Rastavägen 12
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Skanskavilla från 2005 i bilfria Gåshaga Strand, med kök från 2021 och fjärrvärme. Fasaden är enstegstätad puts som skadades och lagades 2016, och alla fyra våtrum har felmonterade brunnar.
För och emot
Talar för
- 171 m² boarea och 81 m² biarea enligt mätbevis; Atemp 252 m² visar att hela biarean är uppvärmd
- Kök från Vedum med nya vitvaror 2021, parkett slipad 2021 och nya ytskikt i sällskapsdelarna 2026
- Fjärrvärme installerad 2022, energiklass C (122 kWh/m² och år, primärenergital 88)
- Balkonger och terrasser renoverade 2024; förrådets fasad renoverad 2025
- Betongplatta med underliggande isolering och golvvärme; besiktningen ser inget onormalt i grunden
- Bilfritt läge i Gåshaga Strand, egen parkering för två–tre bilar med laddplats; båtplats kan ingå
Talar emot
- Fasaden är tunnputs på cellplast direkt på träregelstomme (enstegstätad), en känd riskkonstruktion; en skaderapport från 2015 konstaterade skada på fasad och stomme
- Badrum på entréplan, mellanplan och i källaren samt tvättstugan är från 2005 och saknar kvalitetsdokument
- Brunnsmanschetten är felaktigt skuren under klämringen i alla fyra våtrum; i två är klämringen inte heller nedtryckt
- Installationsväggar för wc och rörutrymmen saknar dränering och tät botten
- Tomt 655 m² och inget garage; driftkostnad ca 8 100 kr/mån
- Ingen radonmätning; grundmurarna är invändigt inklädda och av okänt material
Besiktningen
- Grund och markBra
- Betongplatta på sprängsten med underliggande isolering och golvvärme, inget onormalt ur fukt- eller hållfasthetssynpunkt. Grundmurarna är invändigt inklädda, med tunna sprickor och lokala lagningar. Stuprören mynnar vid grunden och bör ledas bort.
- FasadRisk
- Tunnputs på cellplast på träregelstomme, s.k. enstegstätad fasad, plus delvis träfasad. AK-konsults skaderapport 2015 konstaterade skada på fasad och stomme, som Skanska enligt ägaren åtgärdade 2016. Besiktningen kunde inte fastställa konstruktionen och mätte inte fukt.
- Stomme och rörutrymmenKontrollera
- Installationsutrymmen för rörkopplingar saknar tät botten och dränering; vattenlarm rekommenderas. Ett utrymme intill våtrummet på entréplan kunde inte öppnas. Mindre spricka vid trappan, orsaken inte utredd.
- Tak och vindKontrollera
- Plåttak på papp och råspont från 2005, inget att notera. Vinden kunde bara ses vid luckan eftersom landgångar saknas.
- Våtrum (tre badrum och tvättstuga)Risk
- Alla från 2005 utan kvalitetsdokument. Brunnsmanschetten är skuren så att den hamnat under klämringen i alla fyra, och i mellanplanets badrum och tvättstugan är klämringen inte heller nedtryckt. Wc-väggar saknar dränage och duschplatsen på mellanplanet har fogsprickor.
- Toalett entréplanKontrollera
- Från 2005 utan kvalitetsdokument. Sprickor i fogen under toalettstolen, wc-väggen saknar dränering.
- KökKontrollera
- Renoverat 2021. Droppskydd saknas under diskmaskin och kyl/frys och droppskyddet i diskbänksskåpet är inte tätat.
- Fönster och balkongBra
- Fönster med isolerglas från 2005 och träbalkong; inget att notera utöver normalt slitage. Isolerglasen närmar sig 25 års livslängd.
- Ej besiktigatKontrollera
- Ventilation, uppvärmning, el, eldstad, förråd och radon ingick inte. Huset var möblerat.
Fasaden: begär Skanskas åtgärdsdokumentation. Huset har enstegstätad putsfasad på trästomme, och en skaderapport från 2015 visade skada på fasad och stomme. Enligt ägaren lagade Skanska fasaden 2016, men besiktningen har inte sett vad som gjordes och mätte ingen fukt. Begär skaderapporten, Skanskas åtgärdsbeskrivning och om fasaden byggdes om till ventilerad (tvåstegstätad) eller lagades lokalt. Annars: fuktmätning i stommen före bud (ca 15–30 tkr). En ny skada kostar 0,5–1,5 Mkr.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Våtrum: tre badrum och tvättstuga med nytt tätskikt och brunnar | 850–1 200 tkr | 0–10 år |
| Fasad: fuktmätning i stommen före köp | 15–30 tkr | före köp |
| Isolerglas eller fönsterbyte | 100–200 tkr | 5–10 år |
| Droppskydd i köket, vattenlarm och tät botten i rörutrymmen | 10–25 tkr | 0–1 år |
| Stuprör bort från grunden, utred sprickan vid trappan | 5–20 tkr | 0–1 år |
| Landgång på vinden och översyn av plåttaket | 10–20 tkr | 0–2 år |
| Radonmätning (långtid) | ca 1 tkr | första vintern |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,05–0,1 / 1,0–1,5 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Litorinavägen 28, Gåshaga Strand | 164+91 | 19 875 000 | 94 900 | aug 2025 |
| Konsul Bohmans väg 11, Gåshaga Strand | 161 | 16 000 000 | 99 400 | sep 2026 |
| Pärlvägen 1, Gåshaga | 161 | 15 300 000 | 95 000 | sep 2026 |
| Litorinavägen 7, Gåshaga Strand | 145 | 15 700 000 | 108 300 | apr 2026 |
| Yoldiavägen 16, Gåshaga Strand | 166 | 16 500 000 | 99 400 | mar 2026 |
| Yoldiavägen 5, Gåshaga Strand | 171 | 14 250 000 | 83 300 | jun 2025 |
| Nautilusvägen 11, Gåshaga | 184 | 16 500 000 | 89 700 | jun 2025 |
| Musselvägen 21, Gåshaga | 186 | 17 600 000 | 94 600 | sep 2026 |
| Rastavägen 12, utgångspris | 171 + 81 | 18 900 000 | – | till salu |
Gåshaga Strand byggdes av Skanska 2000–2005 på Shells gamla oljedepå, med samma detaljplan och liknande hus. De bästa jämförelserna är grannarna på Litorina-, Yoldia-, Nautilusvägen och Konsul Bohmans väg. Litorinavägen 28 är nästan samma hus (164 + 91 m², 2001) och gick för 19,9 Mkr i augusti 2025, 12 % under utgångspriset. Hus på 145–185 m² utan biarea har gått för 14–17,6 Mkr, ca 83 000–108 000 kr/m². Mindre hus är justerade ned mot vårt. Flera har gått 6–12 % under utgångspris, de senaste nära utgångspriset.
Budstrategi
Att göra före bud
- AK-konsults skaderapport från 2015 och Skanskas dokumentation av fasadåtgärden 2016: vad som byttes, om fasaden blev ventilerad, och om det gjordes fuktmätning efteråt.
- Om säljaren medger fuktmätning i stommen bakom putsen före bud.
- Vad de 81 m² biarea innehåller (souterrängplanet) och planritning med mätbevisets indelning.
- Varför alla våtrum saknar kvalitetsdokument och om någon renoverats sedan 2005 (annonsen säger ”badrummet uppdaterades 2005”).
- Samfällighetens ekonomi och vad avgiften på 1 000 kr/mån täcker (vägar, strandpromenad, kabel-tv).
- Vilka villkor som gäller för båtplatsen och om den följer med fastigheten.
- Radonmätning; om ingen görs före köp, mät första vintern.
- Öppna installationsutrymmet intill våtrummet på entréplan på visningen.
Underlag: Wrede Fastighetsmäkleris annons (fakta, renoveringslista, taxeringsvärde, driftkostnad), överlåtelsebesiktning (Eminenta, 8 sep 2026), energideklaration (Eminenta, 10 sep 2026), mätbevis (Areakorrekt, 4 sep 2026), detaljplan Gåshaga Strand med plan- och genomförandebeskrivning (1998), situationsplan Rasta 60 (Lidingö stad, 7 sep 2026), Hemnets sålda-sidor, slutpriser från Booli (hämtade 19 okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
