Tallvägen 16
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Villa från 1934 på 81 m² med egen sandstrand, brygga och två gästhus på bilfria Storholmen. Strandläget bär priset, men utgångspriset ligger nära öns dyraste strandaffärer.
För och emot
Talar för
- Egen sandstrand och brygga på en strandtomt om 1 350 m², med utsikt över viken mot väst och nordväst
- Kök med golvvärme och nya parkettgolv 2020, ny elcentral med jordfelsbrytare 2020
- Taket lyft med nya takstolar och ny papp 2014, 3-glasfönster 2014
- Attefallshus på 30 m² (gym och kontor), gäststuga på 8 m² och förråd med snickarbod
- Varudeklarerat: Anticimex-besiktning 13 maj 2026 och dolda fel-försäkring i 10 år
- Kommunalt vatten året om; fuktkvot 14 % i krypgrunden, under riskgränsen 17 %
Talar emot
- Bara 81 m² boarea; utgångspriset motsvarar 169 800 kr/m²
- Tomten når vattnet med en smal spets, ca 20 m strandlinje enligt tomtkartan, och har en ledningsrätt för starkström
- Duschrummet på entréplan har äldre tätskikt, golvbrunn med uppnådd livslängd och lös klämring
- Enskilt avlopp; kommunens VA-utredning 2008 fann bara 45 % av anläggningarna på öarna godkända
- Energiklass F (223 kWh/m² primärenergi), självdrag och direktverkande el i botten
- Ute i 151 dagar till samma pris, och ön saknar fast förbindelse
Besiktningen
- BesiktningKontrollera
- Anticimex (Varudeklarerat) 13 maj 2026, bara huvudbyggnaden. Gästhusen och förrådet ingick inte, och allt som står i protokollet är undantaget från försäkringen.
- KrypgrundKontrollera
- Uteluftsventilerad krypgrund med träbjälklag, fuktkvot 14 % och normal lukt. Markplast saknas och det finns organiskt material och tryckimpregnerat virke. Annonsen anger felaktigt betongplatta på mark.
- Duschrum entréplanRisk
- Äldre tätskikt och golvbrunn med uppnådd teknisk livslängd, lös klämring, fönster olämpligt placerat och ojordade uttag. Inga förhöjda fuktindikationer.
- Badrum entréplanKontrollera
- Renoverat 2015 enligt säljaren. Duschen står nära fönster, dörrkarmen står mot klinkern och träet har svullnat, täckbrickor saknas under handfatet. Inga förhöjda fuktindikationer.
- Tvättstuga och kökKontrollera
- Tvättstugan (2015) har otätheter mot trösklarna. I köket täcker fuktskyddet inte vattenledningarna, fuktskydd saknas under kyl/frys och slangar är inte klamrade.
- TakKontrollera
- Lyft med nya takstolar och papp 2014. Pappen har vekat sig vid takkupan och tätningsmassa har spruckit lokalt.
- Fasad och fönsterKontrollera
- Färgsläpp och torrsprickor på panel och fönster, panelskarvar mitt på väggar, otäta och ett löst fönsterbleck. Kondensvatten från värmepumpen leds inte bort från grunden.
- Sockel och stommeBra
- Mindre sprickor i sockeln och i tak- och väggvinklar, bedöms vara normala rörelser utan skador.
- SäkerhetKontrollera
- Trappräcke saknas och det finns ojordade uttag i ett våtrum; elektriker bör kontrollera.
- Gästhus och förrådKontrollera
- Attefallshus 30 m², gäststuga 8 m², förråd med snickarbod och ytterligare en förrådsbyggnad. Detaljplanen från 2011 tillåter högst två komplementbyggnader om sammanlagt 30 m²; bygglov och anmälningar är inte redovisade.
- Avlopp och vattenKontrollera
- Kommunalt vatten året om, enskilt avlopp. Typ av anläggning och om den är godkänd framgår inte.
Strandläget bär priset, inte huset. Tallvägen 13, en större sjötomt med stor brygga och två gästhus, gick för 14,0 Mkr i juli 2025 efter att ha begärts 15,0 Mkr. Här är tomten 800 m² mindre och når vattnet med ca 20 m strandlinje. Efter 151 dagar utan affär finns utrymme under utgångspriset. Begär bygglov eller startbesked för gästhusen och besked om avloppet innan du bjuder.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Duschrum entréplan: nytt tätskikt och golvbrunn | 150–250 tkr | 0–5 år |
| Klämring, täckbrickor, trösklar, fuktskydd kök, jordade uttag, kondensvatten, trappräcke, takkupa | 20–50 tkr | 0–1 år |
| Krypgrund: markplast, rensa organiskt material, ev. avfuktare | 30–80 tkr | 0–2 år |
| Fasad och fönster: målning, bleck, panelskarvar | 80–150 tkr | 0–3 år |
| Enskilt avlopp: ny anläggning om nuvarande inte är godkänd | 150–250 tkr | vid behov |
| Radonmätning (långtid) | ca 1 tkr | första vintern |
| Nödvändigt / allt inom 5 år | 0,05–0,13 / 0,4–0,8 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Tallvägen 13 | 84+35 | 14 000 000 | 148 100 | jul 2025 |
| Punschvägen 5 | 105+50 | 15 500 000 | 129 200 | jun 2025 |
| Norra Uddens väg 6 | 100+45 | 12 000 000 | 105 700 | sep 2025 |
| Norra Uddens väg 10 | 57 | 8 175 000 | 143 400 | jun 2025 |
| Punschvägen 7 | 60+5 | 7 550 000 | 122 800 | aug 2025 |
| Tennisvägen 2 | 80+35 | 6 600 000 | 72 900 | aug 2025 |
| Tallvägen 16, utgångspris | 81 + 11 | 13 750 000 | – | till salu |
Storholmen har få affärer och priset styrs av läget på tomten. Strandtomter ligger i en egen klass: Tallvägen 13 (sjötomt, stor brygga, två gästhus) 14,0 Mkr och Punschvägen 5 (arkitektritat 2014, brygganläggning, pool) 15,5 Mkr, mot 5,7–8,2 Mkr för hus utan strand. Strandtomterna är justerade ned för större tomt eller högre standard, husen utan strand upp 5–10 %, och tomten ger +0,6 Mkr (ca 240 m² över jämförelsernas median, 2,5 tkr/m²). Gästhusen räknas till 30 % som i Tennisvägen 2. Äldre affärer stödjer nivån: Tallvägen 12 (78 m², 1 300 m²) 15,5 Mkr i augusti 2024 och Östra vägen 15 (strand, 110 + 12 m²) 12,7 Mkr, lagfart januari 2025. Strandhus i Trolldalen på fastlandet (16,0–21,5 Mkr 2026) har bilväg och är inte jämförbara. Känslighet: utan Tennisvägen 2 blir mitten 13,2 Mkr och omdömet Rimligt; utan Norra Uddens väg 10 blir den 11,4 Mkr. Boolis värdering är 10,7 Mkr (utan referensförsäljningar) och taxeringsvärdet 7,12 Mkr / 0,75 ger 9,5 Mkr; båda ser strandläget dåligt. Marknaden är trög: huset har legat ute sedan 21 maj, och Södra vägen 5 och Slottsstigen 7 ligger också ute.
Budstrategi
Att göra före bud
- Bygglov, anmälan och slutbesked för attefallshuset, gäststugan och förråden; planen tillåter två komplementbyggnader om sammanlagt 30 m².
- Bygglov för taklyftet 2014 och tillbyggnaden 1994 (planen begränsar nockhöjden till 6,5 m).
- Vilken typ av enskilt avlopp som finns, när det godkändes och vad kommunen kräver; vad VA-kostnaden 15 443 kr/år avser.
- Vilket av de två duschrummen som har äldre tätskikt, och när det byggdes.
- Om bryggan har strandskyddsdispens och om sandstranden ligger inom fastigheten.
- Var ledningsrätten för starkström går på tomten.
- Vad ”P-plats med egen brygga” innebär: båt- och bilplats vid Mor Annas brygga, kostnad och kö.
- Vad GA:2, GA:3 och GA:22 omfattar och kostar.
- Radonmätning; om ingen finns, mät första vintern.
Underlag: Svensk Fastighetsförmedlings annons (byggnadsbeskrivning, mätning, taxeringsvärde 2024, driftkostnad per post, pantbrev, servitut), besiktningsprotokoll Anticimex Varudeklarerat (13 maj 2026), energideklaration Brommabesiktning (9 jan 2026), planbeskrivning Storholmsöarna (2011), tomtkartor från Lidingö stad (apr 2026), Boolis annons, säljhistorik och värdering, slutpriser för Storholmen från Booli och Hemnet, Nordstrands Mäkleris annons för Punschvägen 5 och Anna Ski Mäkleris rubrik för Tallvägen 13 (Facebook) (hämtade 19 okt 2026). Ingen radonmätning. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
