Söderkroken 9
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Stor villa från 1969 i högt läge i Brevik med utsikt mot inloppet, tre bostadsdelar och gästhus. Skicket är gott; frågan är om läget bär ett pris långt över allt annat som sålts i Brevik.
För och emot
Talar för
- Tre separata bostadsdelar med egna entréer och uteplatser, plus gästhus 50 m² från 2021 med kök och bad
- Högt, soligt läge med utsikt över takåsar mot vattnet och Nacka
- Dubbelfalsat plåttak 2006–07, dränering och bergvärmepump 2010
- Kök 2015 (övre) och 2013 (nedre), badrum 2011, 2013 och 2025, alla med kvalitetsdokument enligt besiktningen
- Energiklass C, 81 kWh/m² trots 352 m² Atemp
- Dubbelgarage och parkering för 6–8 bilar på 1 164 m² tomt
Talar emot
- Utgångspriset motsvarar ca 100 000 kr/m² boarea; jämförbara villor i Brevik har gått för 69 000–113 000 kr/m²
- Av 350 m² boarea ligger 50 m² i det fristående gästhuset; huvudbyggnaden är 300 + 52 m²
- Besiktningen är nivå 1 utan fuktmätning, och vinden besiktigades inte
- Souterrängplanet har uppreglat golv på betongplatta, en riskkonstruktion
- Bergvärmepumpen är från 2010 och närmar sig normal livslängd
- Radonmätningen är från 2011 och ingen frågelista redovisas
Besiktningen
- UtvändigtBra
- Mark, sockel, fasad, dörrar, fönster, stuprör, tak, garage och balkong: inget att notera. Plåttaket på huvudbyggnaden är från 2006–07.
- VindKontrollera
- Kunde inte besiktigas, landgångar saknas och höjden är för låg. Låglutande tak gör vinden svår att inspektera.
- SouterrängplanKontrollera
- Betongplatta med uppreglat, isolerat golv och påreglade väggar. Teknikern varnar för risk för fukt och mikrobiell lukt i golv och syllar. Inga mätningar gjordes.
- VåtrumBra
- Inga förhöjda fuktindikationer i tvättstuga, dusch/bastu nere eller dusch uppe. Badrum 2011, 2013 och 2025 samt gästhusets våtrum 2021 har kvalitetsdokument och säker vatten-installation enligt säljaren.
- Gästhus (attefallshus)Bra
- Byggt 2021 med papptak, golvvärme från bergvärmen och mekanisk frånluft. Inget att notera.
- InstallationerKontrollera
- Bergvärmepump från 2010 med radiatorer och VBX-frånluftsåtervinning. Värme, el och ventilation ingår inte i besiktningen.
- Besiktningens omfattningKontrollera
- Anticimex nivå 1 (14 sep 2026) är okulär med fuktindikering i våtrum. Ingen fuktmätning, ingen kontroll av konstruktionen i souterrängen.
Priset ligger över allt som sålts i Brevik. Ingen villa i Brevik i jämförbar storlek har sålts för mer än 29 Mkr de senaste 18 månaderna, utom Seglarvägen 44 (50 Mkr, närmare vattnet, 162 dagar ute och sänkt 7 Mkr) och Trädgårdsvägen 38 (38,5 Mkr, nybyggd 2019 med pool). Tunavägen 5B med utsikt mot inloppet gick för 20,3 Mkr i oktober. Utsikt och tre bostadsdelar är värda något, men räkna inte med att budgivningen når utgångspriset.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Fuktmätning i souterrängens golv och syllar | 10–20 tkr | före bud |
| Kompletterande vindsbesiktning | 5–10 tkr | före bud |
| Radonmätning (långtid) | ca 2 tkr | första vintern |
| Bergvärmepump: byte | 150–250 tkr | 0–5 år |
| Badrum övre plan (2011): nytt tätskikt | 300–450 tkr | 5–10 år |
| Service av VBX och värmesystem | 10–20 tkr | 0–1 år |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,03 / 0,5–0,75 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Södra Kungsvägen 260B (granne) | 249+67 | 20 500 000 | 72 600 | maj 2026 |
| Tunavägen 5B | 280+7 | 20 300 000 | 71 600 | okt 2026 |
| Trädgårdsvägen 44 | 255+34 | 22 250 000 | 81 800 | apr 2026 |
| Trädgårdsvägen, Brevik | 257+40 | 29 000 000 | 104 700 | nov 2025 |
| Trädgårdsvägen 38 | 300+226 | 38 500 000 | 93 200 | mar 2026 |
| Seglarvägen 44 | 374+157 | 50 000 000 | 110 500 | sep 2025 |
| Söderkroken 9, utgångspris | 350 + 96 | 34 895 000 | – | till salu |
Jämförelserna är villor i Brevik sålda sedan september 2025. Värdet räknas på huvudbyggnaden (300 + 52 m²) och garaget; gästhuset och sjöutsikten läggs till som egna justeringar. Jämförelser som själva har sjöutsikt är justerade ned motsvarande. Stora villor i Brevik har gått 2–12 % under utgångspris, och de dyraste har legat ute länge. Booli värderar huset till 29,3 Mkr utan att se skick eller utsikt.
Budstrategi
Att göra före bud
- Frågelista: kända fel, försäkringsskador, fukt eller lukt i souterrängplanet.
- Startbesked och slutbesked för gästhuset (2021) och bygglov för 1980-talets tillbyggnad.
- Om det finns en fuktmätning i souterrängen; annars låt göra en före bud.
- Ny radonmätning; den senaste är från 2011 (140 Bq/m³).
- Driftkostnad per post (el, VA, sophämtning, försäkring).
- Fabrikat, service och kompressorns skick på bergvärmepumpen från 2010.
- Vad stadsplanen (1973) tillåter för takterrass och pool; mäklarens bild är AI-genererad.
- Servituten: väg och vattenledning belastar fastigheten.
Underlag: Skeppsholmen Sotheby's annons (Fakta, renoveringslista, servitut), besiktningsprotokoll (Anticimex nivå 1, 14 sep 2026), energideklaration (Anticimex, 14 sep 2026), mätbevis (Areakorrekt, 17 jun 2026), Booli-annons och värdering (19 okt 2026), slutpriser från Booli och Boneo/Hemnet för Tunavägen 5B. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
