Tunavägen 3
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Stor, påkostad villa i Brevik: ett hus från 1945 som byggts om och till 2014–18. Skicket är gott, men utan sjöutsikt och efter fyra månader ute bär läget inte 33 Mkr.
För och emot
Talar för
- 383 m² boarea och 30 m² biarea enligt mätbevis, sex till sju sovrum, gym och möjlig au pair-del
- Entréplan totalrenoverat och övre plan tillbyggt 2014–16 med nya ledningar, el och fönster; källaren totalrenoverad 2017–18
- Bergvärme Nibe F1255 från 2017 med två borrhål, golvvärme på två plan; energiklass D trots 413 m² Atemp
- Kvänumkök, två badrum på övre plan från 2017, smart hem-system, Ethernet i alla rum och laddbox
- 1 342 m² insynsskyddad tomt med altan i söderläge och basketplan, 7–8 minuter till Lidingöbanan
- Besiktningen 1 juni 2026 hittade inga fel i byggdelarna utöver småsaker
Talar emot
- Ingen sjöutsikt; grannhuset Tunavägen 5B med utsikt mot inloppet gick för 20,3 Mkr i oktober, 8 % under utgångspris
- Annonsen säger ”uppfördes 2014”, men stommen och delar av grunden är från 1945: krypgrund och grundsula som besiktningen tar upp i riskanalysen
- Parallellisolerat tak, nockvind utan lucka och tätskikt under trallen på balkong och terrass har inte kunnat besiktigas
- Ute sedan 1 juni utan prissänkning; Booli visar 140 dagar, Hemnet startade om annonsen 19 september
- Köksgolvet har slagit sig; säljaren har en offert på ca 80 tkr för slipning av hela ytan
- Ingen radonmätning och ingen frågelista bland handlingarna
Besiktningen
- Grund och källareKontrollera
- Betongsula, stågrund och krypgrund på berg. Källarplanet fick ny isolerad betongplatta 2017–18, men delar av grunden är grundsula från 1945 där trä mot betong kan ta upp markfukt. Berg i dagen i pannrummet med spår av kalk och rinnande vatten. Inga fuktmätningar.
- KrypgrundKontrollera
- Riskkonstruktion enligt besiktningen. Första utrymmet var belamrat och vänstra delen sågs bara genom inspektionshål. Delar utjämnade med betong 2017. Krypgrunden används som förråd.
- Tak och vindKontrollera
- Plåttak, besiktigat endast från taksäkerheten. Övre plan har parallellisolerat tak där läckage syns sent, och nockvinden saknar lucka och kunde inte besiktigas.
- Balkonger och terrassKontrollera
- Trall döljer plåt och tätskikt på både balkong och terrass. Terrassens bjälklag fungerar som ett parallelltak över rummen under.
- VåtrumKontrollera
- Två badrum på övre plan från 2017 och dusch/WC från 2014–16 med våtrumsintyg. Brunnsmanschetten sticker fram under klämringen i dusch/WC, golvbrunnen under badkaret i badrum 1 kunde inte ses och badrum 2 har fönster i våtzon.
- Fasad och fönsterKontrollera
- Stående lärkträpanel från 2014–16 med glipor och slagna brädor. Överbleck saknas på utsatta fönster; samtliga fönsterbleck byttes 2018 efter en vattenskada från felmonterade bleck.
- Säkerhet och inredningKontrollera
- Skyddsräcken saknas vid fönsterdörrar i kontor och sovrum, trappräcket på övre plan är ostadigt och stänkskydd saknas i alla vattenskåp.
- MarkBra
- Omdränering 2010 enligt tidigare besiktning. Altan och växtlighet mot grundmuren hindrar full syn av sockeln.
Betala för storleken, inte för utsikt huset inte har. Utgångspriset motsvarar 86 000 kr/m² boarea. Stora villor i östra Lidingö utan sjöutsikt har sålts för 63 000–73 000 kr/m² boarea det senaste året, och de som gått för 30 Mkr eller mer har haft vattenläge, pool eller ett centralt Hersby-läge. Huset har legat ute i fyra månader utan prissänkning. Kräv fuktmätning i krypgrund och källare och se tätskikten på balkong och terrass före bud.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Köksgolv: slipning av hela ytan | ca 80 tkr | 0–1 år |
| Brunnsmanschett, stänkskydd, skyddsräcken, trappräcke | 20–50 tkr | 0–1 år |
| Överbleck på fönster, byte av skadade fasadbrädor | 30–80 tkr | 0–2 år |
| Fuktmätning och ev. avfuktare i krypgrund | 40–80 tkr | 0–2 år |
| Lucka till nockvind och kontroll av balkong- och terrasstätskikt | 10–30 tkr | före köp |
| Balkonger och terrass: nytt tätskikt och trall | 150–300 tkr | 5–15 år |
| Bergvärmepump (2017) | 150–200 tkr | 5–15 år |
| Smart hem, larm och mediasystem: uppdatering | 50–150 tkr | 5–10 år |
| Radonmätning (långtid) | ca 1 tkr | första vintern |
| Nödvändigt / allt inom 15 år | 0,1–0,2 / 0,5–0,9 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Tunavägen 5B (granne) | 280+7 | 20 300 000 | 71 600 | okt 2026 |
| Trädgårdsvägen 38 | 300+226 | 38 500 000 | 93 200 | mar 2026 |
| Seglarvägen 44 | 374+157 | 50 000 000 | 110 500 | sep 2025 |
| Murarstigen 19, Bo | 316+41 | 20 025 000 | 59 500 | sep 2026 |
| Roburvägen 20, Torsvik | 296+76 | 20 600 000 | 61 700 | jun 2026 |
| Läroverksvägen 11B, Hersby | 337+114 | 21 600 000 | 54 800 | apr 2026 |
| Drottvägen 6, Hersby | 302+16 | 30 000 000 | 96 800 | okt 2026 |
| Narcissvägen 1, Islinge | 375+126 | 29 375 000 | 67 100 | maj 2025 |
| Tunavägen 3, utgångspris | 383 + 30 | 33 000 000 | – | till salu |
Bara tre villor i Brevik inom ±30 % av husets boarea har sålts de senaste 18 månaderna, och två av dem har sjöutsikt eller vattennära läge; därför är stora villor i Bo, Torsvik, Hersby och Islinge med. Jämförelser med utsikt, pool eller centralt Hersby-läge är justerade ned, äldre och enklare hus upp. Klippuddsvägen 2B och Ekbackevägen 15 är utelämnade: Booli anger två olika ytor för samma affär. Värdet hamnar mer än 15 % under utgångspriset. Kontroller: Booli värderar huset till 33,5 Mkr (30,2–36,7) utan referensförsäljningar, alltså bara på ytan; HemExtras panel köper för 30,8 Mkr; taxeringsvärdet 18,4 Mkr / 0,75 ger ca 24,5 Mkr. Huset såldes senast 2017 för 19,7 Mkr med 349 m² (Hemnet), före källarrenoveringen. Anna Ski har det senaste året sålt Trädgårdsvägen 44 (22,25 Mkr, 1 % under), Södra Kungsvägen 260B (20,5 Mkr, 9 % under) och Tunavägen 14 (22,4 Mkr, 9 % under) i Brevik. Mätbeviset är från augusti 2024, nästan två år före annonsen.
Budstrategi
Att göra före bud
- Frågelista: kända fel, försäkringsskador och vattenskadan som ledde till bytet av fönsterbleck 2018.
- Bygglov, startbesked och slutbesked för om- och tillbyggnaden 2014–16 och källarrenoveringen 2017–18.
- Om bygglovet för terrass och markläggning är beviljat och fortfarande gäller, eller bara ansökt; bara ansökningsblanketten finns bland handlingarna.
- Fuktmätning i krypgrund och i källarens hobbyrum med trägolv på grundsula; låt göra en före bud om ingen finns.
- Hur tätskikten på balkonger och terrass är utförda, av vem och när.
- Varför mätbeviset är från augusti 2024 och om huset bjudits ut tidigare.
- Radonmätning; ingen är gjord. Mät första vintern.
- Vad Breviks stadsplan (senast ändrad 2025) tillåter för byggrätt; planen är inte bifogad.
- Köpargenomgång med besiktningsmannen går bara till 1 december 2026 (sex månader efter besiktningen).
Underlag: Anna Ski Mäkleris annons (beskrivning, byggnad, kostnader, taxering, planer), besiktningsprotokoll (Inspektkorrekt, SBR, 1 jun 2026), energideklaration (Inspektkorrekt, 4 jun 2026), mätbevis (Areakorrekt, 7 aug 2024), fastighetskarta (7 maj 2026), bygglovsansökan för terrass och markläggning, säljarens lista över utrustning, Booli-annons, säljhistorik och värdering (19 okt 2026), Hemnets annons och sålda-sida (2017), HemExtra (panel 30,8 Mkr), slutpriser från Booli. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi
