Nilstorpsvägen 65
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Områdesbild: Holger Ellgaard, CC BY-SA 4.0. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Litet, genomrenoverat gavelradhus på platta med garage och laddbox. Tekniskt få anmärkningar; priset avgör, inte skicket.
För och emot
Talar för
- Båda våtrummen gjorda av entreprenör med kvalitetsdokument (2016 och 2023)
- Kök, ytskikt och övre plan renoverade 2016, el omdragen 2023
- Gavelläge med 242 m² tomt, större än de flesta radhus i området
- Garage 13 m² med laddstolpe
- Energiklass A0 med luft/luft-värmepumpar och frånluftsvärmepump
Talar emot
- 89 m² boarea är litet för fyra rum; 17 m² på övre plan ligger under snedtak och räknas inte
- Tak, plåtar och isolerglas är original från 1987
- Stuprören är inte anslutna till dagvatten och kondensvatten från värmepumparna rinner mot sockeln
- Ingen radonmätning redovisas
- Granne i samma länga (nr 67, 120 m²) såldes i mars 13 % under utgångspris
Besiktningen
- GrundBra
- Betongplatta med flytande golv och golvvärme. Fuktkvot 11–12 %, långt under riskgränsen 17 %.
- VåtrumBra
- Bad/tvätt på entréplanet renoverat 2023 efter en fuktskada (försäkringsärende, kvalitetsdokument finns). Inga förhöjda fuktindikationer i något våtrum. Duschen på övre plan sitter nära dörren, en mindre risk.
- TakKontrollera
- Betongpannor, plåt och underlagspapp från 1987, rengjort 2024. Takfotsplåt saknas. Begränsad återstående livslängd.
- Fönster och dörrarKontrollera
- Äldre isolerglas, delvis underhållsbehov. Torrsprickor i ytterdörrar.
- Fukt utvändigtKontrollera
- Stuprör inte anslutna till markledning, kondensvatten från luftvärmepumparna leds inte bort och växter står mot fasaden. Billigt att åtgärda.
- InstallationerKontrollera
- Rörslits utan skvallerrör i sovrum på övre plan, fuktskydd saknas under kyl/frys och gruppförteckning saknas i elcentralen.
- Ej besiktigatKontrollera
- Garage, förråd och värmepumparna ingick inte i besiktningen.
Betala för ytan, inte för renoveringen. Huset är i gott skick, men det är litet: 89 m² plus garage. Utgångspriset motsvarar 101 000 kr/m² boarea, i nivå med de dyraste radhusen i Rudboda och Björnbo, som oftast är större. Grannhuset i samma länga gick 13 % under utgångspris i mars. Låt jämförelserna styra budet, inte renoveringslistan.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Tak: omläggning med ny papp och plåt | 150–250 tkr | 5–10 år |
| Isolerglas/fönster | 80–150 tkr | 5–10 år |
| Stuprör till dagvatten, kondensvatten, rensning | 15–40 tkr | 0–1 år |
| Fuktskydd kök, skvallerrör, gruppförteckning | 10–20 tkr | 0–1 år |
| Radonmätning (långtid) | ca 1 tkr | första vintern |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,03 / 0,3–0,45 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Nilstorpsvägen 67 (samma länga) | 120 | 10 000 000 | 83 300 | mar 2026 |
| Nilstorpsvägen 93 | 80 | 7 350 000 | 91 900 | jan 2026 |
| Hasseltunet 7, Rudboda | 114 | 10 400 000 | 91 200 | mar 2026 |
| Misteltunet 9, Rudboda | 100+28 | 9 000 000 | 78 900 | feb 2026 |
| Häggtunet 16, Östra Rudboda | 100+17 | 11 300 000 | 104 100 | mar 2026 |
| Svedjevägen 13, Björnbo | 118+40 | 11 000 000 | 79 700 | mar 2026 |
| Sälgstigen 25, Brevik | 82+23 | 8 925 000 | 95 500 | jul 2026 |
| Sälgstigen 19, Brevik | 82+23 | 9 450 000 | 101 100 | aug 2025 |
| Nilstorpsvägen 65, utgångspris | 89 + 18 | 8 995 000 | – | till salu |
Små radhus i Rudboda, Björnbo och Brevik har sålts för 79 000–104 000 kr/m² det senaste året. Mindre hus får högre kr/m², därför är större jämförelser justerade upp. Samfälligheten Nilstorp ga:1 tar hand om väg, VA, parkering och grönytor; avgiften ingår i driftkostnaden.
Budstrategi
Att göra före bud
- Samfällighetens avgift, ekonomi och planerat underhåll (tak och fasader brukar tas gemensamt i radhuslängor).
- Om övre planet och takfönstren från 2016 har bygglov eller anmälan.
- Radonmätning; om ingen finns, mät första vintern.
- Kvalitetsdokument för badrummen 2016 och 2023.
- Fabrikat och ålder på luft/luft-värmepumparna.
- Vad detaljplanen (P88 och tillägget P97) tillåter för tillbyggnad.
Underlag: Länsförsäkringar Fastighetsförmedlings annons, besiktningsprotokoll (Anticimex nivå 2, 14 okt 2026), energideklaration (14 okt 2026), mätbevis (Kvadratmätning, 12 okt 2026), tomtkarta, situationsplan, detaljplan P88 och P97, slutpriser från Booli. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
