Laxvägen 67
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Områdesbild: Holger Ellgaard, CC BY-SA 4.0. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Genomrenoverad villa från 1987: tak, fasad, fönster och bergvärme 2022, kök och entréplan 2025. Lite kvar att göra i huset. Frågan är priset, som ligger över vad liknande hus i Sticklinge gått för.
För och emot
Talar för
- Nytt tak med betongpannor, hängrännor, fönster, dörrar och omputsad fasad 2022; besiktningen har inget att notera på dem
- Entréplanet helrenoverat 2025: platsbyggt kök och tvättstuga, hall, ca 90 m² ny parkett med vattenburen golvvärme och nytt elskåp
- Bergvärme (IVT, 2022) och golvvärme: energiklass C, 83 kWh/m² och år, ca 9 400 kWh/år för värme och varmvatten
- 200 m² boarea enligt mätbevis (SS 21054:2020), 5–6 sovrum, två badrum och ett rum med egen entré på nedre plan
- Altan på ca 80 m² från 2022 mot söder och öster, delvis under tak med infravärme
- Fuktkvoten under riskgränsen överallt där den mättes: vind 10 %, krypgrund 9 %, nedre plan 14 % (gräns 17 %)
Talar emot
- Badrummet på entréplan är från 2005: äldre tätskikt, bomljud och fogsläpp i klinkern, bristfällig golvlutning och inget skvallerrör vid toaletten
- Nedre plan är källare ombyggd till boyta 2017, med isolerade regelväggar mot grundmuren: en riskkonstruktion enligt besiktningen
- Delar av huset står på uteluftsventilerad krypgrund, också en riskkonstruktion
- Sprickor från nischen i duschrummet på nedre plan, bomljud och borrhål i mosaiken
- Inget garage, bara ett oisolerat förråd på ca 15 m²; biarean är 3 m²
- Utgångspriset 99 800 kr/m² boarea; Kräftstigen 1, Braxenvägen 1 och Uddvägen 25 gick 4–6 % under utgångspris i år
Besiktningen
- Nedre plan och grundKontrollera
- Betongplatta och källargrundmurar med påreglade, isolerade ytterväggar. Fuktkvot 14 %, under gränsen 17 %, men konstruktionen kan få fuktskador och mikrobiell lukt på sikt. Utvändigt fuktskydd och dränering anges inte i handlingarna.
- KrypgrundKontrollera
- Uteluftsventilerad krypgrund med fuktkvot 9 %. Besiktningen anger risk för fuktskador i golvbjälklaget på grund av naturlig fuktpåverkan.
- SockelKontrollera
- Lagade sprickor och putssläpp i sockeln, kan leda till fukt- och frysskador.
- Tak och vindBra
- Taket lades om 2022 med underlagsduk, läkt och betongpannor; inget att notera. Fuktkvot 10 % i takbjälkarna. Vindstrappan har lösa skruvar och glapp och bör bytas.
- Fasad, fönster och dörrarBra
- Omputsad fasad, treglasfönster och dörrar från 2022, inget att notera.
- Badrum entréplanRisk
- Renoverat 2005. Äldre yt- och tätskikt, bomljud och fogsläpp i golvklinkern, bristfällig golvlutning, skvallerrör saknas vid vägghängd toalett och tätskikt saknas vid slitsen. Inga förhöjda fuktindikationer.
- Duschrum nedre planKontrollera
- Sprickor från nischen i duschzonen, bomljud och borrhål i mosaiken. Fackman bör åtgärda nischen. Inga förhöjda fuktindikationer.
- Kök och tvättstugaBra
- Nya 2025. Inga förhöjda fuktindikationer i tvättstugan, jordade uttag utan avvikelser i köket.
- Ej besiktigatKontrollera
- Förrådet, bergvärmen, el, ventilation, VA-installationer och radon ingick inte i besiktningen.
Priset, inte huset. Huset är i gott skick och det mesta stora är gjort 2022–2025. Men utgångspriset 19,95 Mkr ger cirka 99 000 kr per effektiv kvadratmeter, mer än alla jämförelserna utom Laxvägen 36 med sjöutsikt. Kräftstigen 1, med pool och sjöglimt, gick nyss för 21,5 Mkr, 6 % under utgångspris. Boolis värdering är 18,2 Mkr och vår bedömning 17,6–18,8 Mkr. Gå inte över smärtgränsen bara för skicket; badrummet på entréplan och nedre planets konstruktion är det som återstår.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Badrum entréplan: nytt tätskikt, golvlutning, skvallerrör | 250–350 tkr | 0–5 år |
| Nisch i duschrum nedre plan | 15–40 tkr | 0–1 år |
| Ny vindstrappa | 8–15 tkr | 0–1 år |
| Lagning av sockelputs | 15–40 tkr | 0–3 år |
| Avfuktare i krypgrunden vid behov | 30–50 tkr | 5–10 år |
| Radonmätning (långtid) | ca 1 tkr | första vintern |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,03–0,06 / 0,3–0,5 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Kräftstigen 1 | 195+63 | 21 500 000 | 94 900 | okt 2026 |
| Braxenvägen 1 | 181+25 | 17 250 000 | 89 100 | okt 2026 |
| Uddvägen 25 | 235+34 | 21 000 000 | 83 300 | apr 2026 |
| Laxvägen 78 | 225+102 | 21 250 000 | 77 000 | maj 2025 |
| Gösvägen 46 | 144+78 | 16 900 000 | 92 300 | aug 2026 |
| Laxvägen 36 | 176+31 | 21 900 000 | 114 400 | okt 2025 |
| Laxvägen 67, utgångspris | 200 + 3 | 19 950 000 | – | till salu |
Jämförbara villor på 140–260 m² i Sticklinge och Kyttinge har sålts för 16,9–21,5 Mkr de senaste 18 månaderna, 77 000–95 000 kr per effektiv m² utan fri sjöutsikt. Laxvägen 36 har utsikt över Värtan och stor tomt och har justerats ned 10 %. Flera hus har uteslutits för att Booli och mäklaren anger olika ytor eller för att affären är äldre än 18 månader (Uddvägen 28A, Spättvägen 25 och 27, Vitlingvägen 20, Harrvägen 8A, Abborrvägen 16A, Sarvstigen 19, Rödstuguvägen 1B och 44). Bedömt värde ligger cirka 8 % under utgångspriset. Kontroller: Boolis värdering 18,2 Mkr (16,4–19,9); taxeringsvärde 12,4 Mkr / 0,75 ≈ 16,5 Mkr; HemExtras panel köper för 19,5 Mkr och kallar 19,0 ett fynd. Svensk Fastighetsförmedlings senaste villaaffärer i Sticklinge, Abborrvägen 16A och Karpvägen 21, gick 6 och 16 % under utgångspris. Huset har legat ute i 26 dagar till oförändrat pris.
Budstrategi
Att göra före bud
- Bygglov och slutbesked för fasadbytet 2022 (mexitegel till puts), altanen på ca 80 m² med tak och ombyggnaden av källaren till boyta 2017.
- Detaljplanen anges som senast ändrad 2025-01-17, men bara tillägget från 2002 är bifogat. Fråga vad ändringen gäller.
- Vem gjorde badrummen 2005 och 2017, och finns intyg om behörig våtrumsentreprenör?
- Hur nedre planets grundmurar är fuktskyddade utvändigt, och dräneringens ålder (troligen 1987).
- Vilken del av huset står på krypgrund? Radonrapporten anger kryp-/torpargrund och att huset är radonåtgärdat; vilken åtgärd?
- Långtidsmätning av radon under eldningssäsongen; septembermätningen är bara en indikation.
- Vad ytan S:2 på tomtkartan är (samfälld mark eller infart?), och om fastigheten har andel och kostnader.
- Dokumentation och garantier för tak, fönster och bergvärme (2022, borrhålsdjup) och köket (2025).
- Boka besiktningsgenomgång med Anticimex; allt som står i protokollet är undantaget från försäkringen.
Underlag: Svensk Fastighetsförmedlings annons (Om bostaden, Ekonomi, 19 okt 2026), överlåtelsebesiktning (Anticimex Varudeklarerat, 14 sep 2026), energideklaration och energirapport (Anticimex, 14 sep 2026), mätbevis (Stockholms Fastighetsvärdering, 14 sep 2026), radonmätning (Radonova, korttid 8–21 sep 2026), detaljplan Norra Sticklinge delplan 3 (1978) och tillägg (2002), tomtkarta, Boolis värdering och slutpriser, Hemnets sålda-sidor och HemExtra (19 okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
