Tellusvägen 16
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Rymlig villa från 1997 sist på en återvändsgata i Käppalaberget, med samma ägare sedan nybygget. Nästan allt är original; krypgrunden har mikrobiell påväxt och priset måste bära 1–2 Mkr i underhåll.
För och emot
Talar för
- 200 m² boarea med fyra sovrum, allrum och öppen planlösning kök–vardagsrum med braskamin
- 1 130 m² tomt längst in på en återvändsgata; tomtkartan visar parkmark (Uranus 11:3) mot norr och öster
- Byggt 1997–98 med bygglov enligt besiktningen; inga om- eller tillbyggnader
- Badrummet på övervåningen renoverades omkring 2010 efter en vattenskada (försäkringsärende)
- Driftkostnad 45 000 kr/år enligt mäklaren, lågt för storleken trots eluppvärmning
- Kosmosvägen 1 i samma kvarter, 190 m² från 1996, gick för 19,75 Mkr i oktober 2025
Talar emot
- Uteluftsventilerad krypgrund med missfärgning och mikrobiell påväxt på bjälklagets undersida och bristfälligt utlagd plastfolie
- Fasaden har inte målats sedan 1997; färgsläpp, torrsprickor och otäta hål i panelen
- Tak från byggåret med buckliga och tejpade plåtar vid kuporna och glipande anslutningar mot fönster
- Elpanna från 1997 för golvvärme på entréplanet och direktverkande radiatorer på övervåningen; ingen värmepump
- Duschrum och tvättstuga på entréplanet är original från 1997, med bristfälligt golvfall och rörgenomföringar i golvet
- Inget garage enligt planritningen; ingen energideklaration eller radonmätning i handlingarna
Besiktningen
- KrypgrundRisk
- Uteluftsventilerad krypgrund, en känd riskkonstruktion. Missfärgning och mikrobiell påväxt lokalt på bjälklagets undersida, plastfolien på marken är bristfälligt utlagd och avfuktare saknas. Inga fuktkvoter mätta.
- Vind och snedtakKontrollera
- Delvis parallellisolerat tak som inte kan besiktigas. Fuktrosor och missfärgning på underlagsskivorna av board på sidovindarna; besiktningsmannen säger håll under uppsikt.
- YttertakKontrollera
- Takpannor, papp och plåt från byggåret, nära 30 års livslängd. Plåten ovanför en takkupa är bucklig och tejpad i falsarna, plåtanslutningar mot fönster glipar, begynnande mossa. Taket besiktigades bara begränsat.
- Fasad, fönster och dörrarKontrollera
- Stående träpanel som inte målats sedan 1997: färgsläpp, torrsprickor och otäta hål. Fönster och altandörrar original med färgsläpp och äldre isolerglas. Sprickor lokalt i sockeln.
- Duschrum och tvättstuga entréplanRisk
- Båda original från 1997 och enligt besiktningen vid slutet av sin tekniska livslängd. Duschrummet har bristfälligt golvfall och dold klämring; tvättstugan har plastmatta och rörgenomföringar i golvet för annat än avlopp.
- Badrum övervåningKontrollera
- Renoverat omkring 2010 efter vattenskada, men kvalitetsdokument saknas. Klämringen är dold, golvfallet bristfälligt lokalt och ett fönster sitter i duschzonen. Bara begränsat kontrollerat under badkaret.
- Kök och installationerKontrollera
- Droppskydd saknas under kyl/frys och det finns en svällskada intill, ingen tät botten i diskbänksskåpet. Tätskikt saknas i inbyggnader för värmerörskopplingar i förråd och klädkammare. El och elpanna från byggåret.
- Ej besiktigatKontrollera
- Trädgårdsförrådet, altanerna och sockeln bakom dem samt uppvärmning, el och ventilation ingick inte.
Få krypgrunden undersökt före bud. Besiktningen hittar mikrobiell påväxt under bjälklaget, men mäter inga fuktkvoter och ingen avfuktare finns. Utfallet kan vara allt från plastfolie och avfuktare för 60 tkr till sanering för flera hundra tusen. Begär säljarens medgivande till en fördjupad undersökning av krypgrunden. Lägg sedan fasadmålning, tak, två original-våtrum och ny värmekälla till: 1–2 Mkr inom fem år, vilket utgångspriset inte tar hänsyn till.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Krypgrund: fuktmätning, ny plastfolie, avfuktare; sanering om det behövs | 60–400 tkr | 0–1 år |
| Fasad: skrapning, målning, byte av skadad panel | 150–250 tkr | 0–2 år |
| Tak: omläggning med ny papp och plåt, kupor | 350–550 tkr | 0–5 år |
| Duschrum och tvättstuga entréplan | 250–400 tkr | 0–5 år |
| Bergvärme eller luft/vatten-värmepump i stället för elpanna från 1997 | 150–250 tkr | 0–3 år |
| Fönster och dörrar: målning, isolerglas | 100–200 tkr | 0–5 år |
| Droppskydd, tät botten i diskbänksskåp, tätskikt vid värmerörskopplingar, fogar, hängrännor | 20–40 tkr | 0–1 år |
| Radonmätning (långtid) | ca 1 tkr | första vintern |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,2–0,7 / 1,1–2,1 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Kosmosvägen 1, Käppala | 190 | 19 750 000 | 103 900 | okt 2025 |
| Kosmosvägen 6, Käppala | 172+50 | 19 000 000 | 96 400 | okt 2025 |
| Kosmosvägen 4, Käppala | 240+90 | 22 500 000 | 78 900 | jun 2026 |
| Kometvägen 6, Käppala | 250 | 20 000 000 | 80 000 | mar 2026 |
| Östervägen 13, Käppala | 208+77 | 19 875 000 | 80 600 | okt 2025 |
| Musselvägen 14, Gåshaga | 227 | 20 500 000 | 90 300 | jun 2026 |
| Musselvägen 21, Gåshaga | 186 | 17 600 000 | 94 600 | sep 2026 |
| Enbärsvägen 6, Killinge | 174 | 18 350 000 | 105 500 | aug 2026 |
| Tellusvägen 16, utgångspris | 200 + 18 | 19 750 000 | – | till salu |
Käppalaberget byggdes ut på 1990-talet enligt en detaljplan från 1993. De närmaste jämförelserna är grannarna på Kosmosvägen och Kometvägen. Villor på 170–250 m² i Käppala, Killinge och Gåshaga har sålts för 72 000–106 000 kr/m² det senaste året. De nyare husen (2006–2014) är justerade ned mot vårt, som är nästan helt original från 1997. Större hus är justerade upp. Flera hus i Käppala har gått 10–19 % under utgångspris efter lång tid ute (Kosmosvägen 4: 153 dagar, Kosmosvägen 6: 47 dagar).
Budstrategi
Att göra före bud
- Säljarens medgivande till fördjupad undersökning av krypgrunden med fuktkvotsmätning i bjälklaget.
- Energideklaration (besiktningen omfattade en, men den är inte bifogad) och elförbrukning de senaste åren.
- Vad de 18 m² biarea är, och om det finns mätbevis eller bara uppgift från fastighetsregistret.
- Detaljplanen Käppalaberget (1993) och fastighetsplanen: byggrätt för garage eller tillbyggnad.
- Vad avtalsservituten (reningsverk m.m., 1977) innebär för tomten.
- Vad som finns på kommunens mark vid tomtgränsen (plank, förvaring, gångstig), se på visningen.
- Kvalitetsdokument eller försäkringsbolagets underlag för badrummet från 2010.
- Radonmätning; om ingen finns, mät första vintern.
Underlag: Gadelius Fastighetsbyrås annons (taxeringsvärde, driftkostnad, servitut, planbestämmelser), överlåtelsebesiktning för säljare (Marcus Holmström Byggteknik, SBR, 29 sep 2026), tomtkarta (Lidingö stad, 7 okt 2026), planritningar, Hemnets annons, HemExtras panelkommentar, slutpriser från Booli (hämtade 19 okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
