Östervägen 18
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
40-talsvilla på skafttomt vid Klippudden, totalrenoverad och tillbyggd 2018–2019. Huset har legat ute sedan 2024 för 22 och 21 Mkr utan affär; nu 19 Mkr.
För och emot
Talar för
- Totalrenovering 2018–2019: tak omlagt, dränering, nya 3-glasfönster och entrédörrar, bergvärme med vattenburen värme
- Ny bottenplatta med golvvärme i souterrängen, nytt kök, två badrum och två gästtoaletter
- 214 m² boarea och 72 m² biarea enligt mätbevis (juni 2024), varav 21 m² orangeri
- 1 256 m² tomt med stödmurar och plan gräsyta, skafttomt från Östervägen och parkering för två bilar
- Energiklass C (80 kWh/m²), uppmätt 11 600 kWh/år för värme och varmvatten
- Utblick mot Stockholms inlopp från kök och balkong, byggrätt kvar om ca 40 m²
Talar emot
- Tätskiktet är felmonterat i golvbrunnen både i badrummet och tvättstugan i souterrängen, från renoveringen 2018–2019
- Souterrängen har isolerade regelväggar mot källargrundmuren, en känd riskkonstruktion
- Besiktningen är från oktober 2024 och bara okulär (Anticimex nivå 1)
- Självdragsventilation trots ny bottenplatta och tätare hus
- Garaget är ombyggt till allrum; inget garage eller carport
- Huset har inte sålts på 1,5–2 år till 21–22 Mkr och sänktes igen inom fyra veckor hos ny mäklare
Besiktningen
- Grund och souterrängKontrollera
- Källargrundmur med påreglade isolerade ytterväggar; besiktningen varnar för fukt i reglar och syllar och mikrobiell lukt. Bottenplattan är nygjuten med golvvärme och dränering gjord 2018, vilket talar för att risken är lägre än vanligt.
- Utvändigt fuktskyddKontrollera
- Fuktskyddet ligger delvis oskyddat ovan mark och kantlist saknas delvis. Enkel åtgärd, men bör göras innan det skadas.
- TakKontrollera
- Omlagt 2018 med råspont, underlagspapp och betongpannor. Äldre plåtdetaljer är inte bytta, nockpanna och väderskydd saknas vid skorstenen.
- VindKontrollera
- Isolering saknas vid stegen och det finns missfärgningar vid en genomföring och vid takluckan. Hålls under uppsikt enligt besiktningen.
- Badrum souterrängRisk
- Tätskiktets manschett sticker ut under klämringen i golvbrunnen, risk för fuktskador. Inga förhöjda fuktindikationer.
- TvättstugaRisk
- Samma fel som i badrummet: felmonterad manschett i golvbrunnen. Samma fel i två rum tyder på att hela renoveringens våtrum gjordes på samma sätt.
- Dusch och toalett entréplanKontrollera
- Inga förhöjda fuktindikationer, men felkopplat jordat eluttag; elektriker bör åtgärda.
- Kök och elKontrollera
- Fuktskydd saknas i diskbänksskåpet och gruppförteckning saknas vid elcentralen.
- Fasad, fönster, dörrarBra
- Puts, sockel, fönster och dörrar utan anmärkning.
Marknaden har redan sagt nej till 21 Mkr. Huset mättes och besiktigades 2024 och låg ute för 22,0 och sedan 21,0 Mkr (april 2025) utan att säljas. Med ny mäklare kom det tillbaka för 19,75 Mkr och sänktes till 19,0 inom fyra veckor. Grannen Östervägen 13 och Södra Kungsvägen 260B från 1946 stannade på 19,9 och 20,5 Mkr, 9–12 % under utgångspris. Bjud utifrån slutpriserna och kräv att brunnarna i våtrummen åtgärdas eller dras av.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Golvbrunnar i badrum och tvättstuga: ny manschett och klämring, eventuellt nytt golv | 60–300 tkr | 0–2 år |
| Tak: plåtdetaljer, nockpanna och väderskydd på skorsten | 20–50 tkr | 0–1 år |
| Utvändigt fuktskydd och kantlist | 10–30 tkr | 0–1 år |
| El: felkopplat uttag och gruppförteckning | 5–10 tkr | 0–1 år |
| Fuktskydd i diskbänksskåp och isolering vid vindsstege | 3–8 tkr | 0–1 år |
| Mekanisk frånluft i souterrängen | 50–150 tkr | 0–5 år |
| Radonmätning (långtid) | ca 1 tkr | första vintern |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,1–0,4 / 0,2–0,6 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Södra Kungsvägen 260B, Brevik | 249+67 | 20 500 000 | 72 600 | maj 2026 |
| Östervägen 13, Käppala | 208+77 | 19 875 000 | 80 600 | okt 2025 |
| Tunavägen 5B, Brevik | 280+7 | 20 300 000 | 71 600 | okt 2026 |
| Tunavägen 14, Brevik | 236+4 | 22 400 000 | 94 100 | nov 2025 |
| Kosmosvägen 1, Käppala | 190 | 19 750 000 | 103 900 | okt 2025 |
| Kosmosvägen 6, Käppala | 172+50 | 19 000 000 | 96 400 | okt 2025 |
| Kometvägen 6, Käppala | 250 | 20 000 000 | 80 000 | mar 2026 |
| Musselvägen 14, Gåshaga | 227 | 20 500 000 | 90 300 | jun 2026 |
| Östervägen 18, utgångspris | 214 + 72 | 19 000 000 | – | till salu |
Villor på 170–290 m² i Brevik, Käppala och Gåshaga har sålts för 72 000–104 000 kr/m² räknat på boarea plus halva biarean det senaste året. Närmast i läge och ålder är Södra Kungsvägen 260B (1946, 20,5 Mkr) och grannen Östervägen 13 (2007, 19,9 Mkr); båda gick 9–12 % under utgångspris. Nyare och större hus i Brevik (Tunavägen 5B och 14) har gått 8–9 % under. Södra Kungsvägen 313 är inte med: Booli och Hemnet anger olika ytor. Formeln ger ca 20,8 Mkr före justeringar, men huset har legat ute sedan 2024 för 22,0 och 21,0 Mkr utan affär (HemExtra) och sänktes från 19,75 till 19,0 inom fyra veckor; det är lagt som en egen justering på −1,2 Mkr. HemExtras panel bedömer 20,0 Mkr. 2017 såldes huset för 9,9 Mkr som 124 + 120 m² före renoveringen.
Budstrategi
Att göra före bud
- Hur länge huset legat ute sedan 2024, vilka bud som kommit och varför det byttes mäklare.
- Ny eller kompletterande besiktning: protokollet är från oktober 2024 och bara okulärt.
- Vem som gjorde våtrummen 2018–2019, våtrumsintyg och om brunnarna åtgärdats sedan besiktningen.
- Bygglov och slutbesked för tillbyggnaden av garaget till allrum, orangeriet och balkongen.
- Detaljplanen (1969) tillåter bara en bostadslägenhet; den ”egna lägenhet” annonsen nämner kräver bygglov och kan nekas.
- Fuktmätning i de påreglade väggarna i souterrängen, eller dokumentation från renoveringen.
- Radonmätning: stommen är betong/lättbetong och mätning saknas; mät första vintern om inget finns.
- Servitut eller gemensam väg för skaftet till Östervägen, och vem som underhåller det.
Underlag: Wredes annons (beskrivning, renoveringslista, fakta, taxering, driftkostnad), besiktningsprotokoll (Anticimex nivå 1, 8 okt 2024), energideklaration (Anticimex, 17 okt 2024), mätbevis (Areakorrekt, 17 jun 2024), stadsplan för del av Brevik med bestämmelser (1969), Hemnet (annons och såld 2017), HemExtra (prishistorik), slutpriser från Booli (19 okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
