Smärtgräns, bedömt värde och utgångspris
Varje analys har tre siffror: utgångspriset, vårt bedömda värde och en smärtgräns. Här är vad de betyder, hur vi räknar fram dem och varför smärtgränsen ofta ligger under det högsta bedömda värdet.
Utgångspriset är mäklarens siffra
Mäklaren sätter utgångspriset för att få många att komma på visning och lägga bud. Det är ingen värdering. Av de 41 hus till salu som vi har analyserat ligger utgångspriset över vårt bedömda värde för 23, inom det för 16 och under det för 2.
Bedömt värde: vad liknande hus har sålts för
Vi letar upp 6–8 hus i närheten som sålts de senaste 18 månaderna och räknar ut vad de kostade per kvadratmeter. Biarea, som källare och inredd vind, räknas som halv boarea. Varje jämförelse justeras för hur den skiljer sig: större hus får lägre kr/m², och utsikt, skick och tomt flyttar priset åt ena eller andra hållet.
Medianen gånger husets yta, plus tillägg för sådant som gästhus eller extra stor tomt, ger mitten. Det bedömda värdet är mitten ±3,5 %. Det gäller huset i det skick det är, om handlingarna stämmer.
Smärtgränsen: värdet minus det du inte vet
Smärtgränsen börjar i det bedömda värdets övre gräns. Sedan drar vi av ett belopp för varje risk som inte är kontrollerad innan budgivningen: en krypgrund utan fuktmätning, en tillbyggnad utan bygglov, ingen radonmätning eller ingen besiktning alls. Smärtgränsen blir aldrig lägre än intervallets nedre gräns.
Därför kan smärtgränsen ligga under det högsta bedömda värdet. Värdet gäller om allt är som det ser ut. Smärtgränsen är vad huset är värt med det du faktiskt vet när du lägger bud. I 38 av 38 analyser där vi räknat avdrag ligger smärtgränsen under den övre gränsen, och i 1 av dem är riskerna så stora att den hamnar på den nedre gränsen.
Exempel: Riddarvägen 9, Hersby
| Bedömt värde, övre gräns | 24,6 Mkr |
| Ingen besiktning: dolda fel i 1950-talshus | −0,8 Mkr |
| Fukt i souterrängen med pool och självdrag | −0,4 Mkr |
| Grindstugan saknar bekräftat bygglov som bostad | −0,3 Mkr |
| Radon nära 200 Bq/m³ i korttidsmätning | −0,03 Mkr |
| Smärtgräns | 23,1 Mkr |
Bedömt värde 23,0–24,6 Mkr, utgångspris 22,5 Mkr. Summan avrundas till närmaste 100 000 kr.
De vanligaste avdragen i våra analyser:
| Risk | Hus med avdrag |
|---|---|
| Radon | 33 av 38 |
| Grund, källare och souterräng | 21 av 38 |
| Tak och vind | 20 av 38 |
| Bygglov och slutbesked | 19 av 38 |
| Ingen besiktning | 13 av 38 |
| Våtrum | 5 av 38 |
Ett avdrag försvinner om du kontrollerar risken före budgivningen. Låter du göra en fördjupad besiktning av krypgrunden och den är torr, är huset värt det bedömda värdet fullt ut.
Öppningsbud och sikta på
Öppningsbudet i analysen ligger cirka 3 % under intervallets nedre gräns. Det är ett bud som visar att du är seriös utan att lägga dig på det du är beredd att betala. "Sikta på" är spannet mellan den nedre gränsen och mitten, men aldrig över smärtgränsen. Där köper du till ett pris som jämförelserna stöder.
När budgivningen passerar smärtgränsen
Smärtgränsen är ingen lag. Huset kan vara värt mer för dig än för marknaden, till exempel för att det ligger nära jobbet eller skolan. Men över smärtgränsen betalar du för något som jämförbara försäljningar inte stöder, eller för risker du inte har kontrollerat. Bestäm din gräns före budgivningen, inte under den.
Det händer att hus går över smärtgränsen. Nilstorpsvägen 65 såldes för 10,0 Mkr, 0,5 Mkr över vår smärtgräns. Alla utfall redovisas på sidan om träffsäkerhet.