Söderliden 12
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Nybyggd villa från 2020 med 410 m² i fyra plan, egen uthyrningslägenhet och ett uthyrt attefallshus. Huset är i nyskick; priset hänger på om någon vill betala för så mycket yta på en liten tomt i Skärsätra.
För och emot
Talar för
- Byggt 2020 med bygglov och slutbesked; Anticimex noterade bara saknade vridstopp och missfärgad puts; inga förhöjda fuktindikationer i sju våtrum
- 280 m² boarea och 130 m² biarea med biorum, gym, bastu, vinrum och extra kök i källaren; takhöjd 2,60 m
- Energiklass A (31 kWh/m² primärenergi), bergvärme med golvvärme i alla plan, FTX och 70 m² solceller
- Separat lägenhet i souterrängen och ett attefallshus på ca 50 m² som hyrs ut för 13 500 kr/mån
- Radon 40 Bq/m³ vid långtidsmätning 2022
- Skärsätra station, saluhall och Kottlasjöns bad på gångavstånd
Talar emot
- Tomten är 735 m² och nästan helt bebyggd med hus, attefallshus, altan och swimspa
- Ute sedan februari 2026 för 29,0 Mkr, sänkt till 25,0 Mkr i april; borttaget från Hemnet 7 okt utan att vara sålt enligt mäklarens sida
- Elförbrukning 49 000 kWh/år enligt annonsen, mot ca 17 000 kWh i energideklarationen; driften är 101 tkr/år
- Attefallshuset har en hyresgäst med avtal som löper tills vidare och följer med vid köpet
- Dusch och wc på övervåningen nås genom klädkammaren
- Attefallshus, swimspa, jacuzzi och altan ingick inte i besiktningen; taket besiktigades från mark
Besiktningen
- Grund och källareBra
- Betongplatta på mark med underliggande isolering och ingjuten golvvärme, gipsklädda betongväggar i källaren. Inget att notera i källaren utöver vridstopp i köket; inga förhöjda fuktindikationer i dusch och tvättstuga.
- Stomme och fasadBra
- Betong, trä och termoblock med ventilerad putsfasad. Mindre missfärgningar på putsen, i övrigt inget att notera på sockel, fönster, dörrar och stuprör.
- TakKontrollera
- Sadeltak med betongpannor och integrerade solceller samt partier med parallelltak. Inget att notera, men taket besiktigades bara från mark.
- VåtrumBra
- Sju våtrum fuktindikerades utan förhöjda värden, däribland lägenhetens badrum. Kvalitetsdokument finns för ett antal av dem; be om dem för alla.
- KökKontrollera
- Vridstopp saknas på blandarna i både huvudköket och källarköket. Enkel åtgärd.
- Värme, ventilation och elKontrollera
- Bergvärme, FTX och solceller ingick inte i besiktningen. Energideklarationen visar låg förbrukning, men annonsen anger 49 000 kWh/år; troligen swimspa, jacuzzi och uthyrningsdelarna.
- Ej besiktigatKontrollera
- Attefallshuset, swimspa, jacuzzi och altanen ingick inte i besiktningen.
Marknaden har redan sagt nej två gånger. Huset är i nyskick och har inga kända fel, så frågan är bara priset. Det lades ut för 29,0 Mkr i februari, sänktes till 25,0 Mkr i april och är fortfarande osålt efter över åtta månader. Lika stora villor i närheten har gått för 17–25 Mkr, och ett modernt hus på 280 m² i Brevik sålde nyss för 20,3 Mkr. Bjud utifrån det, inte utifrån utgångspriset, och ta reda på om hyresgästen i attefallshuset ska bo kvar.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Vridstopp på köksblandare | 2–5 tkr | direkt |
| Besiktning av attefallshus, tak och altan | 10–20 tkr | före köp |
| Tvätt och lagning av putsfasad | 30–80 tkr | 0–5 år |
| Service av bergvärme, FTX och solceller | 10–20 tkr | löpande |
| Byte av swimspa eller jacuzzi | 100–250 tkr | 5–10 år |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,01–0,03 / 0,15–0,4 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Tunavägen 5B, Brevik | 280+7 | 20 300 000 | 71 600 | okt 2026 |
| Kometvägen 6, Käppala | 250 | 20 000 000 | 80 000 | mar 2026 |
| Centralvägen 8A, Skärsätra | 261+60 | 25 000 000 | 85 900 | jan 2026 |
| Almvägen 12, Skärsätra | 279+134 | 16 850 000 | 48 700 | okt 2025 |
| Pilvägen 6, Kottla | 250+55 | 28 000 000 | 100 900 | jul 2025 |
| Murarstigen 19, Bo | 316+41 | 20 025 000 | 59 500 | sep 2026 |
| Hattmurklevägen 3, Gångsätra | 248+72 | 17 050 000 | 60 000 | maj 2026 |
| Uddvägen 30D, Sticklinge | 259+10 | 28 000 000 | 106 100 | feb 2026 |
| Söderliden 12, utgångspris | 280 + 130 | 25 000 000 | – | till salu |
Det finns få sålda villor på Lidingö med över 400 m² total yta, och nästan inga i Skärsätra. Jämförelserna är villor på 250–320 m² boarea, fyra av dem moderna (2001–2012). Kr/m² är räknat på boarea plus halva biarean; mindre hus är justerade ned eftersom stora hus får lägre kr/m². Almvägen 12 i Skärsätra (279 + 134 m², 1963) gick för 16,85 Mkr i oktober 2025, 14 % under första utropspris. Centralvägen 8A, en sekelskiftesvilla på 261 m², gick för 25,0 Mkr i januari. Tunavägen 5B i Brevik (280 m², 2012) gick för 20,3 Mkr i oktober, 8 % under första utropspris. Attefallshuset läggs till separat (+1,5 Mkr), den lilla tomten dras av (−0,3 Mkr) och åtta månader utan affär på två prisnivåer dras av (−2,0 Mkr). Boolis värdering är 25,8 Mkr (23,3–28,3, utan referensförsäljningar), HemExtras panel köper för 26,0 Mkr (bedömt vid 29,0 Mkr), och taxeringsvärdet 13,7 Mkr / 0,75 ger 18,2 Mkr. Enligt Boolis säljhistorik såldes fastigheten för 10,0 Mkr 2017 (135 m²) och 6,0 Mkr 2018, före nybygget.
Budstrategi
Att göra före bud
- Är huset fortfarande till salu? Det togs bort från Hemnet 7 oktober men ligger kvar hos mäklaren och på Booli.
- Hyresavtalet för attefallshuset (13 500 kr/mån, tills vidare från jan 2025): ska det sägas upp före tillträdet? Hyr någon också lägenheten i huset, och på vilka villkor?
- Bygglov eller anmälan och slutbesked för attefallshuset, och om detaljplanen (Linnean, 2004, ändrad 2019) tillåter två bostäder i huvudbyggnaden.
- Varför elförbrukningen är 49 000 kWh/år: elräkningar för de senaste 12 månaderna, och hur mycket som går till swimspa, jacuzzi och hyresgästerna.
- Kvalitetsdokument för alla våtrum, och vilka entreprenörer som byggde huset; garantier enligt konsumenttjänstlagen gäller i tio år.
- Låt besiktiga attefallshuset, altanen och taket (från stege eller takstege); de ingick inte i protokollet.
- Vad servituten för VA-ledningar och ”område” innebär på tomten.
- Annonsbilderna laddades upp redan hösten 2024 och våren 2025: har huset varit ute tidigare?
Underlag: Anna Skis annons (byggnad, driftkostnad per post, taxeringsvärde 2026, servitut, pantbrev), besiktningsprotokoll (Anticimex Säljarförsäkrat, 9 dec 2025), energideklaration (Energikompetens i Sverige, 17 mar 2025, radon 2022), hyresavtal för attefallshuset (dec 2024), fastighetskarta (jan 2026), Boolis annons, säljhistorik och värdering, Hemnet (borttagen 7 okt 2026), HemExtra (prissänkning 26 apr 2026), slutpriser från Booli och Hemnet (hämtade 19 okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
