Saltsjövägen 40
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Ombyggd villa från 1949 på 1 207 m² trädgårdstomt nära Breviks båthamn. Krypgrunden har blöt mark och mögellukt, och huset gick inte att sälja för 21,0 Mkr i våras.
För och emot
Talar för
- Tomt 1 207 m², plan och insynsskyddad av häckar, terrass i syd och väst
- Totalrenoverad 1999 och ombyggd 2005: ny el (jordat system 1999), bergvärme, omputsad fasad, nytt entréplan med golvvärme i kalkstensgolv
- Undertak och läkt bytta 2005; stomme, mellanbjälklag, el och VA utan anmärkning i besiktningen
- Kök från 2017 med diskmaskin 2021, fönster och fasad målade 2022
- Återvändsgata som slutar vid en båthamn, 6–7 minuter till Lidingöbanan
- Fyra sovrum, två badrum, bastu, två öppna spisar och elbilsladdare
Talar emot
- Krypgrunden har blöt mark, förruttnat formvirke och lukt av mögel och jordbakterier; besiktningen kräver fortsatt teknisk utredning
- Dräneringen från 1999 har nått sin tekniska livslängd och marken lutar mot husets baksida
- Badrummet på entréplan (2005) saknar dränage för cisternen och har rörgenomföringar i våtzon; badrummet på övervåningen (2003) har fönster i duschen
- Fastighetsregistret anger 172 + 58 m² mot 218 + 29 enligt mätbeviset; garaget gjordes om till badrum och bastu 2005
- Energiklass E (127 kWh/m² primärenergi), självdrag, elkostnad 40 tkr/år
- Ute för 21,0 Mkr i våras utan att säljas, nu 19,5 Mkr och 59 dagar på Booli
Besiktningen
- KrypgrundRisk
- Krypgrund med betongbjälklag, inte åtkomlig i sin helhet. Marken är blöt, gammalt förruttnat formvirke ligger kvar och det luktar mögel och jordbakterier. Besiktningen rekommenderar fortsatt teknisk utredning av orsak och omfattning.
- Mark och dräneringKontrollera
- Isodrän och dränering från 1999 bedöms ha nått sin tekniska livslängd. Marken lutar mot husets baksida och rabatter ligger tätt mot huset. Lokala puts- och färgsläpp i nederkant av källarväggarna.
- Fasad och fönsterKontrollera
- Puts på trästomme (revetering), omputsad 2005, med ett mindre urslag under vindsfönstret. Kopplade tvåglasfönster där blecken inte sitter i skuret spår, risk för fukt mellan karm och bleck.
- Tak och vindKontrollera
- Betongpannor på ny läkt och underlagspapp från 2005; pannorna byttes inte. Torra fuktfläckar på råsponten och lokal svärtning vid takfoten. Vinden kunde bara ses från krypbräder.
- Badrum entréplanKontrollera
- Kakel och klinker från 2005. Dränage saknas för den inbyggda cisternen, brunnsduken syns under klämringen, golvbrunnen under badkaret gick inte att se och el- och vattenrör går genom väggen i våtzon.
- Badrum övervåningKontrollera
- Kakel och klinker med elektrisk golvvärme från 2003, drygt 20 år gammalt tätskikt. Fönster i duschzonen. Vattenskada 2003 enligt säljarna, åtgärdad vid renoveringen.
- Tvättstuga och förrådKontrollera
- Tvättstugan (2008) saknar troligen tätskikt på golvet och har golvbrunn utan klämring. Rörkopplingar i förrådets innertak och vägg saknar tätskikt och dränage; fuktlarm rekommenderas.
- InstallationerBra
- Bergvärme sedan 2005, el bytt 1999 och 2005, VA bytt till gatan. Ventilationen anges som självdrag i annonsen och mekanisk i besiktningen. Kök utan droppskydd under diskbänk och kyl.
Utred krypgrunden före bud. Besiktningen fann blöt mark, förruttnat formvirke och mögellukt i krypgrunden och kunde inte komma åt hela den. Bjälklaget är av betong, vilket begränsar risken, men orsak och omfattning är okända. Kräv en fuktutredning, eller gör en egen, innan du bjuder. Räkna med 80–200 tkr för att städa ut virket och sätta in avfuktare, mer om bjälklaget eller golven ovanpå är skadade.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Fuktutredning av krypgrunden | 15–30 tkr | före bud |
| Krypgrund: ta bort formvirke, avfuktare | 80–200 tkr | 0–2 år |
| Dränering och utvändig fuktisolering | 300–500 tkr | 0–5 år |
| Badrum entréplan: cisterndränage, brunn, genomföringar | 20–60 tkr | 0–2 år |
| Tvättstuga: tätskikt och brunn | 50–150 tkr | 0–5 år |
| Fönsterbleck och putslagning | 20–50 tkr | 0–2 år |
| Badrum övervåning: nytt (tätskikt 2003) | 300–450 tkr | 5–10 år |
| Badrum entréplan: nytt (tätskikt 2005) | 350–500 tkr | 5–10 år |
| Takgenomgång, betongpannor av okänd ålder | 10–30 tkr | 0–2 år |
| Fuktlarm och droppskydd | 5–10 tkr | 0–1 år |
| Radonmätning (långtid) | ca 1 tkr | första vintern |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,02–0,04 / 1,2–2,0 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Saltsjövägen 15A (granne) | 212+109 | 22 300 000 | 83 700 | sep 2025 |
| Tunavägen 5B, Brevik | 280+7 | 20 300 000 | 71 600 | okt 2026 |
| Trädgårdsvägen 44, Brevik | 255+34 | 22 250 000 | 81 800 | apr 2026 |
| Barrstigen 3, Högberga | 225+100 | 23 800 000 | 86 500 | maj 2026 |
| Kapellbacken 10, Brevik | 220+59 | 15 495 000 | 62 100 | maj 2026 |
| Södra Kungsvägen 260B, Brevik | 249+67 | 20 500 000 | 72 600 | maj 2026 |
| Tunavägen 14, Brevik | 259+4 | 22 400 000 | 85 800 | nov 2025 |
| Apelvägen 3, Brevik | 169+33 | 16 700 000 | 90 000 | maj 2026 |
| Saltsjövägen 40, utgångspris | 218 + 29 | 19 500 000 | – | till salu |
Jämförelserna är villor i Brevik och Högberga sålda sedan september 2025, ±30 % i boarea. Grannhuset Saltsjövägen 15A (22,3 Mkr) delar närheten till båthamnen men är byggt 1987. Nyare hus och hus med sjöutsikt (Tunavägen 5B och 14) är justerade ned; Kapellbacken 10, också från 1949, är justerad upp för sämre standard. Dränering och krypgrund dras av separat. Stora villor i området har oftast gått 3–10 % under utgångspris (Tunavägen 5B −7,7 %, Barrstigen 3 −10 %). Huset låg ute för 21,0 Mkr under våren utan att säljas och kom tillbaka 23 augusti för 19,5 Mkr med samma mäklare; handlingarna är från maj. Kontroller: taxeringsvärde 11,9 Mkr / 0,75 ≈ 15,9 Mkr; HemExtras panel köper för 18–20 Mkr.
Budstrategi
Att göra före bud
- Fuktutredning av krypgrunden: fuktkvot i bjälklag och syll, lukt i bostaden, om formvirket kan tas bort.
- Bygglov och slutbesked för ombyggnaden 2005, när garaget blev badrum och bastu; registret anger fortfarande 172 + 58 m².
- Vilken ventilation huset har (självdrag enligt annonsen, mekanisk enligt besiktningen) och om radonsugen är installerad efter mätningen 2008.
- En ny radonmätning; den enda är från 2008 och gjordes innan radonsugen nämns.
- Varför huset inte såldes för 21,0 Mkr i våras och om det fanns bud.
- Frågelista från säljarna; besiktningen återger bara säljarnas svar muntligt.
- Kvalitetsdokument eller våtrumsintyg för badrummen 2003 och 2005; säljarna anger att intyg saknas.
- Om lusthuset har bygglov och vad stadsplanen från 1948 (ändrad 1990) tillåter för vinden.
Underlag: Mattsson & Miöens annons (beskrivning, fakta, taxering, driftkostnad, hämtad 19 okt 2026), överlåtelsebesiktning (Inspect Group, 4 maj 2026), energideklaration (Henriksson Besiktning, 5 maj 2026), mätbevis (Areakorrekt, 4 maj 2026), radonmätning (Gammadata, mars 2008), renoveringslista, tomtkarta (Lidingö stad, 7 maj 2026), Booli-annons (19 okt 2026), slutpriser från Booli och Hemnet, HemExtra (Saltsjövägen 40), merinfo.se (registrets ytor). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
