trådbundet larm. FTX-aggregatets ålder framgår inte.
- Ytor och ombyggnadKontrollera
- Boarea 334 och biarea 26 m² anges från taxeringsinformationen, inget mätbevis. Gym och bio byggdes 2020 i det tidigare garaget och ett skafferi 2019. Fråga efter bygglov för ändrad användning och om ytorna ingår i boarean.
- Strand, brygga och bastuKontrollera
- Tomten går ned till strandlinjen med brygga, båtlyft och vedeldad bastu på klippan. Fastighetskartan visar inte tydligt vem som äger vattenområdet utanför bryggan. Fråga efter bygglov och strandskyddsdispens för bastu och brygga.
- EnergiBra
- Energideklaration 14 maj 2025: energiklass B, 59 kWh/m² och år. Byggnaden använder ca 11 100–11 800 kWh/år och solcellerna producerade 12 331 kWh 2025.
Grannarna vid vattnet har gått för 57–64 Mkr. Vädurstigen 17 (251 + 103 m², 2 252 m² tomt vid samma strand) gick för 57 Mkr i april 2026, efter 191 dagar och 12 % under utgångspriset 65 Mkr. Vädurstigen 16 (276 + 180 m²) gick för 64 Mkr i mars 2025. Saturnusringen 18 är större och nyare, men 80 Mkr kräver en köpare som betalar Kragenäs- eller Djursholmspris. Vår bedömning landar runt 66–70 Mkr, och taxeringsvärdet pekar mot ca 67 Mkr. Begär besiktning och mätbevis innan du bjuder.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Egen överlåtelsebesiktning med fuktmätning i souterräng och spa | 30–60 tkr | före köp |
| Mätbevis för boarea | 10–20 tkr | före köp |
| Radonmätning (långtid) | ca 2 tkr | första vintern |
| FTX-aggregat: byte om original från 2000 | 80–150 tkr | 0–5 år |
| Brygga, båtlyft och pooldäck: underhåll | 50–150 tkr | 0–5 år |
| Kök från 2010: nytt kök (valfritt) | 300–700 tkr | 5–10 år |
| Tak och plåt: omläggning med solceller ned och upp | 400–700 tkr | 10–20 år |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,05–0,1 / 0,5–1,2 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Vädurstigen 17 | 251+103 | 57 000 000 | 188 400 | apr 2026 |
| Vädurstigen 16 | 276+180 | 64 000 000 | 174 900 | mar 2025 |
| Kragenäsvägen 21 | 234+142 | 77 700 000 | 254 800 | okt 2025 |
| Ysätervägen 16 | 257+62 | 90 000 000 | 312 500 | apr 2025 |
| Seglarvägen 6 | 354+67 | 46 250 000 | 119 400 | jun 2025 |
| Kyrksundsvägen 22 | 210+34 | 45 000 000 | 198 200 | aug 2025 |
| Saturnusringen 18, utgångspris | 334 + 26 | 80 000 000 | – | till salu |
Strandtomter i Stockholm säljs sällan, så jämförelserna är strandvillor i hela Lidingö, Saltsjöbaden och Djursholm. Två är äldre än 18 månader (Vädurstigen 16, mars 2025; Ysätervägen 16, lagfart april 2025) och Kyrksundsvägen 22 är mindre än ±30 % boarea; de är med eftersom det inte finns fler strandaffärer i rätt storlek. Vädurstigen 17 räknas med Skeppsholmens ytor (251 + 103 m²; Booli 182 + 80) och Seglarvägen 6 med Residence ytor (354 + 67; Booli 288 + 120). Grannarna på Vädurstigen landar på 175 000–190 000 kr per effektiv m²; bara Kragenäsvägen 21 (udde med 180 graders utsikt, pool och sjöstuga, 77,7 Mkr) och Ysätervägen 16 i Djursholm (90 Mkr) ligger i nivå med eller över utgångspriset per m². Flera har gått klart under första utropspris: Vädurstigen 17 −12 % efter 191 dagar, Kyrksundsvägen 22 −18 % efter 120 dagar. Kontroller: taxeringsvärdet 50,4 Mkr (varav byggnad 11,4) / 0,75 ≈ 67 Mkr; Booli visar ingen värdering och HemExtra har inte kommenterat huset. Huset såldes senast 2008 för 25 Mkr. Samma mäklarföretag (Residence) sålde Kragenäsvägen 21 och Seglarvägen 6. På samma gata ligger Saturnusringen 32 ute för 45 Mkr, högt läge med utsikt men utan strand. Strandtomten Kragenäsvägen 19 (2 202 m², i princip obebyggd) gick för 30 Mkr i september 2025, vilket ger en bild av markvärdet. Känslighetskoll: utan Ysätervägen 16, som drar mest uppåt, sjunker kr/m² från ca 197 000 till ca 196 000 och mitten med ca 0,4 Mkr; omdömet är Högt i båda fallen.
Budstrategi
Att göra före bud
- Varför ingen besiktning eller frågelista finns, och om säljaren tillåter en överlåtelsebesiktning före bud.
- Mätbevis eller ritningar som visar boarean; ingår gym och bio (tidigare garage) i de 334 m²?
- Bygglov eller anmälan för garaget som blev gym och bio 2020, skafferiet 2019, bastun på klippan, bryggan och poolen.
- Detaljplan och strandskydd: vad som gäller för bastu, brygga och eventuell tillbyggnad.
- Vem som äger vattenområdet utanför bryggan, och om det finns servitut eller avtal för bryggan och båtlyften.
- Radonmätning; om ingen finns, vad grundkonstruktionen i souterrängen är.
- Våtrumsintyg för spa och badrum från 2020, och vem som gjorde fasadbytet 2025.
- Fabrikat och ålder på FTX-aggregat, bergvärmepump (2025), solcellsväxelriktare och jacuzzi.
- Hur utgångspriset är satt: vilka försäljningar mäklaren jämför med.
Underlag: Residence Christie's annons och prospekt (fastighetsinformation, renoveringar, taxering 2024, servitut, planritningar, fastighetskarta; skapat 8 sep 2026), Booli-annonsen och säljhistorik (19 okt 2026), Skeppsholmen om Vädurstigen 17, Residence om Kragenäsvägen 21 och Seglarvägen 6, Hemnet om Vädurstigen 16, Magnusson Mäkleri om Ysätervägen 16, Anna Ski om Saturnusringen 32, OpenStreetMap (strandlinje), slutpriser från Booli för Lidingö, Danderyd och Nacka (hämtade 19 okt 2026). Ingen besiktning, frågelista eller radonmätning finns. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
