Saltsjövägen 13B
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Nationalromantisk villa från 1910 av Knut Nordenskjöld, välbevarad och på stor tomt nära vattnet. Utgångspriset ligger långt över allt som sålts i Brevik, och dränering och våtrum är uttjänta.
För och emot
Talar för
- Arkitektritad villa (Knut Nordenskjöld) från 1910 med spröjsade originalfönster, munblåst glas, fiskbensparkett, snickerier, öppen spis och vedspis
- 234 m² boarea på tre plan plus källare 105 m² med egen ingång, två rum renoverade 2015 med golvvärme
- Tomt på 1 401 m², plan och insynsskyddad, i hörnläge mot söder; fiskerätt hör till fastigheten
- Ny bergvärmepump (Thermia) 2025; specifik energianvändning 53 kWh/m² på 386 m² Atemp
- Kök med nya luckor, ugn och häll 2026 och bänkskiva i Carraramarmor
- Inga kända vatten-, brand- eller försäkringsskador och inget takläckage enligt säljarna
Talar emot
- Utgångspriset 38 Mkr motsvarar 162 000 kr/m² boarea; grannhuset Saltsjövägen 15A gick för 22,3 Mkr (105 000 kr/m²) i september 2025
- Dränering och utvändig fuktisolering har nått sin tekniska livslängd enligt besiktningen
- Badrummet på mellanplanet (1990-tal) och våtrummet i källaren (1996) har uttjänta tätskikt; felmonterad brunnsmanschett i tvättstugan
- Mikrobiell påväxt på yttertakets insida, vindsbjälklag utan ångspärr och självdragsventilation
- Sprickor i grundmur och fasad som kan vara pågående; slamningen från 1994–95 närmar sig 30 år
- Oljelukt i vinkällaren, blandad äldre el med ojordade uttag och ingen radonmätning klar
Besiktningen
- Mark och grundRisk
- Grundmur av natursten på grundsulor med mellangjutet betonggolv. Dränering och fuktisolering har nått sin livslängd, marken ligger för nära källarfönstren och det finns missfärgningar, saltutfällningar och sprickor i grundmuren. Om sprickorna är pågående gick inte att avgöra.
- KällareKontrollera
- Innerväggar med träreglar mot betonggolv ger risk för fuktskador. I vinkällaren noterades en lukt som påminner om olja eller petroleum. Rummet för inkommande vatten saknar golvbrunn; vattenlarm rekommenderas.
- VindRisk
- Mikrobiell påväxt på yttertakets insida. Bjälklaget är isolerat med spån och torv utan ångspärr, vilket ger risk för kondens. Gamla läckagefläckar var torra vid kontrollen.
- TakKontrollera
- Tegelpannor från 1994, plåtdelar av okänd ålder med ytrost, mossa och lav. Kontrollerat från mark och taklucka. Nockband saknas, takkuporna är känsliga och besiktningsmannen rekommenderar genomgång av takläggare.
- Fasad och fönsterKontrollera
- Slammat tegel (1994–95) med sprickor och putssläpp. Kopplade originalfönster, utvändigt renoverade 2010–13, med enstaka spruckna glas och felaktig putskant på fönsterblecken.
- VåtrumRisk
- Badrum på mellanplanet (1990-tal) och dusch i källaren (1996) har tätskikt som nått sin livslängd. Tvättstugan (2015) har felmonterad brunnsmanschett och dåligt golvfall. WC saknar tätskikt vid rörgenomföringar; förråd och pannrum har gamla brunnar.
- Balkong och trappaKontrollera
- Räcke saknas på balkongen och på entrétrappan. Sprickor och färgsläpp på trappans undersida.
- InstallationerKontrollera
- Självdrag. Blandat äldre och nyare el med ojordade uttag; ny elcentral på plan 1. Bergvärmepump från 2025. Värme, el, eldstäder och rökkanaler ingår inte i besiktningen. Huset var möblerat.
Priset bygger på huset som unikt. Ingen villa i Brevik eller Högberga i jämförbar storlek har sålts för mer än 33 Mkr de senaste 18 månaderna utom Trädgårdsvägen 38 (38,5 Mkr, nybyggd 2019 med pool och sjöutsikt) och Seglarvägen 44 (50 Mkr, 374 m² nära vattnet). Grannhuset Saltsjövägen 15A gick för 22,3 Mkr. Arkitekturen är värd en premie, men huset har ingen utlovad sjöutsikt och behöver 1,5–2,4 Mkr i dränering, våtrum och el inom fem år. Räkna med att priset måste ned för att en budgivning ska starta.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Utredning av oljelukten i vinkällaren (gammal tank eller spill?) | 10–30 tkr | före bud |
| Sanering av påväxt på vinden, bättre ventilation | 50–150 tkr | 0–2 år |
| Dränering och utvändig fuktisolering | 300–500 tkr | 0–5 år |
| Badrum mellanplan: nytt tätskikt | 350–500 tkr | 0–5 år |
| Dusch källare: nytt tätskikt; tvättstugans brunn | 270–410 tkr | 0–5 år |
| El: byte av äldre delar och ojordade uttag | 150–300 tkr | 0–5 år |
| Fasad: ny slamning och sprickor | 300–500 tkr | 0–5 år |
| Fönster: underhåll av originalfönster och bleck | 100–250 tkr | 0–5 år |
| Tak: översyn nu, omläggning av papp från 1994 | 600–1 000 tkr | 5–10 år |
| Räcken på balkong och entrétrappa | 20–50 tkr | 0–1 år |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,1–0,2 / 2,2–3,7 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Saltsjövägen 15A (granne) | 212+109 | 22 300 000 | 83 700 | sep 2025 |
| Roskullsvägen 1 | 257+38 | 33 000 000 | 119 600 | feb 2026 |
| Trädgårdsvägen, Brevik | 257+40 | 29 000 000 | 104 700 | nov 2025 |
| Trädgårdsvägen 38 | 300+226 | 38 500 000 | 93 200 | mar 2026 |
| Barrstigen 3 | 225+100 | 23 800 000 | 86 500 | maj 2026 |
| Kullavägen 1C | 245+17 | 24 400 000 | 96 300 | jul 2026 |
| Trädgårdsvägen 44 | 255+34 | 22 250 000 | 81 800 | apr 2026 |
| Södra Kungsvägen 260B | 249+67 | 20 500 000 | 72 600 | maj 2026 |
| Saltsjövägen 13B, utgångspris | 234 + 140 | 38 000 000 | – | till salu |
Jämförelserna är villor i Brevik och Högberga sålda sedan september 2025, de flesta byggda 1946–2019. Arkitekturen, den större tomten och renoveringsbehovet läggs som egna justeringar; jämförelser med sjöutsikt, pool eller nyare standard är justerade ned. Huset har ingen utlovad sjöutsikt, och grannhuset Saltsjövägen 15A med samma närhet till vattnet gick för 22,3 Mkr. Stora villor i området har oftast gått 2–10 % under utgångspris.
Budstrategi
Att göra före bud
- Var oljelukten i vinkällaren kommer från; har huset haft oljepanna och finns en tank kvar?
- Resultatet av den pågående radonmätningen.
- Om sprickorna i grundmur och fasad har följts upp, och om det finns sättningar.
- Frågelista från säljarna; den bifogade ”Information inför bostadsöverlåtelse” är bara allmän information.
- Om huset finns med i Lidingös kulturmiljöprogram; det påverkar bygglov för fönster, fasad och tillbyggnad.
- Kvalitetsdokument för tvättstugan (2015) och för badrummen; tätskiktens ålder.
- Servitut och ledningsrätter; mäklarens sida redovisar inga.
- Ålder på plåtarbetena på taket och om takläggare har sett över taket.
- Om huset har sjöutsikt från något plan; annonsen nämner bara närhet till vattnet och fiskerätt.
Underlag: Wrede Fastighetsmäkleris annons (beskrivning, fakta, renoveringslista, taxering, driftkostnad), besiktningsprotokoll (Eminenta, 10 sep 2026), energideklaration (Eminenta, 14 sep 2026), mätbevis (Areakorrekt, 10 sep 2026), situationsplan, stadsplan för Brevik (1967), Booli-annons (19 okt 2026), slutpriser från Booli och Hemnet, HemExtra för Saltsjövägen 15A och Roskullsvägen 1. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
