Norrviksvägen 8A
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Arkitektritad villa från 2021 med takterrass och utsikt mot inloppet. Den har legat ute för 42 Mkr 2024 och 40 Mkr 2025 utan att säljas; frågan är om höjningen till 34,9 Mkr speglar marknaden.
För och emot
Talar för
- Nybyggd 2021 efter ritningar av Andreas Martin-Löf Arkitekter; tak, våtrum och installationer är fem år gamla
- Takterrass med jacuzzi och utsikt mot Stockholms inlopp
- Energiklass B: primärenergital 55 kWh/m² mot nybyggnadskravet 90, specifik energi 30 kWh/m² på 330 m² Atemp
- Bergvärme och FTX-ventilation; driftkostnad ca 57 tkr/år inklusive hushållsel för sex personer
- 10 rum varav 5–6 sovrum, med en del på entréplanet som kan användas som egen lägenhet
- Fastighetsavgift 0 kr de första åren som nybyggt hus
Talar emot
- Utgångspriset motsvarar 116 000 kr/m² boarea; villor i Brevik i jämförbar storlek har gått för 72 000–106 000 kr/m², utom de två dyraste
- Huset har legat ute för 42,0 Mkr (Gadelius, borttagen nov 2024) och 39,99 Mkr (Fastighetsbyrån, 2025) utan att säljas
- Tomten är 770 m², mindre än de flesta jämförelserna; den köptes för 8,8 Mkr 2019
- Ytan har redovisats som 303, 325 + 4 och nu 300 + 35 m²; inget mätbevis finns bland handlingarna
- Platt tak och takterrass med trall gör tätskiktet svårt att kontrollera
- Ingen radonmätning, och frågelistan som besiktningen hänvisar till är inte publicerad
Besiktningen
- Tak och takterrassKontrollera
- Papptak i originalutförande från 2021. Låglutande tak är en dold konstruktion som inte kan besiktigas, och delar av tätskiktet döljs av trall. Takpapp håller ca 20 år.
- Fasad och sockelKontrollera
- Träpanel med mindre torrsprickor på solsidan. Altangolvet ligger nära fasaden och ökar fuktbelastningen på fasadens nederdel; en del av sockeln döljs av trall. Tröskelbleck saknas på entrédörren.
- VåtrumKontrollera
- Inga onormala fuktindikationer. I tre duschrum och badrummet finns otätheter där tätskiktet ansluter mot tröskeln, en klämring under tvättmaskinen sitter inte i rätt läge och flera brunnsmanschetter kunde inte bedömas på grund av täckande bruk. Fördelarskåpets ram är inte ansluten till tätskiktet.
- InstallationsutrymmeKontrollera
- Nischen för inkommande vatten är inte vattentät vid ett eventuellt läckage. Vattenlarm eller tät nisch rekommenderas.
- Grund och stommeBra
- Betongplatta på mark och trästomme. Besiktningsmannen bedömer att huset saknar konventionell riskkonstruktion; ingen fuktmätning gjordes.
- InvändigtBra
- Rörelsesprickor i väggar i normal omfattning, lösa spolknappar och blandare. Målning pågick vid besiktningen och huset var möblerat.
- Besiktningens giltighetRisk
- OBM Fuktteknik besiktigade 26 jun 2025, inför försöket 2025. Protokollet gällde till 26 jun 2026, så en köpare i dag står utan ansvarig besiktningsman.
Höjningen är ingen budgivning. Huset bjöds ut för 42,0 Mkr 2024 och 39,99 Mkr 2025 utan att säljas. Nu ligger det ute igen sedan 4 september, först för 33,9 och sedan höjt till 34,9 Mkr, med visning bara på begäran. Höjningen kommer alltså efter två misslyckade försök på högre nivå och sju miljoner i sänkning sedan 2024. Fråga mäklaren varför priset höjdes och om det finns bud. I Brevik har bara Trädgårdsvägen 38 (38,5 Mkr, nybyggd 2019 med pool och sjöutsikt) och Seglarvägen 44 (50 Mkr, närmare vattnet) gått över 30 Mkr.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Ny överlåtelsebesiktning (den gamla har gått ut) | 15–25 tkr | före bud |
| Kontroll av takpapp och takterrassens tätskikt | 10–20 tkr | före bud |
| Radonmätning (långtid) | ca 2 tkr | första vintern |
| Tröskelanslutningar och klämring i våtrummen | 10–30 tkr | 0–1 år |
| Tröskelbleck, vattenlarm, trall bort från fasaden | 20–50 tkr | 0–1 år |
| Målning av träfasad | 100–200 tkr | 5–10 år |
| Omläggning av takpapp | 0–200 tkr | 8–15 år |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,03–0,05 / 0,15–0,5 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Trädgårdsvägen 38 | 300+226 | 38 500 000 | 93 200 | mar 2026 |
| Seglarvägen 44 | 374+157 | 50 000 000 | 110 500 | sep 2025 |
| Norrstigen 9E | 267+48 | 30 000 000 | 103 100 | sep 2026 |
| Tunavägen 5B | 280+7 | 20 300 000 | 71 600 | okt 2026 |
| Tunavägen 14 | 236+4 | 22 400 000 | 94 100 | nov 2025 |
| Trädgårdsvägen 44 | 255+34 | 22 250 000 | 81 800 | apr 2026 |
| Saltsjövägen 15A | 212+109 | 22 300 000 | 83 700 | sep 2025 |
| Norrviksvägen 8A, utgångspris | 300 + 35 | 34 900 000 | – | till salu |
Jämförelserna är villor i Brevik och en nyare villa i Islinge, sålda sedan september 2025. Äldre hus är justerade upp för att vårt hus är nybyggt; utsikten från takterrassen och den mindre tomten läggs som egna justeringar, och jämförelser som själva har utsikt är justerade ned. Klippuddsvägen 2B är utelämnad: Booli och Hemnet anger olika ytor. Värdet hamnar mer än 15 % under utgångspriset. Kontroller: Booli värderar huset till 25,5 Mkr (23,1–28,0); taxeringsvärdet 21,0 Mkr / 0,75 ger ca 28 Mkr; HemExtras panel sade 36,0 Mkr när priset var 39,99 Mkr, och huset såldes ändå inte. Ansvarig mäklare har enligt Booli sålt en villa det senaste halvåret (18,35 Mkr), i övrigt lägenheter. Marknaden för dyra nyare villor är trög: Norrstigen 9E (2007) sänktes från 37 till 30 Mkr efter 171 dagar, och Tunavägen 5B med utsikt gick 8 % under utgångspriset i oktober.
Budstrategi
Att göra före bud
- Varför höjdes priset från 33,9 till 34,9 Mkr, och finns det bud?
- Vad hände vid försöken 2024 (42,0 Mkr) och 2025 (39,99 Mkr); fanns det bud då?
- Mätbevis: ytan har angetts som 303, 325 + 4 och 300 + 35 m². Vad är biarean?
- Frågelistan som besiktningen hänvisar till; den finns inte bland handlingarna.
- Bygglov och slutbesked, och om detaljplanen tillåter en egen lägenhet på entréplanet (Breviks stadsplan 1969: en bostadslägenhet per huvudbyggnad).
- Om besiktningsmannen kan förnya protokollet eller om köparen ska göra en egen besiktning.
- Byggfirma, garantier och om det finns kvarstående fel från slutbesiktningen 2021.
- Servitut för väg och VA samt andelen i Norrviken GA:2: var går vägen och vad kostar samfälligheten?
- Garage eller carport; annonsen nämner inget.
- Hur utsikten ser ut från övervåningen när träden har löv.
Underlag: Fastighetsbyråns annons (beskrivning, byggnad, ekonomi, taxering, servitut), besiktningsprotokoll (OBM Fuktteknik, FB Steg 2 Plus, 26 jun 2025), energideklaration (Svensk Energideklaration, 12 jun 2024), Booli-annons och värdering (19 okt 2026), Hemnets borttagna annons (42,0 Mkr, nov 2024), HemExtra (39,99 Mkr, 2025), slutpriser från Booli och Hemnet. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
