Vad besiktningarna av Lidingövillor visar
Vi har läst handlingarna för 42 villor och radhus till salu på Lidingö sedan oktober 2026: besiktningsprotokoll, energideklarationer, frågelistor och detaljplaner. Här är det som återkommer, och vad du bör kontrollera själv innan du lägger bud.
- Ingen besiktning i handlingarna
- 13 av 42
- säljaren har inte låtit besiktiga
- Ingen radonmätning
- 25 av 42
- och 9 med mätning äldre än 10 år
- Krypgrund
- 11 av 42
- helt eller under en del av huset
- Bygglov som inte redovisas
- 21 av 38
- för tillbyggnad, gästhus eller ombyggnad
31 % av säljarna visar ingen besiktning
13 av 42 hus i våra analyser hade ingen överlåtelsebesiktning bland mäklarens handlingar. Det gäller både gamla hus och nybyggen: Apeltunet 13, Bergsätravägen 2, Elfviksvägen 58, Jaktstigen 7B och Klarbärsvägen 4. Som köpare har du en undersökningsplikt. Det du hade kunnat upptäcka vid en noggrann besiktning kan du inte klaga på efteråt.
Saknas besiktning, beställ en egen före bud. En överlåtelsebesiktning av en villa kostar ofta 10 000–20 000 kr. I vår smärtgräns drar vi av 0,15–1,0 Mkr för att huset inte är besiktigat, beroende på ålder och konstruktion.
Det som oftast får anmärkning
Så ofta besiktningen, eller vår genomgång av handlingarna, markerade en del av huset som Kontrollera eller Risk:
| Del av huset | Hus | Anmärkning | Risk |
|---|---|---|---|
| Tak och vind | 39 | 37 (95 %) | 7 |
| Fasad, fönster och dörrar | 31 | 26 (84 %) | 3 |
| Våtrum | 37 | 30 (81 %) | 13 |
| Grund, källare och souterräng | 37 | 30 (81 %) | 10 |
| Installationer och ventilation | 35 | 26 (74 %) | 1 |
Hus: antal hus där delen bedömdes. Anmärkning: Kontrollera eller Risk. Rubrikerna skiljer sig mellan protokollen; vi har sorterat dem i grupper. Ett hus räknas en gång per grupp.
Krypgrund
11 av 42 hus har krypgrund, helt eller under en del av huset. Det är en riskkonstruktion: fukt kan samlas i utrymmet under golvet och ge mögel i bjälklaget. Se efter om grunden har markplast, avfuktare och mätta fuktkvoter. Över cirka 17 % fuktkvot i träet ökar risken för mögel. Flera protokoll noterar mögellukt eller påväxt utan att någon har mätt, till exempel Kosmosvägen 9, Saltsjövägen 40 och Tellusvägen 16.
Radon
25 av 42 hus har ingen radonmätning alls, och 9 har en mätning som är äldre än tio år. Gränsvärdet är 200 Bq/m³ som årsmedelvärde. En giltig mätning görs under minst två månader av eldningssäsongen, oktober till april, och kostar runt tusen kronor. En korttidsmätning på sommaren säger lite. Är huset ombyggt sedan förra mätningen, mät igen.
Bygglov och slutbesked
I 21 av 38 analyser hittade vi en tillbyggnad, ett gästhus, en inredd källare eller en takterrass där bygglov eller slutbesked inte fanns bland handlingarna. Det betyder inte att lov saknas, men det är köparen som får problemet om kommunen kräver rättelse. Fråga mäklaren efter lov och slutbesked, eller sök i kommunens arkiv.
Energiklass
19 av 42 hus har energiklass E, F eller G, eller ingen energideklaration alls. Det är vanligt i äldre villor med direktverkande el eller självdrag. Räkna med driftkostnaden i analysen, och fråga efter verklig förbrukning: i Söderliden 12 var elförbrukningen nästan tre gånger det energideklarationen angav.
Checklista före bud
- Finns en överlåtelsebesiktning? Om inte, beställ en egen. Finns den, läs rekommendationerna om fördjupad undersökning.
- Grundtyp: krypgrund, souterräng eller källare? Fråga efter fuktmätning och markplast.
- Våtrummen: år, vem som gjorde dem och om det finns kvalitetsdokument.
- Radonmätning: år och om den gjordes under eldningssäsongen.
- Bygglov och slutbesked för allt som byggts till eller om.
- Frågelistan: säljarens egna svar om fel och skador. Saknas den, fråga varför.
Varje analys har en egen lista under "Att göra före bud". Se alla villor till salu på Lidingö.