Södra vägen 5
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Fritidshus från 1926 som byggts om till 82 m² året runt-bostad, med gästhus på en ö utan fast förbindelse. Priset ser lågt ut mot ön; det hänger på grunden och bygglovet för tillbyggnaden.
För och emot
Talar för
- Om- och tillbyggt från 2019 med ny el, nya rör, nytt tak och ny planlösning enligt mäklaren
- Energiklass C (82 kWh/m² primärenergi) med luft/vatten-värmepump och vattenburna element
- Gästhus från 2020, förråd och jordkällare utöver boarean
- Högt läge med sjöutsikt åt flera håll, nära Storholmens södra brygga
- Tomt 1 094 m², kommunalt VA och fiber; driftkostnad ca 38 tkr/år
- Utgångspriset 7,75 Mkr ligger under Boolis värdering 8,94 Mkr
Talar emot
- Huset sägs vara besiktigat (SMH Tryggmärkt), men protokollet finns inte bland handlingarna
- Krypgrund, torpargrund och plintgrund under ett hus från 1926; fuktförhållandena är inte redovisade
- Huset såldes 2017 som fritidshus på 35 m²; tillbyggnaden till 82 m² saknar redovisat bygglov
- Självdrag enligt annonsen, i ett hus som tätats vid renoveringen
- Ingen fast förbindelse; båt eller SL-båt till Mor Annas brygga
- Inget taxeringsvärde i annonsen och ingen radonmätning
Besiktningen
- BesiktningRisk
- Ingen besiktning bifogad. Annonsen säger att huset är besiktigat och försäkrat via SMH Tryggmärkt, men protokollet är inte publicerat. Bedömningen nedan bygger på annonsen, energideklarationen och mätbeviset.
- GrundKontrollera
- Krypgrund/torpargrund och plintgrund med grundmur av natursten. Krypgrund är en riskkonstruktion; fuktkvoter och ventilation i grunden är inte redovisade.
- Stomme och takKontrollera
- Trästomme och träbjälklag från 1926. Taket är av plåt och omlagt vid renoveringen enligt mäklaren; årtal och utförande anges inte.
- VentilationKontrollera
- Självdrag enligt annonsen. Annonsen skriver också frånluftsvärmepump, men energideklarationen anger luft/vatten-värmepump. Fråga vilket som gäller.
- VåtrumKontrollera
- Ett helkaklat badrum med dusch, wc och tvätt på entréplan, gjort vid renoveringen. Årtal och kvalitetsdokument för tätskiktet saknas.
- UppvärmningBra
- Luft/vatten-värmepump med vattenburna element. Beräknad energi 4 184 kWh/år för värme och varmvatten, energiklass C (deklaration 19 maj 2026).
- Ytor och bygglovKontrollera
- Mätbevis 19 maj 2026: 55 m² entréplan och 27 m² vindsplan, 2 m² förråd. Huset hade 35 m² vid försäljningen 2017 och i fastighetsregistret. Gästhuset från 2020 ingår inte.
- ServitutKontrollera
- Gemensamhetsanläggningar för väg, VA och båt/parkering (Storholmen GA:2 och GA:3, Lidingö GA:22) samt ledningsrätt för starkström. Detaljplan från 2011.
Begär besiktningsprotokollet och bygglovet. Huset har mer än fördubblats sedan 2017, från 35 till 82 m². Värdet bygger på att tillbyggnaden är lovgiven och att grunden från 1926 är torr. Mäklaren säger att huset är besiktigat; begär protokollet, och be om bygglov och slutbesked för tillbyggnaden och gästhuset innan du bjuder över utgångspriset.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Egen besiktning med krypgrund om protokollet saknas | 10–20 tkr | före bud |
| Radonmätning (långtid) | ca 1 tkr | första vintern |
| Avfuktare eller förbättrad ventilation i krypgrunden | 40–100 tkr | efter besiktning |
| Mekanisk frånluft om självdraget inte räcker | 30–80 tkr | vid behov |
| Eftersökt bygglov om det saknas | 10–50 tkr | före tillträde |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,02 / 0,1–0,25 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Tennisvägen 2 | 80+35 | 6 600 000 | 72 900 | aug 2025 |
| Norra Uddens väg 10 | 57 | 8 175 000 | 143 400 | jun 2025 |
| Punschvägen 7 | 60+5 | 7 550 000 | 120 800 | aug 2025 |
| Norra Uddens väg 6 | 100+45 | 12 000 000 | 98 000 | sep 2025 |
| Tallvägen 13 | 84+35 | 14 000 000 | 137 900 | jul 2025 |
| Dansbanebacken 8 | 75 | 5 700 000 | 76 000 | jul 2026 |
| Punschvägen 5 | 105+50 | 15 500 000 | 119 200 | jun 2025 |
| Södra vägen 5, utgångspris | 82 + 2 | 7 750 000 | – | till salu |
Storholmen har få försäljningar och priset styrs av tomt och läge: 74 000–129 000 kr/m² det senaste året efter justering. Grannen Tennisvägen 2 (80 + 35 m² inkl. gästhus, 768 m² tomt, 1958) gick för 6,6 Mkr i augusti 2025; vårt hus är renoverat och har 326 m² större tomt, därför +10 %. Små stugor och hus på större eller sjönära tomter är justerade ned upp till 10 %. Marknaden på ön är trög: huset har legat ute i 62 dagar på Booli (27 på Hemnet) utan prisändring, och tre andra hus är till salu, därför −0,5 Mkr. Gästhuset, som inte ingår i ytorna, ger +0,2 Mkr. Känslighet: utan Punschvägen 5 (median) blir värdet 8,0–8,6 Mkr och omdömet fortfarande Lågt; utan någon av de dyra sjönära jämförelserna (Tallvägen 13, Norra Uddens väg 10) eller Punschvägen 7 blir det 7,7–8,3 Mkr och Rimligt. Utgångspriset är alltså lågt eller rimligt, inte högt. Boolis värdering är 8,94 Mkr men saknar referensförsäljningar och ser inte grunden.
Budstrategi
Att göra före bud
- Besiktningsprotokollet bakom SMH Tryggmärkt: firma, datum, om krypgrunden kontrollerades och vad försäkringen undantar.
- Bygglov och slutbesked för tillbyggnaden från 35 till 82 m² och för gästhuset från 2020, och vad detaljplanen från 2011 tillåter.
- Gästhusets storlek, isolering och om det har vatten och avlopp.
- Taxeringsvärde (saknas i annonsen).
- Vilken värmepump som finns (annonsen säger frånluft, energideklarationen luft/vatten), och om ventilationen är självdrag.
- Årtal och kvalitetsdokument för badrummet, elen, rören och taket.
- Varför handlingarna togs fram i mars–maj 2026 men huset kom ut i augusti, och om det funnits bud.
- Kostnad för GA:2, GA:3 och GA:22, båtplats och parkering vid Mor Annas brygga.
- Radonmätning; om ingen finns, mät första vintern.
Underlag: Svenska Mäklarhusets annons (byggnadsbeskrivning, driftkostnad, pantbrev, servitut, detaljplan 2011), energideklaration (Energikonsult Stockholm AB, 19 maj 2026), areauppmätning (Energikonsult Stockholm AB, 19 maj 2026), tomtkarta och situationsplan (Lidingö stad, 12 mar 2026), Boolis annons, säljhistorik och värdering, Hemnets annons och såld-sida (apr 2017), slutpriser för Storholmen från Booli och Hemnet (hämtade 19 okt 2026). Inget besiktningsprotokoll, ingen frågelista, inget taxeringsvärde och ingen radonmätning bifogade. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
