Kyttingevägen 103A
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Områdesbild: Holger Ellgaard, CC BY-SA 4.0. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Villa från 1989 i souterräng vid Kyttingeparken, med kök från 2017 och solceller. Tak, fönster och övre badrum är original eller äldre; priset måste bära cirka en miljon i renoveringar.
För och emot
Talar för
- Kök renoverat och ombyggt av entreprenör 2017, öppet mot vardagsrum med braskamin (2019)
- Solceller 50 m², beräknat 6 339 kWh/år, och laddstation (2020)
- Fyra sovrum, två badrum, bastu och gym med egen entré på 143 m² boarea
- Kontroll av konstruktion i souterrängen visade torrt: fuktkvot 12 % i syll, 70 % RF under trappan
- 810 m² tomt mot Kyttingeparken, nära bad och båthamn; friggebod och förråd
- Driftkostnad 52 758 kr/år för fem personer, inklusive hushållsel
Talar emot
- Takpannor, plåt och underlagspapp från 1989 med rost, otätheter och skadade pannor; solcellerna måste tas ned vid omläggning
- Vinden besiktigades inte (landgång saknas) och har en känd fuktfläck från ett tidigare plåtläckage
- Övre badrum har äldre tätskikt, brunnen byttes inte vid renoveringen och golvlutningen är dålig
- Balkongen lutar och stolparna bedöms underdimensionerade
- Fönster, dörrar och utvändigt fuktskydd är original från 1989
- Inget garage; energiklass E (128 kWh/m²) med luft/luft-värmepump och direktverkande el
Besiktningen
- Grund och souterrängKontrollera
- Betongplatta utan underliggande isolering, flytande golv på cellplast och utreglade väggar mot grundmuren. Uppmätt RF 70 % och FK 12 %, under riskgränsen. Utvändigt fuktskydd och dränering från 1989, marken lutar mot huset och kondensvatten från värmepumpen leds inte bort.
- TakRisk
- Betongpannor, plåt och papp från byggåret. Rostangrepp och otätheter i plåt, skadade pannor, löv under pannorna, nocktätning saknas och pappen har släppt vid takfoten. Ytan under solcellerna kunde inte besiktigas.
- VindKontrollera
- Ej besiktigad eftersom landgångar saknas; teknikern rekommenderar kompletterande besiktning. Säljaren uppger en fuktfläck från plåtläckage före 2014 som inte ska ha vuxit.
- Badrum övre planRisk
- Äldre yt- och tätskikt, golvbrunnen inte utbytt vid renoveringen, rörgenomföring i golv, tätskikt saknas mot tröskeln och golvlutningen är bristfällig. Inga förhöjda fuktindikationer.
- Dusch och tvätt nedre planKontrollera
- Duschrummet renoverat 2014 av entreprenör; täckbrickor saknas under handfatet. I tvättrummet saknas klämring i golvbrunnen och enstaka klinkerplattor har släppt. Inga förhöjda fuktindikationer. Klämringen bör åtgärdas direkt.
- BalkongRisk
- Balkongen lutar, stolparna bedöms underdimensionerade, komposittrallen har släppt lokalt och räcket har färgsläpp. Fackman behövs.
- Fönster och dörrarKontrollera
- Original från 1989 med färgsläpp, torrsprickor och otäta fönster- och tröskelbleck. Isolerglasen är äldre.
- Kök och installationerKontrollera
- Fuktskyddet i diskbänksskåpet är inte tätt och slangar är inte klamrade. Rörslits för utkastare i sovrum saknar tät botten. Jordfelsbrytare finns. Värmepump, el och ventilation ingick inte.
- Ej besiktigatKontrollera
- Friggebod, förråd, cykelskjul och värmepumpen ingick inte i besiktningen.
Taket är nästa stora utgift. Takpannor, plåt och papp är från 1989 och besiktningen noterar rost, otätheter och papp som släppt. Ytan under solcellerna och hela vinden kunde inte kontrolleras. En omläggning med ned- och återmontering av solcellerna kostar troligen 350–550 tkr. Tillsammans med övre badrummet och balkongen ligger 0,7–1,1 Mkr inom fem år. Kräv kompletterande vindsbesiktning före bud.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Tak: omläggning med ny papp och plåt, solceller ned och upp | 350–550 tkr | 0–5 år |
| Badrum övre plan: nytt tätskikt och brunn | 250–350 tkr | 0–5 år |
| Balkong: stolpar, trall och räcke | 80–200 tkr | 0–2 år |
| Fönster och dörrar: målning, bleck, isolerglas | 100–250 tkr | 0–3 år |
| Dränering och utvändigt fuktskydd i souterrängen | 250–400 tkr | 5–15 år |
| Marklutning, kondensvatten, klämring, fuktskydd kök, rörslits | 20–50 tkr | 0–1 år |
| Landgång och kompletterande vindsbesiktning | 10–20 tkr | före köp |
| Radonmätning (långtid) | ca 1 tkr | första vintern |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,1–0,3 / 1,1–1,8 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Braxenvägen 1 | 181+25 | 17 250 000 | 89 100 | okt 2026 |
| Karpvägen 21 | 149+38 | 12 750 000 | 75 900 | sep 2026 |
| Gösvägen 46 | 144+78 | 16 900 000 | 92 300 | aug 2026 |
| Vitlingvägen 20 | 157+62 | 15 700 000 | 83 500 | maj 2026 |
| Spättvägen 2 | 131+25 | 12 500 000 | 87 100 | feb 2026 |
| Karpvägen 2B | 149+35 | 15 500 000 | 93 100 | nov 2025 |
| Gösvägen 18A | 150 | 13 500 000 | 90 000 | sep 2025 |
| Kyttingevägen 103A, utgångspris | 143 + 32 | 14 900 000 | – | till salu |
Villor i Sticklinge på 130–180 m² har sålts för 13–17 Mkr det senaste året, oftast 75 000–95 000 kr/m² räknat på boarea plus halva biarean. Strandnära hus på Braxenvägen och Laxvägen (upp till 168 000 kr/m²) är inte med. Flera jämförbara hus har gått 5–16 % under utgångspris. Huset har legat ute i 46 dagar till oförändrat pris.
Budstrategi
Att göra före bud
- Varför besiktningen är från maj 2026 och om huset varit ute till salu tidigare.
- Kompletterande besiktning av vinden med landgång, särskilt fuktfläcken och ytan under solcellerna.
- Ålder och dokumentation för det övre badrummet (tätskikt, vem som gjorde det).
- Om infarten delas med 103B: servitut eller gemensamhetsanläggning, och vem som underhåller den.
- Vad radonåtgärden 2010 var och om det finns nyare mätning; mät annars första vintern.
- Fabrikat och ålder på luft/luft-värmepumpen, ventilationsaggregatet och solcellsanläggningen (växelriktare).
- Bygglov eller anmälan för balkong, trall och cykelskjul.
Underlag: Svensk Fastighetsförmedlings annons (Om bostaden, Ekonomi), besiktningsprotokoll (Anticimex Varudeklarerat, 4 maj 2026), energideklaration och energirapport (Anticimex, 29 apr 2026), radonprotokoll (Gammadata, maj 2010), detaljplan Norra Sticklinge delplan 3 (1978) och tillägg (2002), situationsplan Sardinen 8 (mar 2026), planritningar, slutpriser från Booli (19 okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
