Saturnusringen 32
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Arkitektritad villa från 2003 med inomhuspool, hiss och sjöutsikt högt upp i Käppala. Utgångspriset 45 Mkr är nästan dubbelt så mycket som något hus i Käppala utanför strandtomterna har sålts för.
För och emot
Talar för
- Ritat av Ross Arkitektur & Design, byggt 2003 med betongstomme och betongbjälklag på platta på berg
- Spaavdelning från 2011–13 med inomhuspool, jacuzzi och ångbastu, avfuktning från Menegra
- Hiss mellan alla plan, kök med Miele och Liebherr plus separat arbetskök, två badrum i Daino Reale-marmor
- Sjöutsikt mot inloppet från sällskapsvåningen, terrasserna och takterrassen från 2025
- Bergvärmepump Nibe F1155 från 2018, 16 solceller med batteri 2025, KNX-styrning och laddbox
- Privat läge på en grusad avstickare från Saturnusringen med elektriska grindar och insynsskydd
Talar emot
- 45 Mkr motsvarar 147 000 kr/m² boarea; dyraste villan i Käppala utanför strandtomterna på Vädurstigen har gått för 22,5 Mkr
- Var ute med ESNY för 28,5 Mkr 2017 och såldes inte på 261 dagar
- Ingen besiktning, frågelista, energideklaration eller mätbevis bland handlingarna; bara en fastighetskarta
- Ytorna har ändrats mellan varje annons och flera tillbyggnader 2019–2025 saknar redovisat bygglov
- Tomt 870 m² är mindre än jämförelsernas, och sjöutsikten går över grannarnas tomter och träd
- Driftkostnad ca 103 tkr/år och 39 000 kWh el per år; pool, spa och hiss kräver löpande service
Besiktningen
- BesiktningRisk
- Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista finns. Huset är 23 år gammalt med inomhuspool, platta tak och takterrass, där dolda fel kostar mycket. Låt göra en egen besiktning med fuktmätning före bud.
- Spaavdelning och poolKontrollera
- Källarplanet byggdes om till spa 2011–13: berget sprängdes ut och en ny platta med golvvärme göts. Pool, jacuzzi och ångbastu ger hög fukt; avfuktning finns. Fråga efter bygglov, tätskiktsintyg, ventilationsberäkning och service av pool och avfuktare.
- Tak och takterrassKontrollera
- Plåttak från 2003, papptak mellan huskropparna omlagt 2018 och takterrass med gummiduk byggd 2025 ovanpå ett nytt underliggande tak. Fråga efter bygglov, tätskiktsintyg och avvattning för terrassen.
- Fasad och grundBra
- Betongstomme med putsad fasad, omputsad ca 2014, och platta på mark. Hela grunden dränerades om 2014. Puts på betong är en robust konstruktion.
- Fönster och ventilationKontrollera
- Fönster och FTX-aggregat är i huvudsak från 2003 (vardagsrummets fönster bytta 2024). Räkna med byte av FTX-aggregat och en del fönster inom 5–10 år.
- Värme och elBra
- Bergvärmepump och varmvattenberedare bytta 2018, luft/luft-värmepump i garaget 2024, solceller med batteri 2025. Elledningar angivna som bytta. 39 000 kWh/år inklusive pool och hushåll.
- Ytor och bygglovKontrollera
- Booli och lagfarten 2010 anger 270 + 70 m², ESNY 2017 340 + 70 m², Anna Ski nu 306 + 122 m². Passage och walk in closet tillbyggdes 2019 och trapphus och takterrass 2025. Inget mätbevis eller bygglov är bifogat.
- EnergiKontrollera
- Energideklaration från 25 mar 2026 med 57 kWh/m² och klass D enligt annonsen, men 57 kWh/m² motsvarar normalt klass B. Deklarationen är inte bifogad; begär den.
- RadonKontrollera
- Ingen radonmätning redovisas, trots att huset står på berg och källarplanet sprängdes ut 2011–13.
Utsikten finns redan i Käppalas priser. Inget hus i Käppala utanför strandtomterna på Vädurstigen har sålts över 22,5 Mkr. De stora lyxvillorna i Brevik och Kyttinge med havsläge, Seglarvägen 44 och Kräftvägen 20, gick för 45–50 Mkr men ligger nära vattnet och har 50–100 m² mer yta. Huset var ute för 28,5 Mkr 2017 utan att säljas, Booli säger 28,8 och taxeringsvärdet pekar mot ca 23 Mkr. Vår bedömning landar på 33,2–35,6 Mkr, och då är standarden redan betald.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Egen överlåtelsebesiktning med fuktmätning i spa och takterrass | 30–50 tkr | före köp |
| Radonmätning (långtid) | ca 2 tkr | första vintern |
| Pool, avfuktare och ångbastu: service och delbyten | 30–80 tkr/år | löpande |
| FTX-aggregat från 2003: byte | 100–200 tkr | 0–5 år |
| Fönster och glaspartier från 2003 | 200–400 tkr | 5–10 år |
| Plåttak från 2003: översyn och delvis omläggning | 100–250 tkr | 5–10 år |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,03–0,05 / 0,4–0,9 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Trädgårdsvägen 38, Brevik | 300+226 | 38 500 000 | 93 200 | mar 2026 |
| Kräftvägen 20, Kyttinge | 368+139 | 45 500 000 | 104 000 | maj 2025 |
| Seglarvägen 44, Brevik | 374+157 | 50 000 000 | 110 500 | sep 2025 |
| Gustafsvägen 10, Hersby | 370+108 | 47 000 000 | 110 800 | okt 2026 |
| Drottvägen 6, Hersby | 302+16 | 30 000 000 | 96 800 | okt 2026 |
| Kosmosvägen 4, Käppala | 240+90 | 22 500 000 | 78 900 | jun 2026 |
| Kometvägen 6, Käppala | 250 | 20 000 000 | 80 000 | mar 2026 |
| Lagmansvägen 13, Högberga | 275+80 | 26 000 000 | 82 500 | feb 2026 |
| Saturnusringen 32, utgångspris | 306 + 122 | 45 000 000 | – | till salu |
Ingen villa i Käppala har sålts i närheten av 45 Mkr utom strandtomterna på Vädurstigen (57–64 Mkr). Grannarna med sjöutsikt, Kosmosvägen 4 och Kometvägen 6, gick för 20–22,5 Mkr, 79 000–80 000 kr/m² räknat på boarea plus halva biarean, och de är justerade upp för vår standard och utsikt. Därför jämför vi med de stora lyxvillorna på hela Lidingö (gotcha om hus över 300 m²): Trädgårdsvägen 38 i Brevik (2019, 38,5 Mkr), Kräftvägen 20 i Kyttinge (2020, 50 m till havet, 45,5 Mkr efter 52), Seglarvägen 44 vid Breviks hamn (50 Mkr efter 57) och Gustafsvägen 10 i Hersby (47 Mkr). De har bättre läge eller nyare hus och är justerade ned. Klippuddsvägen 2B (Brevik, sjöutsikt, 23,25 Mkr) är inte med eftersom Booli och Hemnet anger olika ytor. Känslighetskoll: med Klippuddsvägen 2B (+0,05) i stället för Seglarvägen 44 sjunker mitten från 34,4 till 33,6 Mkr; omdömet är Högt i båda fallen. Kontroller, eftersom vi landar 21–26 % under utgångspriset: Boolis värdering 28,8 Mkr (26,0–31,6, utan referensförsäljningar och på de gamla ytorna 270 + 70), taxeringsvärdet 17,0 Mkr / 0,75 ≈ 22,7 Mkr, HemExtras panel 41 Mkr. Huset köptes för 15,0 Mkr 2010 och var ute för 28,5 Mkr 2017 utan att säljas. Anna Skis senaste affärer i Brevik: Seglarvägen 44 för 50 Mkr (sänkt från 57) och Klippuddsvägen 2B för 23,25 Mkr (först 27).
Budstrategi
Att göra före bud
- Varför ingen besiktning finns, och om säljaren tillåter en överlåtelsebesiktning med fuktmätning före bud.
- Mätbevis för 306 + 122 m², och varför ytorna skiljer sig från 2010 (270 + 70) och 2017 (340 + 70).
- Bygglov och slutbesked för spaavdelningen 2011–13, tillbyggnaderna 2019 och trapphus och takterrass 2025.
- Energideklarationen från mars 2026: klass D eller B, och hur mycket av 39 000 kWh som går till poolen.
- Tätskiktsintyg och kvalitetsdokument för pool, ångbastu och badrummen, och servicehistorik för avfuktare, hiss och bergvärme.
- Radonmätning; berget sprängdes ut för källarplanet.
- Vad detaljplanen (Käppala villaområde delplan 2, 1986, ändrad 2025) säger om byggrätt, och vad ändringen 2025 gäller.
- Vad gemensamhetsanläggningen Neptunus ga:1 och officialservitutet för väg omfattar, och avgiften till samfälligheten.
- Hur utgångspriset är satt: vilka försäljningar mäklaren jämför med, och vad som hänt sedan försöket 2017.
Underlag: Anna Ski Mäkleris annons (rumsbeskrivning, byggnad och renoveringslista, kostnader, energideklaration i sammandrag, taxering 2026, planer och servitut, pantbrev), fastighetskarta (12 aug 2026), Booli-annonsen och Boolis värdering och säljhistorik (19 okt 2026), Hemnets borttagna annons (ESNY 2017), HemExtras panelkommentar, Hemnet och Boneo för sålda jämförelser, slutpriser från Booli (hämtade 19 okt 2026). Ingen besiktning, frågelista eller mätbevis finns. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
