Törnrosvägen 12
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Putsad villa från 1909 på 1 757 m² tomt, ca 100 m från Lilla Värtan med utsiktsservitut. Samma ägare sedan 1966 och i stort sett orenoverad; priset måste bära 2–4 Mkr i renoveringar.
För och emot
Talar för
- 1 757 m² tomt, ungefär 700 m² större än jämförelserna
- Ca 100 m till Lilla Värtan; utsiktsservitut till förmån för fastigheten (2003)
- 201 m² boarea enligt mätbevis med 4–5 sovrum, två öppna spisar och 78 m² källare med tvättstuga, verkstad och förråd
- Bergvärme från 2013 med vattenburna radiatorer; energiklass D, 95 kWh/m²
- Servisledningar för vatten och avlopp till gatan bytta 2026
- Drift ca 51 tkr/år inklusive hushållsel för två personer
Talar emot
- Utgångspriset är 134 300 kr/m² boarea; Törnrosvägen 47, liknande hus från 1912, gick för 108 700 kr/m² i september
- Fyra våtrum av äldre standard: plastmatta som släppt, gjutjärnsbrunnar med rost, fuktfläckar i taket ovan duschen
- Mikrobiell påväxt och fuktrosor på vindens underlagstak; delar av taket är parallellisolerat och kunde inte besiktigas
- Tak troligen från mitten av 1990-talet, nocktätning och fotplåt saknas, frostsprängd skorsten
- Dränering från byggåret och tecken på fukt i källaren; delar av avloppet inne är mycket gammalt
- Självdrag, kopplade tvåglasfönster och el som bara delvis är omdragen; köksgruppen löser ut
Besiktningen
- Grund och källareKontrollera
- Grundsulor med natursten och gammal betongplatta utan isolering. Färg- och putssläpp, sprickor och missfärgning på grundmurarna, fuktinträngning och rostig armering i trappförrådet. Limmad plastmatta på plattan i förrådet ger risk för lukt.
- DräneringKontrollera
- Från 1909, långt över den tekniska livslängden på cirka 25 år. Säljaren har inte märkt stående vatten eller inträngning. Stuprören slutar vid fasaden.
- Vind och takRisk
- Lokalt mikrobiell påväxt och fuktrosor på underlagstaket, typiskt för självdrag med otätt bjälklag. Snedtaken är parallellisolerade och kunde inte kontrolleras. Betongpannor troligen från mitten av 1990-talet med spruckna pannor, en panna ur läge, saknad nocktätning och fotplåt, stående vatten i rännorna och frostsprängt tegel på skorstenen.
- VåtrumRisk
- Badrum och duschrum på övervåningen har plastmatta som släppt, hål i skarvar, rörgenomföringar genom tätskiktet och gjutjärnsbrunn med rost. Fuktfläckar i innertaket ovan duschen. Tvättstugan har betonggolv och rostig gjutjärnsbrunn, wc på entréplanet är av äldre standard. Besiktningsmannen bedömer att livslängden är uppnådd.
- Fasad, fönster och dörrarKontrollera
- Reveterad puts på trästomme, omputsad i slutet av 1990-talet, med sprickor och klängväxter. Kopplade tvåglasfönster med färgsläpp och torrsprickor, fönsterbleck saknas på källarfönster, rötskadade trösklar och otäta ytterdörrar.
- BalkongKontrollera
- Underbyggd balkong med tätskikt av äldre plåt; missfärgning vid tröskeln och golvet bågnar i sovrummet innanför.
- InstallationerKontrollera
- Bergvärme 2013 till radiatorer. Fuktmärken i golvet under flera radiatorer och rostvatten under en. Äldre vattenledningar i garderobstaket, skarvat avlopp under handfat i kontoret. Säljaren uppger att delar av avloppet är mycket gammalt och att säkringen till köksmaskinerna löser ut.
- KökKontrollera
- Tät botten i diskbänksskåpet och droppskydd under kyl/frys saknas, diskmaskinens avloppsslang är inte klamrad.
Du köper sjöläget och tomten, inte huset. Läget nära Lilla Värtan och den stora tomten är det som kan motivera ett högt pris. Huset är i stort sett orenoverat: alla våtrum, köket, dräneringen och troligen taket behöver göras, och vinden har mikrobiell påväxt. Räkna med 2–4 Mkr innan huset är i samma skick som Törnrosvägen 47, som gick för 22,6 Mkr i september. Med renoveringen dragen landar värdet på 21,6–23,2 Mkr, långt under utgångspriset.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Köpargenomgång, utredning av vind och källare | 15–30 tkr | före bud |
| Badrum och duschrum på övervåningen | 500–750 tkr | 0–3 år |
| Wc entréplan och tvättstuga med ny brunn | 200–350 tkr | 0–5 år |
| Kök inklusive el till köksmaskinerna | 350–600 tkr | 0–3 år |
| Dränering och fuktskydd av källaren | 300–500 tkr | 0–5 år |
| Tak: omläggning, plåt, sanering av vinden, skorsten | 400–700 tkr | 0–5 år |
| Avlopp och vattenledningar inne, el | 200–400 tkr | 0–5 år |
| Fönster, dörrar, trösklar, fasadsprickor och balkong | 250–450 tkr | 0–5 år |
| Bergvärmepump (2013) | 120–180 tkr | 5–10 år |
| Radonmätning (långtid) | ca 1 tkr | första vintern |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,6–1,0 / 2,3–4,0 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Törnrosvägen 47, Skärsätra | 208+78 | 22 600 000 | 91 500 | sep 2026 |
| Lägervägen 1, Bergsätra | 182+35 | 19 200 000 | 96 200 | jun 2026 |
| Söderliden 18B, Skärsätra | 165+45 | 17 525 000 | 93 500 | apr 2026 |
| Bärbacken 5, Skärsätra | 150+70 | 16 100 000 | 87 000 | okt 2025 |
| Primulavägen 3, Kappsta | 147+30 | 17 875 000 | 110 300 | dec 2025 |
| Södra Kungsvägen 159, Kottla | 172+48 | 17 300 000 | 88 300 | jun 2026 |
| Finedalsvägen 11A, Kottla | 169+10 | 18 950 000 | 108 900 | sep 2026 |
| Sämundvägen 3, Skärsätra | 188 | 16 000 000 | 85 100 | jun 2026 |
| Törnrosvägen 12, utgångspris | 201 + 78 | 27 000 000 | – | till salu |
Villor i Skärsätra, Kappsta och Kottla på 150–210 m² har sålts för 85 000–110 000 kr/m² effektiv area det senaste året. Bästa jämförelsen är Törnrosvägen 47, ett välskött hus från 1912 med exakt samma ytor (208 + 78 m²) men hälften så stor tomt och utan sjöutsikt. Det gick för 22,6 Mkr i september, 0,4 % över utgångspris. Sjöutsikten (+1,3 Mkr) och tomten (+1,0 Mkr) läggs på separat, renoveringen dras av (−1,75 Mkr). Strandtomter är en annan prisklass: Tykövägen 18 i Mölna gick för 38 Mkr. På samma gata ligger Törnrosvägen 43 ute för 22,0 Mkr (295 + 58 m², 1 347 m² tomt, sänkt från 22,5 Mkr, 66 dagar), med budgivning enligt Hemnet. Kontroller eftersom värdet ligger 17 % under utgångspriset: Boolis värdering är 22,9 Mkr (20,6–25,1, utan referensförsäljningar), HemExtras panel köper för 24,0 Mkr, taxeringsvärdet 14,6 Mkr / 0,75 ger 19,4 Mkr, och mäklaren sålde nr 47 för 22,6 Mkr och Kottlavägen 5 (233 + 33 m², renoveringsbehov) för 14,85 Mkr, 12 % under utgångspris. HemExtras text nämner 29,0 Mkr; Booli visar ingen prisändring, fråga mäklaren om priset har sänkts.
Budstrategi
Att göra före bud
- Köpargenomgång med besiktningsmannen (möjlig till juni 2027) och fördjupad undersökning av vinden, de parallellisolerade snedtaken och källarens fukt före bud.
- Detaljplanen Kappsta III (1995) är inte bifogad: byggrätt, minsta tomtstorlek och om tomten kan styckas.
- Utsiktsservitutet från 2003: vilka fastigheter det belastar och vad det begränsar (höjd på byggnader och träd).
- Om huset byggts till (värdeår 1929) och om det finns ritningar och bygglov för det.
- Radonprotokollen som säljaren nämner; annars mätning första vintern.
- Vilka delar av avloppet inne som är gamla och om det finns filmning; felet på köksgruppen.
- Om dödsboet säljer med friskrivning eller begränsat ansvar.
- Om utgångspriset har varit högre (HemExtra nämner 29,0 Mkr).
Underlag: Gadelius annons (byggnadsbeskrivning, taxeringsvärde 2024, driftkostnad, servitut, detaljplan), överlåtelsebesiktning för säljare (Marcus Holmström Byggteknik, SBR, 11 sep 2026), energideklaration (15 sep 2026), mätbevis (Areakorrekt, 10 sep 2026), frågelista (dödsboet, 14 sep 2026), planritningar, Boolis annons och värdering, HemExtra (Törnrosvägen 12 och 47), Hemnet, slutpriser från Booli (hämtade 19 okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
