Planetstigen 5B
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Arkitektritad villa från 2019 med hiss, takterrass och sjöutsikt i andra raden i Käppala. Utgångspriset är nästan dubbelt så högt som något jämförbart hus i området har sålts för.
För och emot
Talar för
- Byggt 2019 efter ritningar av Ross Arkitektur & Design: bergvärme, FTX, vattenburen golvvärme och hiss mellan alla plan
- Sjöutsikt mot vattnet och inloppet till Stockholm från övre planet, balkongen och takterrassen med jacuzzi
- Påkostade material: Offerdalsskiffer, oljad ekparkett, kök och garderober från Kvänum, vitvaror från Miele och Siemens
- Tre badrum, bastu, gym, biorum och tempererad vinkällare; garage ca 25 m² med direkt ingång och värmeslingor i infarten
- Energiklass B (primärenergital 67 kWh/m²), driftkostnad 4 968 kr/mån inklusive hushållsel för två personer
- Radonmätning 2019–2020 visar 60 Bq/m³ i både bottenplan och vardagsrum
Talar emot
- Utgångspriset 35 Mkr motsvarar ca 219 000 kr/m² boarea; nybyggda hus med sjöutsikt i Käppala och Gåshaga har sålts för 18–20 Mkr
- Ingen besiktning eller frågelista; konstruktionen (puts, takterrass över bostad) är inte dokumenterad i annonsen
- Ingen strandtomt och ingen brygga: huset ligger i andra raden bakom Planetstigens södra sida
- Tomt 676 m², stor del stensatt; granne i norr nära inpå
- Bara 160 m² boarea med 3–4 sovrum; mycket av ytan ligger i källarplanet (biarea 80 m² inkl. garage)
- Avtalsservitut ”Utsikt” belastar fastigheten; innehållet framgår inte av annonsen
Besiktningen
- BesiktningRisk
- Ingen besiktning, frågelista eller byggdokumentation finns bland handlingarna. Huset är sju år gammalt, men dolda fel i ett nybygge (fasad, tätskikt, takterrass) syns sällan för en lekman. Låt göra en egen överlåtelsebesiktning före bud.
- FasadKontrollera
- Putsad fasad. Annonsen anger inte om putsen sitter på murverk eller på isolering mot träregel. Puts på isolering utan luftspalt har skapat fuktskador i hus från 1990–2010-talen; begär konstruktionsritning.
- Takterrass och balkongKontrollera
- Takterrass med jacuzzi och murade räcken ovanför bostadsrum, samt rundad balkong med natursten. Tätskikt, avvattning och snölast avgör riskerna. Fråga efter tätskiktsintyg och vem som utförde arbetet.
- VåtrumBra
- Tre helkaklade badrum från 2019 med vägghängda WC och Duravit-porslin. Annonsen uppger inga fel. Fråga efter våtrumsintyg (branschregler).
- InstallationerBra
- Bergvärme från 2019, FTX-ventilation (OVK utförd), vattenburen golvvärme, luft/luft-värmepump i masterbedroom, fiber med Cat6 i hela huset och Plejd-styrd belysning.
- RadonBra
- Radonova, spårfilm 5 nov 2019–22 jan 2020 i två rum: 60 ± 20 Bq/m³ i båda. Huset anges som radonåtgärdat. Mätningen gjordes under eldningssäsong och är aktuell.
- EnergiBra
- Energiklass B, primärenergital 67 kWh/m² och år (krav för nybygge: 90). Specifik energianvändning 37 kWh/m². Elförbrukning 17 088 kWh/år.
- Servitut och planKontrollera
- Stadsplan för Brevik och Käppala (1974, ändrad 1999) och fastighetsplan för kvarteret Planeten (1992). Ett avtalsservitut ”Utsikt” belastar fastigheten och kan begränsa byggnation eller växtlighet.
Priset bygger på en köpare som inte jämför. Kometvägen 6, ett putsat hus från 2011 med pool och takterrass mot Käppalahamnen och inloppet, såldes i mars 2026 för 20,0 Mkr. Östervägen 13 från 2007 med sjöutsikt och pool gick för 19,9 Mkr. Planetstigen 16, i första raden mot vattnet med samma storlek, gick för 16,3 Mkr. Vår bedömning landar runt 21–23 Mkr. Huset har högre standard än alla jämförelser, men det förklarar inte 12–14 Mkr. Taxeringsvärdet 13,6 Mkr pekar också mot ca 18 Mkr.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Egen överlåtelsebesiktning med fuktmätning i fasad | 20–40 tkr | före köp |
| Takterrass: översyn av tätskikt, brunnar och fogar | 20–60 tkr | 0–3 år |
| Fasadputs: lagning och målning | 100–200 tkr | 8–15 år |
| Service av jacuzzi, hiss och garageport | 10–20 tkr/år | löpande |
| Bergvärmepump: byte | 150–200 tkr | 15–20 år |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,02–0,04 / 0,2–0,4 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Kometvägen 6 | 250 | 20 000 000 | 80 000 | mar 2026 |
| Östervägen 13 | 208+77 | 19 875 000 | 80 600 | okt 2025 |
| Planetstigen 16 | 161+72 | 16 325 000 | 82 900 | aug 2025 |
| Litorinavägen 28 | 164+91 | 19 875 000 | 94 900 | aug 2025 |
| Nautilusvägen 23 | 180+34 | 18 000 000 | 91 400 | maj 2025 |
| Kosmosvägen 6 | 172+50 | 19 000 000 | 96 400 | okt 2025 |
| Kosmosvägen 1 | 190 | 19 750 000 | 103 900 | okt 2025 |
| Braxenvägen 5A | 150+15 | 25 200 000 | 160 000 | sep 2025 |
| Planetstigen 5B, utgångspris | 160 + 80 | 35 000 000 | – | till salu |
Ingen villa i Käppala, Gåshaga eller Elfvik i den här storleken har sålts i närheten av 35 Mkr. Nyare hus med sjöutsikt (Kometvägen 6, Östervägen 13, Gåshaga Strand) har gått för 18–20 Mkr, oftast 80 000–100 000 kr/m² räknat på boarea plus halva biarean, och flera 6–12 % under utgångspris. Bara riktiga strandtomter ligger högre: Vädurstigen 17 (182 + 80 m², 2 252 m² tomt vid vattnet) gick för 57 Mkr och Vädurstigen 16 för 64 Mkr. Planetstigen 5B har utsikt men varken strand eller brygga. Booli-rader över 200 000 kr/m² (Ringvägen 45A, Roskullsvägen 1, Trädgårdsvägen 40A) har föråldrad boarea enligt Hemnet och är inte med.
Budstrategi
Att göra före bud
- Varför ingen besiktning gjorts, och om säljaren tillåter en överlåtelsebesiktning före bud.
- Fasadens konstruktion: puts på murverk eller på isolering mot regel, och om det finns luftspalt.
- Slutbesked, slutbesiktningsprotokoll och garantibesiktning från 2019–2021, och vem som var entreprenör.
- Tätskikt på takterrass och balkong: intyg, fall, brunnar och hur snö och is tas bort vintertid.
- Vad avtalsservitutet ”Utsikt” innebär: vem det gynnar och vilka höjder eller planteringar det begränsar.
- Om 5A och 5B är avstyckade fastigheter och om infart eller ledningar är gemensamma.
- Våtrumsintyg för de tre badrummen och service-historik för hiss, bergvärme och jacuzzi.
- Hur utgångspriset är satt: vilka försäljningar mäklaren jämför med.
Underlag: Anna Ski Mäkleris annons (rumsbeskrivning, fakta, byggnad, kostnader, taxering 2026, planer och servitut), radonrapport (Radonova, 28 jan 2020), energideklaration (Forsen AB, 28 feb 2021), fastighetskarta (25 sep 2026), Booli-annonsen (19 okt 2026), HemExtra om Planetstigen 5B, Kometvägen 6 och Östervägen 13, Hemnet och Boneo för sålda jämförelser, slutpriser från Booli (hämtade 19 okt 2026). Ingen besiktning eller frågelista finns. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
